2100 København Ø
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I mail af 13. februar 2012 har udlejerne indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte leje fra 156.000 kr. svarende til 1.164 kr. pr. m² til 100.500 kr. svarende til 750 kr. pr. m².
Depositum er tilsvarende nedsat til 25.125 kr. svarende til 3 måneders godkendt leje.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. oktober 2010.
Huslejenævnet afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og renter senere end den 1. september 2012 anses for en overtrædelse af denne bestemmelse.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 156.000 kr. svarende til 1.164 kr. pr. m² til 87.100 kr. svarende til 650 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. oktober 2010.
Depositum er tilsvarende nedsat til et beløb svarende til tre måneders godkendt leje.
På besigtigelsen har nævnet konstateret, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at den er forsynet med termovinduer og dørtelefon. I lejemålet er et moderniseret køkken udstyret med keramisk komfur, ældre emhætte og køle-/fryseskab. Der er endvidere i lejemålet et moderniseret badeværelse med vinyl på gulvet og fliser på væggene udstyret med toilet, håndvask med underskab og fritstående badekar. Endelig er der stuklofter og plankegulve i lejligheden. Lejemålets bruttoetageareal er 134 m².
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at den fastsatte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 29 c, jf. de ovennævnte kriterier. Nævnet har herefter vedtaget alene at godkende en årlig leje på 87.100 kr., som findes overensstemmende med det lejedes værdi efter boligreguleringslovens § 29 c.
Endvidere har nævnet vedtaget at nedsætte depositummet til 21.775 kr. svarende til 3 måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34, stk. 1.
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. oktober 2010, jf. boligreguleringslovens § 17, da spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer inden et år efter, at lejen skulle betales første gang.
Ankegrunde:
Udlejers advokat har henvist til det til nævnet indsendte materiale. Det er oplyst, at lejen er fastsat af en ejendomsmægler med kendskab til udleje af tilsvarende boliger for udsendte fra Udenrigsministeriet. Advokaten mener, at lejen er sat for lavt, især når lejlighedens beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand samt adgangsforholdene og gode omgivelser tages i betragtning.
Udlejer har selv i mail af 12. februar 2012 redegjort for de elementer, der er indgået i ejendomsmæglerens vurdering af lejemålet og baggrunden for hans prisfastsættelse af lejen. Derudover har udlejer oplyst, at emhætten er udskiftet i 2010 i forbindelse med lejers overtagelse af lejemålet. Endelig har udlejer henvist til de indsendte fotos.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejer er af den opfattelse, at huslejenævnet fastsatte leje er korrekt. Det er oplyst, at udlejer ikke har tilbagebetalt for meget betalt leje til lejer.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 18.juni 2012.
Efter gennemgang af sagen samt efter en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen finder ankenævnet, at en årlig leje på 156.000 kr., svarende til 1.164 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte lejen til 100.500 kr. svarende til 1.000 kr. pr. m², hvilken leje ankenævnet finder svarer til lejen for tilsvarende lejemål af samme standard, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum tilsvarende nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.