1400 København K
Lejeforhøjelse pr. 1. maj 2011
I brev af 26. juli 2011 har en advokat indbragt ovennævnte afgørelse på vegne lejeren.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af udlejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1, jf. lejelovens § 48, stk. 3 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at lægge til grund, at lejemålets bruttoetageareal er 66 m², samt ikke at godkende at lejen forhøjes pr. 1. maj 2011. Den årlige leje for lejemålet er derfor fortsat 52.399,21 kr., svarende til ca. 794 kr. pr. m².
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.
Hvis lejer har betalt den varslede leje helt eller delvis eller tilsvarende forhøjelse af depositum/forudbetalt leje, har udlejer pligt til at tilbagebetale lejeren eventuelt for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. marts 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Nævnet har vedtaget at godkende, at lejen i lejemålet forhøjes pr. 1. maj 2011 fra årligt 52.399,21 kr. til årligt 58.800 kr. svarende til 700 kr. pr. m2.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale den eventuelt for meget opkrævede leje fra den 1. maj 2011 i forbindelse med lejebetalingen for august 2011.
Der henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Manglende iagttagelse af denne afgørelse er en overtrædelse af disse regler.
Baggrund:
Lejemålet er begyndt den 1. januar 2004. Lejen er ved lejeaftalens indgåelse fastsat til årligt 48.698,28 kr. Efter indflytningen er der alene varslet skatte- og afgiftsforhøjelser.
Lejer har efter kontrakten pligten til den indvendige vedligeholdelse af lejemålet.
Udlejer har varslet lejeforhøjelse ved overbragt brev af 31. januar 2011.
Der er tale om en lejlighed med et bruttoetageareal på 84 m2 efter BBR beliggende i en ejendom opført i år 1987.
Lejen er varslet forhøjet fra årligt 52.399,21 kr. svarende til 624 kr. pr. m2 til årligt 69.300 kr. svarende til 825 kr. pr. m2 ved et bruttoetageareal på 84 m2. Den varslede lejeforhøjelse er 16.900,79 kr.
Ved varsling af lejeforhøjelsen har udlejer ligeledes varslet opkrævning af a conto vand, idet der er installeret vandmålere i ejendommen.
Lejer har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen ved e-mail af 7. februar 2011, hvorefter udlejer har indbragt sagen for nævnet.
Nævnet har i forbindelse med behandlingen af andre sager om lejeforhøjelse og opkrævning af a conto vand oplyst udlejer, at udlejer ikke har mulighed for selv at beslutte at installere vandmålere i en ejendom. Det er alene beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne, der kan kræve, at fordeling af udgiften til vand fremtidig skal ske på grundlag af forbrugsmålere, jf. lejelovens § 46 j, stk. 1.
Hvis udlejer ikke kan dokumentere, at et flertal af lejerne har accepteret installationen, vil der ikke kunnet ske afregning af vand efter de installerede målere.
Nævnet har besigtiget lejemålet tirsdag den 12. april 2011. Tilstede var udlejer og lejer. Ved besigtigelsen kunne nævnet konstatere, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at den er forsynet med dørtelefon, vinduer med dobbeltlagsglas og fransk altan. I lejemålet er et oprindeligt elementkøkken med laminatbordplade udstyret med keramisk komfur, emhætte, opvaskemaskine og køle-/fryseskab. Der er endvidere i lejemålet et oprindeligt badeværelse med fliser på gulv og vægge udstyret med toilet, håndvask og bruseplads med forhæng. Udlejer tilkendegav på besigtigelsen, at installationen af de individuelle vandmålere ikke er sket på baggrund af en beslutning af flertallet af lejerne, hvorfor lejen skal fastsættes inklusive vand.
Begrundelse og lovgrundlag:
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A herunder boligreguleringslovens § 29 c. Sammenligningsgrundlaget er her tilsvarende almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er to af nævnets tre medlemmer af den opfattelse, at den samlede leje efter den varslede lejeforhøjelse væsentligt vil overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kap. II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Samtlige nævnsmedlemmer er dog af den opfattelse, at lejen før forhøjelsen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, stk. 1. Efter nævnets opfattelse er der derfor grundlag for en lejeforhøjelse.
To nævnsmedlemmer har herefter vedtaget at godkende, at lejen pr. 1. maj 2011 forhøjes til årligt 58.800 kr., hvilken leje efter flertallets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 29 c.
Et nævnsmedlem stemte for at godkende den varslede lejeforhøjelse.
Der er truffet afgørelse efter stemmeflertallet.
Den godkendte leje er inklusive vand, jf. baggrundsafsnittet.”
Ankegrunde:
advokaren gør gældende, at lejen bør fastsættes på baggrund af 66 m². Den af huslejenævnet godkendte kvadratmeterleje anerkendes, hvorefter den årlige leje kan fastsættes til 700 kr. x 66 m², eller i alt 46.200 kr. Det oplyses, at lejer på varslingstidspunktet betalte årligt 52.399,21 kr., hvilket er i overensstemmelse med oplysningerne i udlejers varsling.
Der medsendes plantegninger og henvises til, at udlejer i varslingen har oplyst, at lejemålets areal er opmålt til 66 m² og også har beregnet den varslede lejeforhøjelse med udgangspunkt i dette areal.
advokaten gør herefter gældende, at den af huslejenævnet godkendte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. Under de givne omstændigheder bør ankenævnet nedsætte den årlige leje for lejemålet til 46.200 kr. med virkning fra et af ankenævnet fastsat tidspunkt, der ikke kan være senere end den 1. maj 2011.
Efterfølgende er en lejerforening indtrådt i sagen.
I selvstændig mail til ankenævnet, har lejeren anmodet ankenævnet om at lægge tegningerne til grund, hvorefter lejemålets areal er 66 m². Lejer har ingen indvendinger imod, at kvadratmeterlejen er 700 kr., som fastsat af huslejenævnet.
Øvrige oplysninger i sagen:
Ankenævnets sekretariat har forespurgt udlejer, om der er gennemført lejeforhøjelser i lejeperioden og på hvilket grundlag. Udlejer har, i den anledning, oplyst, at der kun er gennemført skatte- og afgiftsforhøjelser i lejeperioden.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 19. december 2011.
Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet på baggrund af plantegningerne og besigtigelsen af lejemålet, har vedtaget at lægge til grund, at lejemålets bruttoetageareal er 66 m².
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet ikke, at en årlig leje på 52.399,21 kr., svarende til 793,92 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Der er herefter ikke grundlag for at forhøje lejen efter de nævnte kriterier.
Ankenævnet har ikke anvendt konkrete sammenligningslejemål, men medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme og lejemål af samme standard i området.
Det bemærkes, at anken alene vedrører den af udlejer varslede lejeforhøjelse.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.