2200 København N
Lejens størrelse i udlejet andelslejlighed
I brev af 22. august 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Dette medfører, at lejen nedsættes fra 120.000 kr. svarende til 1.034 kr. pr. m² til 92.800 kr. svarende til 800 kr. pr. m².(Dissens)
Lejenedsættelsen har virkning fra 14. april 2010.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den årlige leje fra 120.000 kr. svarende til 1.034 kr. pr. m² til 92.800 kr. svarende til 800 kr. pr. m². Den godkendte inkluderer inventar.
Lejenedsættelsen har virkning fra aftalens indgåelse den 14. april 2010.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 21. juni 2011.
Udlejer deltog ikke i besigtigelsen. Udlejer orienterede telefonisk nævnet om, at hun ikke havde mulighed for at være til stede.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at den fastsatte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II – IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jr. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har besluttet alene at godkende en årlig leje stor 92.800 kr., hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. den citerede lovbestemmelse
Under besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejligheden opvarmes med fjernvarme. Der er termoruder, et ældre, moderniseret køkken med komfur, køle-/fryseskab og opvaskemaskine. Der er et ældre, moderniseret flisebrusebadeværelse. Der er adgang til fælles gårdanlæg og fælles vaskeri. Lejligheden er udlejet med en del møbler, herunder en sofa, spisestuemøbler, klaver, kommode, reolsystem og køkkenbord og -stole. Der er et skab i soveværelset. Lejemålet er 116 m².
Ankegrunde:
Udlejer finder det ikke rimeligt, at hun ikke var til stede ved besigtigelsen, da hun var på ferie. Hun mener, at afgørelsen er farvet af, at hun ikke deltog i besigtigelsen. Det er udlejers opfattelse, at nævnet ikke har taget hensyn til, at lejemålet er udlejet med møblering. Udlejer mener, at lejeansættelsen bør være den samme uanset, om der er tale om en ejerlejlighed, en andelslejlighed eller en leje-lejlighed. Det er oplyst, at andelsboligforeningen har anset den aftalte leje for rimelig.
Det er endelig anført, at udlejer kunne anfægte lejlighedens stand og den manglende rengøring fra lejers side, men udlejer har valgt ikke at være smålig.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejerne har anført, at nævnet har taget hensyn til at lejemålet er udlejet med møbler. Lejerne mener ikke, at møblerne repræsenterer nogen nævneværdig værdi. Vedrørende lejemålets stand oplyser lejerne, at de har fotos både fra indflytningen og fraflytningen.
Udlejer har efterfølgende fastholdt sine synspunkter.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 20. februar 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer, at en årlig leje på 120.000 kr., svarende til 1.034 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Flertallet har ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end fastsat af huslejenævnet. Flertallet finder således, at den godkendte leje på 92.800 kr., svarende til 800 kr. pr. m², svarer til det lejedes værdi efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer stemte for at godkende den aftalte leje på 1.034 kr. pr. m². Mindretallet finder således ikke, at denne leje overstiger det lejedes værdi efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.