2720 Vanløse
Lejens størrelse i udlejet villalejlighed
I brev af 29. juni 2011 har udlejer ved en advokat indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte leje fra 105.600 kr. svarende til 1.427 kr. pr. m² til 59.200 kr. svarende til 800 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. december 2009.
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den årlige leje fra 105.600 kr. svarende til 1.427 kr. pr. m² til 55.500 kr. svarende til 750 kr. pr. m². Beløbene er eksklusive udgifter til vand og varme.
Lejen er nedsat med virkning fra 1. december 2009.
Udlejer har oplyst, at den månedlige leje består af grundleje på 6.500 kr., 1.290 kr. til ejendomsskat, 219 kr. til indvendig vedligeholdelse og 791 kr. til udvendig vedligeholdelse.
Nævnet har bemærket, at der ikke ifølge lejekontrakten er oprettet indvendig vedligeholdelseskonto.
Efter det under besigtigelsen konstaterede, er nævnet af den opfattelse, at den fastsatte leje væsentligt overstiger den leje, er betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget alene at godkende en årlig leje stor 55.500 kr., hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. de nævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
På besigtigelsen har nævnet konstateret, at lejemålet er udstyret med termoruder og at lejemålet opvarmes med fjernvarme. Der er fyrretræsplankegulve i hele lejemålet. I soveværelset er der et mindre walk-in-closet. Både badeværelset og køkkenet er nyere og moderniseret i 2004/2005. Køkkenet er udstyret med en massiv træbordsplade og vinylgulv. Der er gasblus, el ovn og et kølefryseskab, Badeværelset har et flisegulv og fliser på væggene i ca. 175 cm. højde. Der er en brusekabine, et toilet og et vaskeskab. Både køkken og badeværelse er pænt lavet. Lejemålet er 74 m² ifølge BBR-registret.
Ankegrunde:
Udlejers advokat har anført, at udlejer er af den opfattelse, at nævnet ikke ved fastsættelsen af lejen har taget hensyn til at der er tale om en villalejlighed med eneret til ca. 250 m² have. Der er i kælderen indrettet arbejdsværelse, vaskekælder med vaskemaskine, viktualierum og opmagasineringsrum på 50 m². Advokaten har til sagen indsendt udskrifter fra internettet med oplysninger om lejen i lejemål i nogle almene ejendomme.
Øvrige oplysninger i sagen:
lejerforeningen har anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Foreningen finder, at den aftalte leje overstiger det lejedes værdi.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 23. januar 2012. Ankenævnet skal bemærke, at der er bruseniche i badeværelset og at der er adgang til egne have. Der henvises i øvrigt til huslejenævnets beskrivelse af lejemålet.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 105.000 kr., svarende til 1.427 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har vedtaget at godkende en leje på 800 kr. pr. m², hvilken leje, ankenævnet finder svarer til lejen for tilsvarende lejemål af samme standard, jf kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.