I et brev af 27. april 2015 har lejer bedt huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse.
Sagen er indbragt efter boligreguleringslovens § 15, stk. 1, jf. § 5. Der er tale om en almindelig udlejningsejendom opført i 1936.
Udlejer er orienteret om sagen.
Nævnet har efter en besigtigelse af lejemålet den 2. juli 2015 truffet følgende
AFGØRELSE:
Nævnet har besluttet at nedsætte lejen for lejemålet til følgende beløb:
Omkostningsbestemt grundleje 400,82 kr. x 56 m2 22.445,92 kr.
Hensættelser til udvendig vedligeholdelse 145 kr. x 56 m2 8.120,00 kr.
Generelle forbedringer 10,54 kr. x 56 m2 590,24 kr.
Termoruder 60 kr. x 56 m2 3.360,00 kr.
Individuelle forbedringer, køkken, bad og glasfilt 3.283,84 kr.
I alt 37.800,00 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. juli 2012.
Pr. 1. januar 2014 tillægges øgede hensættelsesbeløb til udvendig vedligeholdelse med 2 kr. x 56 m2 eller 112 kr., hvorefter lejen er 37.912,00 kr. årlig eksklusive varmebidrag. Pr. 1. januar 2015 tillægges yderligere 2 kr. x 56 m2 eller 112 kr., hvorefter lejen er 38.024 kr..
Nævnet har samtidig besluttet at nedsætte depositum til 9.506,00 kr. svarende til tre måneders godkendt leje pr. 1. januar 2015. Der kan ikke kræves depositum af varmebidrag.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven med virkning fra betalingstidspunkterne. Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og renter senere end den 1. september 2015 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
BAGRUND OG BEGRUNDELSE:
Efter lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. juli 2012. Den årlige leje er fastsat til 78.276 kr. inklusive varmebidrag. Eksklusive varmebidrag er den årlige leje 5.823 kr. x 12 = 69.876 kr. Bruttoetagearealet er efter lejekontrakten 57 m2 og efter BBR 56 m2. Nævnet lægger BBR arealet til grund ved behandlingen af sagen. Der er betalt depositum med 19.569 kr. svarende til tre måneders leje inklusive varmebidrag. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
I lejeperioden er varslet øgede hensættelsesbeløb til vedligeholdelse og skatte- og afgiftsforhøjelse.
I indbringelsen af sagen har lejerforeningen gjort gældende, at lejen skal nedsættes i overensstemmelse med indholdet af nævnets afgørelse af 12. januar 2015 om lejemålet X-vej 1 B, st. tv.
Udlejer er bedt om at oplyse, hvordan lejen er sammensat. Udlejer har svaret, at lejen efter hendes opfattelse er rimelig. Lejer har til udlejer oplyst, at hun har sparet 1.500 kr. månedlig sammenlignet med den lejlighed, hun kom fra. Hvis lejen skal fastsættes med udgangspunkt i den tidligere nævnsafgørelse, skal lejen være 35.132,52 kr. før individuelle forbedringer.
I den tidligere nævnsafgørelse blev godkendt følgende driftsudgifter, baseret på oplysning om udgifterne i 2013.
Skatter og afgifter 109.446 kr.
El 9.504 kr.
Forsikringer 25.275 kr.
Trapperenholdelse 16.333 kr.
Snerydning 22.813 kr.
Varmeregnskab 4.929 kr.
Hertil kommer afkast med 7 % af 15. almindelige vurdering på 600.000 kr. eller 42.000 kr. Yderligere afkast i 2013 er ifølge Grundejernes Investeringsfond 11 kr. x 879 m2 eller 9.669 kr. Nævnets normtal for administration var i 2013 2.600 kr. pr. boliglejemål eller 13 x 2.600 kr. = 33.800 kr. for ejendommen.
Endvidere er der udgifter til vicevært og varmemester. I den tidligere afgørelse blev godkendt 75.000 kr. svarende til 5.000 kr. pr. lejemål.
Nævnet godkendte herefter følgende driftsbudget pr. 1. juli 2013:
Driftsudgifter før administration 314.969 kr.
Boligernes andel efter areal 90,44 % 284.858 kr.
Administration 13 x 2.600 kr. 33.800 kr.
I alt 318.658 kr., hvilket fordelt på 795 m2 boliger giver en grundleje på 400,82 kr. pr. m2. Hertil skal lægges hensættelser til boligreguleringslovens § 18 med 76 kr. pr. m2 og til § 18 b med 69 kr. pr. m2.
Den samlede omkostningsbestemte leje for lejemålet er således 545,82 kr. pr. m2, hvilken leje er i overensstemmelse med den omkostningsbestemte leje for tilsvarende ejendomme i kommunen.
I den tidligere nævnsafgørelse blev endvidere godkendt et generelt forbedringstillæg på 10,54 kr. pr. m2 for stålforing af skorsten, postkasser og isolering.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 2. juli 2015 med deltagelse af sagens parter for at vurdere brugsværdien af eventuelle individuelle forbedringer. Det kunne konstateres, at køkkenet er fornyet i forhold til det oprindelige og der er termovinduer. Badeværelset er vådrumsbehandlet. Der er opsat nye fliser på en del af væggen og der er opsat glasfilt på den resterende del, hvor de gamle fliser er nedtaget. Nævnet har modtaget bilag for en del af udgifterne.
Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.
Da lejemålet er forsynet med termoruder, som ikke er de oprindelige, kan nævnet godkende et skønsmæssigt tillæg herfor på 60 kr. pr. m2. Med hensyn til de øvrige forbedringer, så har nævnet modtaget bilag vedrørende vådrumsbehandlingen, opsætningen af glasfilt og opsætningen af nogle skabe. Nævnet har skønsmæssigt besluttet at fastsætte det individuelle forbedringstillæg til 3.283,84 kr. årlig, således at den samlede leje i 2012 svarer til 675 kr. pr. m2.
Det godkendte forbedringstillæg skønnes at modsvare brugsværdiforøgelsen efter principperne i lejelovens § 58.
Den samlede godkendte leje fremgår af afgørelsesafsnittet. De øgede hensættelsesbeløb til udvendig vedligeholdelse i lejeperioden kan tillægges, da formkravene til varslingerne er opfyldt. Skatte- og afgifteforhøjelserne kan ikke tillægges, da formkravene i lejelovens §§ 50-52 ikke er opfyldt. Ved eventuelle fremtidige skatte-og afgiftsvarslinger skal der tages udgangspunkt i skatterne og afgifterne i 2013.
Da lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 1 og de almindelige regler i forældelsesloven.
Efter lejelovens § 34, stk. 1 kan depositum ikke overstige tre måneders godkendt leje. Depositum nedsættes derfor til 9.506 kr. svarende til tre måneders godkendt leje pr. 1. januar 2015.