|
Kolding Huslejenævn |
Sekretariatet |
Akseltorv 1 |
6000 Kolding |
Telefon 79 79 79 79 |
|
E-mail central@kolding.dk |
www.kolding.dk |
|
|
Sagsnr. |
13/21575 |
Sagsbehandler |
x |
Direkte telefon 79 79 x 71 |
E-mail x@kolding. dk |
x
xparken 16
6000 Kolding
Protokoludskrift
Udsendt den |
Møde i
Huslejenævnet den 24. marts 2014 |
Emne xgade 23, 1.th., 6000 Kolding - fraflytning Lejer, x og x v/x Advokater, x Alle 41, 6000 Kolding mod Udlejer, x ApS, xgade 26, 6000 Kolding, v/Advokaterne x, xvejen 34A, 6000 Kolding |
Nævnets medlemmer: x (formand)
x x |
Nævnet traf følgende:
AFGØRELSE:
Lejer har krav på betaling af kr. 16.800,00.
Tilbagebetaling skal ske senest 1. maj 2014.
Beløbet fremkommer således:
Depositum kr. 20.700,00
-Tilbageholdelse til varme- og vandafregning kr. 3.900,00
Kr. 16.800,00
Nævnet bemærker, at medmindre nævnets afgørelse er indbragt for boligretten, vil tilbagebetaling senere end 1. maj 2014 blive anset for en overtrædelse, der skal indberettes til Grundejernes Investeringsfond, og som sammen med eventuelle andre overtrædelser kan medføre frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jfr. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 4.
Afgørelsen er ikke enstemmig.
To af nævnets medlemmer finder, at udlejer alene har krav på af depositum at tilbageholde til sikkerhed for varme- og vandregnskab.
Et af nævnets medlemmer finder, at udlejer endvidere har krav på betaling for istandsættelse, som det fremgår af flytterapport med undtagelse af montering af afdækning v/ovn. Der tages ikke stilling til prisen på det udførte arbejde.
Nævnet afviser at tage stilling til tvist om antennebidrag.
BEGRUNDELSE:
Husleje i opsigelsesperiode
Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er genudlejet pr. 1. november 2013, hvorfor udlejer ikke har krav på husleje, a conto varme og a conto vand for november 2013.
Istandsættelse ved fraflytning
I henhold til lejelovens § 98, stk. 2, skal krav om istandsættelse ved fraflytning fremsættes senest 2 uger efter fraflytningsdagen.
Nævnet har i henhold til flyttesynsrapporten lagt til grund, at krav om istandsættelse er fremsat på flyttesyn den 18. september 2013.
To af nævnets medlemmer finder, at det er ubestridt, at lejemålet er fraflyttet og stillet til udlejers disposition ved brev af 2. september 2013, således at reklamationsfristen i lejelovens § 98, stk. 2, skal regnes fra dette tidspunkt. Disse medlemmer finder herefter, at udlejer ikke rettidigt har stillet krav om lejemålets istandsættelse, hvorfor kravet ikke kan gøres gældende mod lejer.
Et af nævnets medlemmer finder, at lejemålet er stillet til udlejers disposition ved nøglernes aflevering på flyttesyn den 18. september 2013. Dette medlem finder, at krav om istandsættelse er fremsat rettidigt.
I henhold til lejelovens § 99 a, jfr. lejelovens § 98, stk. 1, kan det ikke aftales, at lejer skal aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytning. Lejers underskrift på flyttesynsrapporten forpligter således ikke lejer til at betale for mangler, der var til stede på indflytningstidspunktet.
I henhold til lejers reklamation af 29. maj 2013 lægges til grund, at manglen ved afdækning ved ovnen var til stede på indflytningstidspunktet, hvorfor lejer ikke kan tilpligtes at betale for montering ved fraflytning.
Det bemærkes med støtte i retspraksis, at 2 ugers fristen i lejelovens § 14 alene har betydning for fremsættelse af krav om f.eks. afhjælpning eller forholdsmæssigt afslag, men at eventuel overskridelse af fristen ikke medfører, at lejer hæfter for manglen ved fraflytning.
I forhold til lejers reklamation af 29. maj 2013 lægges til grund, at det øvrige krævede istandsættelsesarbejde ikke sætter lejemålet i bedre stand end ved indflytning, idet det bemærkes, at udlejer ikke ses at have krævet betaling for tapetsering eller udbedring af skader på gulvene. Dette medlem finder derfor, at udlejers øvrige istandsættelseskrav består.
Nævnet har ikke kompetence til at tage stilling til prisen på det udførte arbejde, idet afgørelse kræver en bevisførelse f.eks. i form af syn og skøn, der ikke kan ske for nævnet.
Antennebidrag
Nævnet har i henhold til kontrakten lagt til grund, at udlejer ikke leverer antenneforsyning.
Nævnet finder derfor, at der ikke består et lejeretligt kontraktforhold mellem parterne vedrørende antenne, hvorfor nævnet ikke har kompetence til at tage stilling.
SAGSFREMSTILLING:
Lejer anmoder nævnet tage stilling til
1. Afregning af depositum herunder istandsættelsespligt ved fraflytning.
2. Antennebidrag.
Lejer bestrider at betale for nyistandsættelse og anfører:
-indklip
Udlejer anfører:
· Der er indgået aftale om istandsættelse ved fraflytning ved lejers underskrift på flytterapporten af 18. september 2013, hvor lejers advokat deltog, hvorfor nævnet ikke har kompetence til at tage stilling.
· Lejemålets stand ved indflytning fremgår af indflytningsrapport af 8. maj 2013, og lejers reklamation over stand ved indflytning i brev af 29. maj 2013 ikke kan gøres gældende, da den er sendt senere end 14 dage efter indflytning.
· Det fremgår af indflytningsrapport, at lejer ved kontakt til Trefor kan ændre TVpakke, hvorfor der ikke har været tvivl om, at lejer skulle tilmeldes antenne, men alene om hvilken pakke lejer skulle have.
Lejer anfører:
· underskrift på flytterapport kan ikke forringe lejers retsstilling, hvorefter lejer ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand end ved overtagelsen. Lejer henviser til afgørelse fra Københavns huslejenævn af 13.4 1999.
· På lejers eksemplar af indflytningsrapport fremgår intet om antenne.
Depositum er afregnet i brev af 23. oktober 2013:
-indklip
Ifølge faktura består gulvarbejde af afrensning samt 1 x Top lak.
Lejer har opsagt i brev af 14. august 2013 til fraflytning 1. september 2013.
-indklip
Lejer har den 2. september 2013 anmodet udlejer om at indkalde til flyttesyn og meddelt, at lejer forgæves har forsøgt at aftale nøgleaflevering.
Ifølge Folkeregisteret er lejer fraflyttet 2. september 2013. Ny lejer er tilflyttet 31. oktober 2013.
Lejer har den 12. september 2013 indkaldt til flyttesyn 18. september 2013.
Udlejer har 17. september 2013 bekræftet indkaldelsen og at lejer er flyttet.
Nøgler blev afleveret ved flyttesyn 18. september 2013. Af flytterapport fremgår følgende istandsættelseskrav:
· Køkken
o Vægge afrenses og males.
o Loft og overvæg hvidtes.
o Fodlister males.
o Gulv lakeres.
· Bad-toilet
o Vægge males.
· Opholdsstue
o Vægge afrenses og males
o Loft hvidtes
o Fodlister males
o Gulv lakeres
· Spisestue, sovekammer, kammer1, kammer2
o Vægge males
o Loft hvidtes
o Fodlister males
o Gulv lakeres
· Diverse
o Lampe mangler i entré, var taget ned men forefindes.
o Udsugning rengøres.
o Afdækning under ovn skal monteres.
-indklip
Af indflytningsrapport, underskrevet af lejer 8. maj 2013, fremgår, at der ikke er bemærkninger til entré, badeværelse, værelse, soveværelse, stue og køkken.
Den 29. maj 2013 reklamerer lejer over mangler, som udlejer afviser som for sent fremsat i forhold til 14 dages fristen regnet fra indflytningsforretning 8. maj 2013. Lejer anfører, at fristen skal regnes fra lejeforholdets start 15. maj 2013. Lejer reklamerer over:
· Gulvene. Der er alene foretaget en minimal afslibning/høvling af gulvene inden lakering. Gulvene har ridser, misfarvninger og fugtskader under lakken. Af kontrakten fremgår, at lejer ved fraflytning skal betale for nyrenovering af gulve, hvilket lejer bestrider.
· Vægge. Der er synlige udbedringer af huller. Ifølge kontrakten er lejligheden nytapetseret, lejer bestrider at betale for tapetsering ved fraflytning.
· Panelet under ovnen sidder ikke fast.
Af kontrakten, typeformular A, 8. udgave, fremgår:
· Lejeforholdet begynder 15. maj 2013.
· Udlejer leverer ikke fælles signalforsyning, hvortil lejer skal betale bidrag.
· Lejernes antenneforening i ejendommen leverer fælles signalforsyning.
· Lejemålet er nyistandsat ved indflytning og skal afleveres nyistandsat.
· Der skal ved indflytning og fraflytning ske fælles besigtigelse.
· Indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
· § 11:
- Indklip
RETSGRUNDLAG:
Lejelov
Uddrag af kapitel XV Lejeres fraflytning
§ 98. Det lejede skal være fraflyttet senest kl. 12,00 på fraflytningsdagen. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.
Stk. 2. Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen. Dette gælder dog ikke, hvis mangelen ikke kan erkendes ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed eller lejeren har handlet svigagtigt. Såfremt udlejeren sammen med lejeren i forbindelse med fraflytning foretager gennemgang af en beboelseslejlighed, skal udlejeren i ejendomme med beboerrepræsentation orientere lejeren om adgangen til at lade beboerrepræsentanter deltage i gennemgangen. På lejerens begæring skal udlejeren med en rimelig frist skriftligt indkalde beboerrepræsentanterne til at deltage i gennemgangen. Udarbejdes der på grundlag af gennemgangen en fraflytningsrapport, skal beboerrepræsentanterne have tilsendt kopi deraf.
§ 99 a. Reglen i § 98, stk. 1, 3. pkt., kan ikke ved aftale fraviges til skade for lejeren.
KLAGEVEJLEDNING:
Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten.
Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på www.domstol.dk eller ved henvendelse til Retten i Kolding.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.
Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af retssagen.
Sagen er sluttet i Huslejenævnet.
Udskriftens rigtighed bekræftes.
x
Jurist
Denne udskrift er sendt til:
x og x
x ApS
x Advokater
Advokaterne x