X Vej nr. xx, st. tv., 2450 København SV

5. huslejenævns afgørelse 2015-0095508 / CR

Vand- og varmeregnskab for 1. maj 2014 til 31. august 2014

Ved e-mail af 18. oktober 2015 - modtaget den 19. oktober 2015 - har den tidligere ejer, indbragt ovennævnte afgørelse.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1.

Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som forelagt af lejerne, efter bestemmelsen i lejelovens § 106, stk. 1, nr. 7.

Lejlighedens nye ejere, er hørt i sagen såvel i huslejenævnet som i ankenævnet.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har besluttet at stadfæste huslejenævnets afgørelse vedrørende varme- og vandregnskabet.

Ankenævnet har samtidig besluttet, at lejerne skal betale for flytteaflæsningsgebyrer på henholdsvis 640 kr. og 260 kr.

Det betyder, at der skal tilbagebetales et beløb på 2.405,96 kr. til lejerne, med eventuelt forbehold for det tilbageholdte beløb på 2.000 kr. vedrørende varme- og vandregnskabet.

Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.

./.       Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag.

          Tilbagebetaling af beløbet senere den 1. juli 2016 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

"Nævnet har vedtaget at fastsætte lejernes varmeudgift til 898,08 kr. efter en almindelig graddageberegning.

Da der er betalt 2.400 kr. i á conto varmebidrag, betyder det, at de tidligere lejere skal have 1.155,20 kr. tilbagebetalt.

Endvidere har nævnet vedtaget at fastsætte lejernes vandudgift til 1.049,24 kr., som er halvdelen af den afregnede udgift på 2.098,48 kr. eksklusive flyttegebyr.

Da der er betalt 1.200 kr. i á conto vandbidrag, betyder det, at de tidligere lejere skal have 150,76 kr. tilbagebetalt.

Endelig har nævnet vedtaget, at lejerne ikke hæfter for de af udlejer opkrævede flyttegebyrer på henholdsvis 640 kr. og 260 kr.

Udlejer har således pligt til samlet at betale 1.305,96 kr. til de tidligere lejere.

Såfremt beløbet på 2.000 kr., som i forbindelse med lejernes fraflytning er blevet tilbageholdt til det kommende varme- og vandregnskab, endnu ikke er tilbagebetalt til lejerne, skal udlejer samlet betale 3.305,96 kr. til de tidligere lejere.

./.        Der henvises til lejelovens § 113 a, jf. bilag.

Tilbagebetaling af beløbet senere end den 1. december 2015 anses for en overtrædelse af disse regler.

Baggrund:

Ejendommens regnskabsperiode løber fra den 1. januar 2014 til 31. december 2014.

Lejernes regnskabsperiode løber fra den 1. maj 2014 til 31. august 2014.

I e-mail af 29. marts 2015 har udlejer fremsendt en opgørelse over varme og vand til lejerne.

Det fremgår af e-mailen, at lejerne har betalt 600 kr. pr. måned i a conto varmebidrag, i alt 2.400 kr. for lejeperioden samt 300 kr. pr. måned i a conto vandbidrag, i alt 1.200 kr. for lejeperioden.

Udlejer har anført, at der er brugt henholdsvis 2.053,28 kr. i varme og 1.179,24 kr. i vand, hvorfor lejerne skal have 367,48 kr. tilbagebetalt sammen med 2.000 kr., som er blevet tilbageholdt til det kommende varme- og vandregnskab.

Varme- og vandregnskabet dækker en periode fra den 1. januar 2014 til 31. august 2014, dvs. 8 måneder.

Der er ikke foretaget en aflæsning ved lejernes indflytning den 1. maj 2014. Udlejer har overfor nævnet anført, at lejerne selv har kunnet have bestilt en særskilt aflæsning ved ind og fraflytning og betalt gebyr herfor.

Det fremgår af varmeregnskabet, at det afregnede forbrug udgør 4.106,59 kr. inklusive et flyttegebyr på 640 kr.

Det fremgår af vandregnskabet, at det afregnede forbrug udgør 2.358,48 kr. inklusive et flyttegebyr på 260 kr.

Udlejer har opgjort lejernes forbrug for varme og vand til halvdelen af de afregnede forbrug inklusive flyttegebyr.

Nævnet har ved afgørelse af 22. januar 2015, sagsnummer 2014-0196064, behandlet en sag vedrørende tilbagebetaling af depositum.

Begrundelse og lovgrundlag:

Sagen er behandlet efter reglerne i lejelovens kapitel VII og VII B (lovbekendtgørelse nr. 963 af 11. august 2010).

Varme:

Efter en gennemgang og drøftelse af sagen har nævnet vedtaget at fastsætte lejernes varmeudgift på baggrund af en almindelig graddageberegning med udgangspunkt i ejendommens fjernvarmeudgift.

Ved en almindelig graddageberegning vil lejernes varmeudgift kunne beregnes til følgende:

Ejendommens fjernvarmeudgift iflg. varmeregnskabet: 694.924,49 kr.

Graddage 1/1-14 til 31/12-14 iflg. HMN Naturgas: 3300

Udgift pr. graddage: 694.924,49 kr. / 3300 = 210,58 kr.

Ejendommens areal iflg. BBR: 9.079 m ²

Lejemålets areal iflg. BBR: 88 m ²

Lejernes graddage 1/5-14 til 31/8-14: 440

Lejernes varmeudgift: 440 * 210,58 kr. * 88 m ² /9.079 m ² = 898,08 kr.

Det er nævnets opfattelse, at en varmeudgift på 898,08 kr. er sædvanlig og rimelig for en periode på 4 måneder.

Nævnet bemærker, at der ligegyldigt hvilken periode, lejer hæfter for, altid skal betales for de faste andele, som fordeles forholdsmæssigt mellem lejer og tidligere lejer.

Vand:

Et normalforbrug af vand er ca. 40 m ³ pr. person i husstanden.

Et normalforbrug for 4 måneder for to voksne vil derfor være ca. 26,67 m ³ (80 m ³ / 12 * 4).

Ifølge vandregnskabet afregnes der for 56,3135 m ³ , svarende til 28,16 m ³ for 4 måneder.

Nævnet har herefter vedtaget at fastsætte lejernes vandudgift til 1.049,24 kr., som er halvdelen af den afregnede udgift på 2.098,48 kr. eksklusive flyttegebyr, idet der er tale om et forbrug, der ikke væsentligt afviger fra et sædvanligt og rimeligt forbrug.

Flyttegebyr:

Endelig har nævnet vedtaget, at lejerne ikke hæfter for de af udlejer opkrævede flyttegebyr på henholdsvis 640 kr. og 260 kr., idet det er en forudsætning at det er aftalt i lejekontrakten, at udgiften kan opkræves, jf. Tidsskrift for Bygge- og Boligret 2002.104 V."

Ankegrunde:

Udlejer har i ankeskrivelsen gjort gældende, at lejerne i boperioden har været tre personer, da de har en baby.

Der er ingen tvivl om, at lejernes vandforbrug har ligget højere, end hvis de blot havde været to personer i lejligheden.

Udlejer har haft stillet vaskemaskine og tørretumbler til rådighed for lejerne, ligesom der var opvaskemaskine i lejemålet.

Det er almindeligt kendt, at der bruges en del mere vand i husholdninger med små børn til meget vask af tøj, badning m.m.

Udlejer har henvist til link fra Bolius med udregning af, hvad en familie på to voksne og et barn bruger af vand, og det fremgår, at der vil blive brugt for 619,00 kr. pr. måned, svarende til 2.476,00 kr. for fire måneder.

Tekst fra Bolius:

"I 2013 brugte en dansker i gennemsnit 38,9 m ³ vand i sin bolig, eller 107 liter pr. dag. Med en gennemsnitlig vandpris på 62,66 kr. pr. m ³ , eller 6,3 øre pr. liter, svarer det til en vandudgift på 2.476,00 kr. om året pr. person.

En familie på 2 voksne og 2 børn bruger ca. 150 m ³ vand om året - den gennemsnitlige vandregning er altså på 9.399 kr. om året."

Øvrige oplysninger i sagen:

Lejerne har anført, at der hele tiden har været tale om, at de skulle bo tre personer i lejligheden.

Derudover er det helt sort med varmeafgørelsen. Varmen var IKKE tændt i de fire måneder, hvor lejerne boede i lejemålet. Der er tale om perioden fra 1. maj til 1. september. Det var varmt, og der var derfor ingen varme på.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har gennemgået og drøftet det indsendte materiale.

Ankenævnet har herefter besluttet at stadfæste huslejenævnets afgørelse vedrørende varmeregnskabet.

Det bemærkes, at der, selvom der ikke har været tændt for radiatorerne i boperioden, stadig skal betales for blandt andet opvarmning af brugsvand, der er en del af varmeregnskabet.

For så vidt angår vandregnskabet vedrører det af udlejer afregnede forbrug af vand over for lejerne hele regnskabsperioden, og huslejenævnet har konstateret, at halvdelen af det for perioden afregnede forbrug ca. svarer til et normalt forbrug for to voksne personer.

Ankenævnet har på denne baggrund besluttet at stadfæste huslejenævnets afgørelse vedrørende vandregnskabet.

Hvad angår flytteaflæsningsgebyrerne er ankenævnet af den opfattelse, at der ikke er hjemmel til at tage flyttegebyret med i varmeregnskabet som en fællesudgift, som alle lejere skal betale.

Ankenævnet er endvidere af den opfattelse, at udgiften tillige ikke kan indeholdes i den omkostningsbestemte leje, men skal betales af de enkelte lejere ved fraflytning, idet der ikke er tale om en sædvanlig driftsudgift.

Det er ankenævnets opfattelse, at der er tale om betaling af et beløb, som ikke har karakter af dusør, jf. lejelovens § 6, idet der er tale om et beløb, som alene opkræves på grund af lejers fraflytning midt i regnskabsperioden, og idet der ikke er tale om et beløb, som opkræves månedligt.

Ankenævnet har på denne baggrund besluttet at følge sin hidtidige praksis, hvorefter lejerne hæfter for flytteaflæsningsgebyrerne.

Huslejenævnets afgørelse ændres således i overensstemmelse med ovenstående.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten.

Indbringel­se må ske, senest 4 uger efter at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning.

Stævningen indleveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiksberg.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger.

Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.

X X X

Formand

​