2100 København Ø    

Ved brev af 15. november 2011 har udlejer indbragt ovennævnte afgørelse.

Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som indbragt af lejeren. Efterfølgende har en anden lejer meddelt huslejenævnet, at hun også er omfattet af sagen. Sagen er indbragt i henhold til lejelovens § 106, nr. 1, jf. § 49, sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget, at stadfæste huslejenævnets afgørelse. (Dissens)

Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 78.000 kr. til 31.200, svarende til 600 kr. pr. m². Herudover betaler lejer a conto varmebidrag.

Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 15. januar 2011.

Nedsættelsen af lejen medfører, at forudbetalt leje skal nedsættes til  

7.800 kr.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

./.         Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet konstaterede, at det lejede er en udlejet ejerlejlighed og nedsatte herefter den årlige leje fra lejemålets begyndelse den 15. januar 2011 fra 78.000 kr. til 31.200 kr. efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Den godkendte leje svarer til 600 kr. pr. m² ved 52 m², som registreret i BBR og noteret i lejekontrakten. Herudover betaler lejer bidrag til varme. Samtidig nedsatte huslejenævnet forudbetalt leje til 7.800 kr., svarende til tre måneders godkendt leje.

Huslejenævnet bemærkede, at ifølge kontrakten, påhviler pligten til indvendig vedligeholdelse lejer.

Efter besigtigelse af lejemålet den 28. september 2011 noterede huslejenævnet, at lejligheden opvarmes med fjernvarme. Den er forsynet med dørtelefon, ældre målertavle og el-installationer. Der er forsatsvinduer. Køkkenet er et moderniseret elementkøkken i forlængelse af stuen. Det er udstyret med træbordplade, gaskomfur, emhætte og køle-/fryseskab. Badeværelset er oprindeligt med gammel rørføring, terrazzogulv og fliser på væggene. Det er udstyret med toilet, håndvask og badekar. Der er i lejemålet en ældre altan.

Efterfølgende indsendte udlejer til huslejenævnet en kopi af en udskrift fra betalingsservice vedrørende udlejers udgifter til ejerforeningen.

Ankegrunde:

Udlejer gør gældende, at den af huslejenævnet godkendte leje knapt kan dække de fællesudgifter, som ejer betaler.

Det oplyses, at lejer råder over kælderrum, som ejendommen opkræver 850 kr. pr. kvartal for. Huslejenævnet har ikke taget stilling til dette forhold, og om lejer skal betale for kælderrum.

Herudover mener udlejer, at huslejenævnet har begået konkrete fejl i vurderingen. Det anføres i den forbindelse, at altanen blev renoveret i 2005 og således ikke er ældre. Den renovering afspejles i de forholdsvis høje fællesudgifter.

Videre oplyser udlejer, at der er indsat nyt gaskomfur og blandingsbatteri i køkkenet i sommeren 2011. Efter udlejers opfattelse er der således ikke tale om, at lejer skal stå for den indvendige vedligeholdelse som anført af huslejenævnet. Kun i det omfang som lejer selv ønsker vedrørende farve på vægge og træværk.

For så vidt angår den aftalte leje, bemærker udlejer, at markedslejen for området ikke er 600 kr. pr. m², og bemærker, at det kan man ikke engang leje et værelse for.  Udlejer oplyser, at der er tale om en god, lys lejlighed i en solid og god ejendom i et absolut godt kvarter på Østerbro. Køkkenet er pænt og nydeligt og der er et stort badeværelse. Begge er af ældre dato, men det er funktionelt og pænt. Udlejer oplyser videre, at lejen er fastsat efter oplysninger fra ejendommens administrator og efter udbud på markedet af lignende lejemål.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 26. marts 2012.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 78.000 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 31.200, svarende til 600 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.

Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer kunne godkende en højre leje efter de samme kriterier.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.

Forudbetalt leje er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke er betalt depositum.

Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.