2100 København Ø
Lejens størrelse i udlejet andelslejlighed
I mail af 3. august 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer og huslejenævnet nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at lejen nedsættes fra 86.400 kr. pr. m² svarende til 1.350 kr. pr. m² til 48.000 kr. svarende til 750 kr. pr. m². (Dissens)
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. september 2011.
Der kan ikke opkræves a conto bidrag til vand og beløbet på 90 kr. pr. måned skal tilbagebetales.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og a conto bidrag til vand med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 86.400 kr. svarende til 1.350 kr. pr. m² til 48.000 kr. svarende til 750 kr. pr. m².
Nævnet har endvidere vedtaget, at udlejer ikke kan opkræve a conto bidrag til vand og beløbet på 90,00 kr. pr. måned skal tilbagebetales.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. september 2011.
Lejemålet er udlejet møbleret med fladskærm, garderobeskab, originale malerier, støvsuger, reoler med mere.
Udlejer oplyser, at lejemålet har været udlejet med en del inventar, og oplyser i den forbindelse blandt andet, at de originale malerier har en værdi på kr. 120.000,00, garderobeskabe en værdi på kr. 10.000,00 samt og andet løsøre til kr. 5.000,00. Endvidere oplyser udlejer, at køkkenet er nyt med ”ultra-kvalitets installeringer”.
Efter gennemgang af det indsendte materiale samt en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen finder nævnet, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for et tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7 jf. kriterierne i § 29 c.
Nævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte årlige leje til kr. 48.000,00, eller kr. 750,00 pr. m2. Lejen er eksklusiv a conto bidrag. Denne leje er efter nævnets skøn svarende til det lejedes værdi, jf. de nævnte kriterier i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 8. juni 2011 efter forudgående underretning til udlejer og lejer. Ingen af parterne var mødt, men der blev givet adgang til lejemålet af den nye lejer. Det blev konstateret, at lejemålet er udstyret med termoruder og opvarmes med fjernvarme. Der er et moderniseret badeværelse med toilet, håndvask og bruseplads. Der er fliser på gulv og vægge. Køkkenet er moderniseret med komfur, emhætte, køle/fryseskab og opvaskemaskine tilhørende udlejer. Der er gårdanlæg, postkasser og vaskeri på ejendommen. Det kunne ikke konstateres, at der var selvstændige vandmålere.
Det fremgår af lejeloven, hvilke særskilte ydelser, der kan opkræves udover den aftalte leje. Det drejer sig blandt andet om vand og varme, jf. lejelovens §§ 36 og 46 j. En forudsætning for opkrævning er ifølge Højesterets dom af 30. juni 2009, at der er opsat individuelle målere.
Da det ikke på besigtigelsen blev konstateret, at der er opsat individuelle vandmålere, har nævnet vedtaget, at udlejer uberettiget har opkrævet kr. 90,00 pr. måned i a conto bidrag for vand.
Ankegrunde:
Udlejer finder en leje på 750 kr. pr. m² helt urimelig og uberettiget i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. 16 lejemål i andelsboligforeningen er i 2007-2008 blevet forbedret for 3,5 mill. kr., som har omfattet ombygning af køkken for ca. 240.000 kr. Udlejer har oplyst, at der derudover er foretaget forbedringer i lejemålet for 26.000 kr. Endelig er der givet oplysning om boligafgiftens størrelse.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejer har i mail af 8. august 2011 kommenteret lejemålets stand.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 20. februar 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer, at en årlig leje på 86.400 kr., svarende til 1.350 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat lejen til 48.000 kr. svarende til 750 kr. pr. m², idet dette beløb ikke findes at overstige lejen for tilsvarende lejemål af samme standard vurderet efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer stemte for at godkende den aftalte leje, idet medlemmerne ikke fandt, at denne leje overstiger lejen for tilsvarende lejemål vurderet efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.