2100 København Ø
Lejens størrelse i udlejet andelslejlighed
I brev af 7. november 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af en lejerforening på vegne af lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106,
nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den årlige leje fra 65.724 kr. til 37.050 kr., svarende til 650 kr. pr. m2. Denne leje er inklusive indbo. Udover lejen betaler lejer bidrag til varme og antenne. (Dissens)
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 30. marts 2010.
Det fremgår af kontrakten er der er betalt 8.877 kr. i depositum og 2.959 kr. i forudbetalt leje. Da disse beløb ikke overstiger henholdsvis tre måneder og én måned af den godkendte leje, har ankenævnet ikke fundet anledning til at nedsætte beløbene.
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.
Reguleringsklausulen efter nettoprisindekset tilsidesættes.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet konstaterede, at det lejede er en udlejet andelslejlighed og nedsatte herefter den årlige leje efter boligreguleringslovens § 29 c fra den faktisk betalte leje på 65.724 kr. til 34.200 kr., svarende til 600 kr. pr. m2. Lejen er inklusive indbo. Herudover skal lejer betale bidrag til varme og antenne. Lejen blev nedsat pr. 30. marts 2010, da huslejenævnet lagde til grund, at lejemålet er begyndt pr. den dato.
Det fremgår af sagen, at det ikke fremgår af lejekontrakten, hvornår lejemålet er begyndt, men at lejer er tilmeldt folkeregistret på adressen pr. 30. marts 2010.
Samtidig vedtog huslejenævnet, at tilsidesætte en reguleringsklausul efter nettoprisindekset med den begrundelse, at der efter lejelovens
§ 53, stk. 2 alene kan aftales forhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.
Af sagen fremgår, at den årlige leje ifølge lejekontrakten er 29.232 kr., men at lejer rent faktisk opkræves 65.724 kr. om året. Huslejenævnet har lagt den faktisk betalte leje til grund for sin afgørelse. Videre fremgår, at lejligheden ifølge kontrakten er 58 m2, men ifølge BBR 57 m2. Huslejenævnet har lagt det i BBR registrerede areal til grund. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. Til lejekontrakten er knyttet en aftale om leje af inventar og indbo.
Efter besigtigelse af lejemålet den 28. september 2011 noterede huslejenævnet, at lejligheden opvarmes med fjernvarme, og at den er forsynet med dørtelefon, forsatsvinduer og postkasseanlæg. I lejemålet er et ældre køkken sammensat af forskellige elementer af forskellig alder udstyret med træbordplade, gaskomfur og køle-/fryseskab. Der er endvidere i lejemålet et oprindeligt badeværelse med fliser på gulvet og væggene. Badeværelset er udstyret med toilet, håndvask og bruseplads. Endelig er der adgang til et gårdanlæg i ejendommen.
Ankegrunde:
Udlejer gør gældende, at lejen ikke skal nedsættes, idet lejen for lejligheden inklusive indbo ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Subsidiært nedlægges påstand om en mindre reduktion af lejen, end den af huslejenævnet besluttede.
Det bemærkes, at anken ikke omfatter huslejenævnets tilsidesættelse af reguleringsklausulen efter nettoprisindekset.
Øvrige oplysninger i sagen:
lejerforeningen har anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse. Det bemærkes, at afgørelsen er truffet i overensstemmelse med gældende regler og praksis.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 20. februar 2012.
Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet i overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse har vedtaget at lægge til grund, at lejemålet er begyndt den 30. marts 2010, og at den faktiske årlige leje er 65.724 kr.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 65.724 kr., svarende til 1.153 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer har vedtaget at nedsætte denne leje til 37.050 kr., svarende til 650 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer kunne godkende en højere leje på baggrund af en vurdering af det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.