2300 København S
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 13. juli 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejerne og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje fra 87.000 kr. til 46.500 kr., svarende 750 kr. pr. m². Den godkendte leje er inklusive møbler, men eksklusive varme, vand og antennebidrag.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. december 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum skal nedsættes til
11.625 kr.
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet konstaterede, at lejemålet er en udlejet ejerlejlighed med et bruttoetageareal på 62 m² ifølge BBR og lejekontrakten. Efter besigtigelse af lejemålet den 7. juni 2011 nedsatte huslejenævnet den årlige leje fra lejemålets begyndelse den 1. december 2010 fra 87.000 kr., svarende til 1.403 kr. pr. m² til 37.200 kr., svarende til 600 kr. pr. m². Den godkendte leje er inklusive møbler, men eksklusive varme, vand og antennebidrag.
Samtidig nedsatte huslejenævnet depositum til 9.300 kr., svarende til 3 måneders godkendt leje.
Efter besigtigelse af lejemålet noterede huslejenævnet, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at den er forsynet med dørtelefon og enkeltglasvinduer. I stuen er der dog opsat forsatsvinduer. I lejemålet er et moderniseret køkken med et mindre antal hvide elementer og træbordplade udstyret med komfur, emhætte, vaskemaskine og køle-/fryseskab. Bordpladen fremtræder noget slidt. Der er endvidere i lejemålet et ældre moderniseret mindre badeværelse med fliser på gulvet og vandskurede vægge udstyret med toilet, håndvask og badeplads. Parterne var på besigtigelsen enige om, at lejemålet er udlejet med sofa, bord og stole, fjernsyn og køkkeninventar mm.
Ankegrunde:
Udlejer gør gældende, at huslejenævnet ikke har taget tilstrækkelig højde for møblering, samt at der tilsyneladende ikke er foretaget konkrete sammenligninger med sammenlignelige lejemål.
Der medsendes en liste over møbler, som lejer har gjort brug af i lejeperioden. Samtidig oplyser udlejer, at lejer i lejeperioden har gjort brug af loftsrum samt vaskemaskine, som ikke har været omfattet af lejeaftalen.
Af inventarlisten fremgår følgende:
Stue:
Standerlampe
Bordlampe
3-personers sofa (Bolia)
Sofabord
Sidebord i plexiglas (Bolia)
2 læderpuf´er
Spisebord
4 spisebordsstole
3 stk. MontanaNemer Panton trådreoler
32’ Sony fladskæms TV
Reol (Hay)
Phillips musik anlæg (radio/CD/Ipodtilslutning)
Høj talere samt separat basenhed
3 litografier samt i maleri
Værelse.
Seng (Idémøbler)
Tøjstativ (Contrast)
Garderobeskab
Vasketøjskurv
Sengeborde
Sengelamper
Strygebræt
Vasketøjsstativ
Støvsuger
Køkken:
Tallerkener
Vandglas
Vinglas
Bestik
Globalknive
Skærebrædder
Eva-Trio pastaske
Ildfaste fade
Margrethe skåle
Gryder/pande
Øvrige oplysninger i sagen:
Sagen har været forelagt lejer, der oplyser, at efter indflytningen fandt lejer ud af, at ledningsnettet i lejemålet er forældet. Dette viste sig en aften i december 2010, hvor der opstod en mindre brand i et skab. Ifølge elektrikeren, som forestod udbedringen, skyldtes branden, at ledningsnettet i lejemålet består af stofledninger og altså ikke lever op til nyere sikkerhedskrav. Der opstod en kortslutning og heraf følgende brand.
Videre oplyser lejer, at der kun var forsatsvinduer til de nederste vinduer i stuen, dvs. fortsat enkeltruder til øvre del. Endvidere bemærker lejer, at de anvendte forsatsruder ikke passer på beslagene, ej heller i selve vinduesrammerne – muligvis fordi disse slet ikke oprindeligt tilhører lejemålet – de blev tilfældigt fundet på ejendommens loft.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 26. marts 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnets fem medlemmer, at en årlig leje på 87.000 kr., svarende til godt 1.403 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte denne leje til 46.500 kr., svarende til 750 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke er betalt forudbetalt leje.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.