HUSLEJENÆVNET FOR LEMVIG KOMMUNE
Afgørelse - XXX, Lemvig
Udskrift af protokollen fra
19,06. 2014.
I mødet deltog formanden, aaa, og nævnets medlemmer, bbb og ccc samt Huslejenævns sekretær ddd.
EJENDOMMEN: XXX, Lemvig
Udlejer: Y
Lejer: X v/ adv.fm. YX
Sag om: fraflytningssag om tilbagebetaling af lejers depositum
Huslejenævnet har modtaget en klage dateret 20. december 2013 fra adv.fm. YX, der på vegne lejer beder Huslejenævnet træffe afgørelse i sagen. Der var vedlagt kopi af korrespondancen. Klagen har været forelagt udlejer, som har fremsendt sine bemærkninger.
AFGØRELSE
Huslejenævnet finder det ikke godtgjort, at lejer har forudbetalt leje bortset fra den sædvanlige ordning, hvorefter lejer betaler leje for en måned pr. den 1. i måneden.
Huslejenævnet afviser at tage stilling til lejers krav på 34.800 kr.
Udlejer skal inden 4 uger tilbagebetale lejer depositum og tilgodehavende ifølge varmeregnskab med fradrag af 2.000 kr. eller i alt 15.298,63 kr.
Huslejenævnets begrundelse:
Huslejenævnet finder vedrørende spørgsmålet om forudbetalt leje, at der ikke er overensstemmelse mellem det, lejer oplyste til nævnet og det, lejers advokat har gjort gældende. På forespørgsel oplyste lejer udtrykkeligt, at han ikke havde forudbetalt leje til gode. Lejekontrakten er heller ikke formuleret, så det utvivlsom fremgår, at lejer har forudbetalt leje.
Nævnet har ikke kompetence i lejelovgivningen til at tage stilling til lejers krav om betaling for forskellige arbejder, som lejer angiveligt har udført på det lejede.
Udlejer har den 25. marts 2014 skrevet til nævnet, at lejemålet ikke var nymalet, da lejer flyttede ind. Lejer har selv oplyst, at han malede i forbindelse med indflytningen. Lejekontraktens § 7, ifølge hvilken det lejede blev overtaget nyistandsat og skulle afleveres nyistandsat kan derfor ikke gøres gældende. Udlejer har herefter ikke krav på betaling for maling af lejemålet.
Lejer har ikke gjort indsigelser mod det senest fremkomne varmeregnskab, hvorefter lejer skal have tilbagebetalt 4.548,63 kr.
Udlejer har ikke dokumenteret, at han har noget krav mod lejer som følge af dennes manglende betaling af en måneds husleje i 2011. Der henvises til, at det må have formodningen for sig, at hvis udlejer havde haft et krav, ville han have forfulgt det og ikke ladet stå til gennem så lang tid.
Lejer oplyste udlejer, at han ville flytte pr. 1. maj 2013. Udlejer har ikke dokumenteret, at han ikke skulle have accepteret dette, hvorfor udlejer heller ikke har krav på betaling af leje for denne måned.
Lejer har ikke udtrykkeligt bestridt, at han skulle have modtaget en kontant udbetaling på 2.000 kr.
Parternes mellemværende kan herefter opgøres således for så vidt angår de poster, nævnet har kompetence til at tage stilling til:
Depositum 12.750,00 kr.
Tilbagebetaling ifølge varmeregnskab 4.548,63 kr.
Allerede udbetalt kontant 2.000,00 kr.
Lejer til gode 15.298,63 kr.
Regelgrundlaget:
Huslejenævnet skal efter Boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgøre uenighed mellem lejere og udlejere om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med lejerens fraflytning.
Huslejenævnet skal efter Lejelovens § 106 stk. 7 afgøre tvister mellem udlejer og lejere om betaling for varme og el.
SAGSFREMSTILLING:
Det fremgår af korrespondancen og de vedlagte bilag, at X med virkning fra den 1. april 2009 lejede en lejlighed i ejendommen XXX, Lemvig. Der er anvendt typeformular A, 8. udgave. Efter lejekontrakten er der tale om en 4 værelses lejlighed på 90 m². Det er i § 3 aftalt, at lejen udgør 4.250 kr. pr. måned med tillæg af 700 kr. i a conto varmebidrag og 200 kr. i a conto vandbidrag.
Efter lejekontraktens § 4 betalte klageren "depositum på 12.750 kr."
Det er i lejekontraktens § 7 markeret, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning, og at det var aftalt, at lejemålet ved lejemålets ophør skulle afleveres nyistandsat. Det var markeret, at der ville blive lavet indflytningssyn med rapport over lejemålets tilstand, men nævnet har ikke modtaget en sådan rapport.
Det er også markeret, at der ved lejeforholdets ophør skal ske en fælles besigtigelse og at der skal laves en rapport, hvori lejemålets stand ved lejers aflevering angives.
Der er endelig i typeformularen følgende bestemmelse: "Bemærk: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse skriftligt meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Fristen gælder dog ikke, hvis manglen bl.a. ikke kan opdages ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
… Såfremt arbejder, som lejeren har pligten til at udføre, ikke er udført inden fraflytningsdagen, sker istandsættelsen ved udlejers foranstaltning."
Efter lejekontraktens § 8 havde lejeren den indvendige vedligeholdelse.
I § 11, særlige vilkår var der blandt andet følgende: "…
Det er aftalt, at lejer ved flytteopgørelse afholder eventuelle udgifter og gebyr ved aflæsning af el-, vand- og varmemåler.
Depositum:
Det af lejer indbetalte depositum indestår til sikkerhed for lejers forpligtelser og betaling af varmeregning. …"
Lejekontraktens angivelse af, at lejemålet begyndte den 1. april 2009 er en fejlskrift. Der foreligger som bilag til lejekontrakten en håndskreven kvittering for udlejers modtagelse af depositum dateret 5. december 2009:
"Kvittering for fordepositum på lejlighed zzz zz, zzz, zzz kr. 2000,- betalt d. 5-12 09.
Indbetaling af rest depositum kr. 12.750,-
1. måneds husleje forudbetalt kr. 5.150,-
I alt kr. 15.900,-
Konto nr. …"
Lejer sendte en opsigelse til udlejer med følgende: "Jeg vil hermed gerne opsige mit lejemål XXX, 7620 Lemvig med virkning fra 1. maj 2013 eller snarest derefter.
Da jeg synes, at vi altid har haft et godt forhold til hinanden og du flere gange har givet udtryk for, at det arbejde, jeg har udført med træfældning, nedtagning af skur, opsætning af hegn og pålægning af gulv i stuen burde honoreres, håber jeg på, at vi i mindelighed kan forhandle os frem til enighed om opsigelsesvarslet"
Den 1. juli 2013 blev der afholdt flyttesyn med deltagelse af lejer og udlejers repræsentant, YY. Der blev lavet en rapport, som begge parter underskrev. Det fremgår heraf, at der skal males i alle rum. Det angives under punktet "Udenfor: Brædder til stakit"
Udlejer sendte den 19. september 2013 følgende opgørelse til lejer: "…
Indbetalt depositum 12.750,00 kr.
Manglende husleje fra 2011 4.250,00 kr.
Manglende husleje fra 2013 4.250,00 kr.
Maling af lejlighed 18.950,00 kr. 27.450,00 kr.
Til betaling 14.700,00 kr.
Tilgode varmeopgørelse 2012 5.006,43 kr.
Udbetalt kontant til X - 2.000,00 kr.
I alt til betaling 11.693,57 kr.
Beløbet bedes venligst indbetalt …
Det er også blevet konstateret, at du ikke har ryddet kælderen, og at græsset er fyldt med efterladenskaber fra din hund. Jeg vil gerne, at du aftaler en tid med Henrik Just indenfor 14 dage, hvor I kan få tømt kælderen og ryddet græsset.
Der bliver lavet en ny varmeopgørelse pr. 30. juni 2013, som gerne skulle være klar omkring den 1. oktober 2013. …"
Udlejer har fremsendt kopi af regning fra malerfirma på det omtalte beløb.
Lejer har fremsendt en faktura til udlejer på 34.800 kr. for 154 timers arbejde med oprydning i skur og nedtagning af skur, træfældning, opsætning af hegn og nedlægning af nyt gulv i stuen. Endvidere har lejer anvendt 2.000 kr. til materialer.
Lejers advokat har i sit brev af 20. december 2013 til nævnet nedlagt påstand om, at udlejer skal betale 24.906,43 kr. til lejer. Endvidere har advokaten anført: "…
Denne sag vedrører lejers krav mod udlejer på baggrund af manglende rettidig foreløbig flytteopgørelse, manglende varmeafregninger samt modregning af arbejde udført af lejer for udlejer i husleje.
Lejemålet er beliggende XXX, 7620 Lemvig, og lejeforholdet begyndte den 1. april 2009 jf. lejekontrakten som er vedlagt som bilag 1. Lejemålet ophørte den 1. maj 2013.
Udlejer har modtaget et "fordepositum" kr. 2.000 kontant den 5. december 2009 jf. kvittering vedlagt lejekontrakten - se bilag 1.
Herudover er der indbetalt forudbetalt husleje på kr. 5.150 samt depositum på kr. 12.750 jf. lejekontrakten samt den vedlagte kvittering - bilag 1.
Lejer har udført regningsarbejder for i alt kr. 32.800 vedlagt som bilag 3, hvilket efter aftale skulle modregnes huslejen. Lejer har ikke betalt husleje 1 måned i 2011.
Rapport over udlejer og lejers gennemgang af lejligheden i forbindelse med fraflytning er udarbejdet og underskrevet den 1. juli 2013 og vedlagt som bilag 2.
Udlejer har sendt lejer en malerregning af 30. august 2013 på kr. 18.950,00 vedlagt som bilag 4 samt en endelig flytteopgørelse vedlagt som bilag 5.
ANBRINGENDER:
Lejemålet er opsagt til 1. maj 2013. I forhold til denne opsigelse, har udlejer udvist passivitet i en sådan grad, at det må betragtes som en stiltiende accept af det forkortede opsigelsesvarsel. Der skal derfor ikke betales husleje for maj, juni og juli 2013.
Det er mellem udlejer og lejer aftalt, at lejerens arbejde skal modregnes i udlejers krav mod lejer. Dette er årsagen til, at der ikke er betalt en måneds husleje i 2011, som udlejer nu påberåber sig.
Udlejer kan ikke gøre krav i henhold til flytteopgørelsen gældende mod lejer, når den foreløbige flytteopgørelse er udarbejdet 1. juli 2013, som er mere en to uger fra fraflytningsdagen jf. LL § 98, stk. 2,1. pkt. Lejer hæfter derfor ikke for betaling af malerregningen på kr. 18.950.
Der er ikke udarbejdet korrekt varmeregnskab. Lejer er dog informeret om at have et tilgodehavende på kr. 5.006,43 for varmeopgørelsen for 2012. Der verserer ydermere en sag i LLO om varmeopgørelsen for 2013, og der tages forbehold for yderligere et varmetilgodehavende.
Huslejenævnet skal ikke tage stilling til, hvorvidt lejer har krav på betaling af hele lejers krav jf. bilag 2 - men blot, at der er indgået en aftale om modregning.
Det påstævnte beløb kan opgøres således:
Varmetilgodehavende for 2012 kr. 5.006,43
Forudbetalt husleje jf. lejekontrakten kr. 5.150,00
Depositum jf. lejekontrakten kr. 12.750,00
samt
"fordepositum" jf. kvittering vedlagt lejekontakten kr. 2.000,00
I alt: kr. 24.906,43
Det gøres gældende, at lejer har krav på at få tilbagebetalt kr. 24.906,43, og der tages forbehold for at forhøje kravet med varmetilgodehavendet for 2013.
…"
Sagen blev behandlet på nævnets møde den 25. februar 2014. Både lejer og udlejer var indbudt, men alene lejer var mødt med sin advokat.
Da lejer, X fremkom med nye oplysninger, skrev nævnet den 10. marts 2014 udlejer:
"Lejer, X, oplyste på mødet, at han ringede til dig omkring den 1. april 2013 og opsagde lejeaftalen. Han fortalte samtidig, at han flyttede den 1. maj. På et direkte spørgsmål, om du accepterede dette, skulle du have svaret "Det ser vi til senere hen". Lejer gik derfor ud fra, at det var accepteret fra din side, at han flyttede og blev frigjort fra sine forpligtelser med et kortere varsel.
Efter den 1. maj 2013 forsøgte lejer forgæves at få kontakt til dig på telefonen. Lejer havde efterladt 2 af de udleverede 3 nøgler i lejligheden. Omkring den 1. juli lykkedes det at komme i kontakt med administrator, YY, og de aftalte et møde i lejemålet den 1. juli. De lavede et fraflytningssyn og aflæste målerne. Han mente ikke, at der havde været nogen i lejemålet i perioden fra den 1. maj til 1. juli, da han havde glemt tøj i tørretumbleren, og det var der stadig.
Lejer har alene betalt leje frem til 1. maj 2013.
Lejer betalte de 2.000 kr. af depositum i december 2009 og fik nøglen den 5. december 2009. Han betalte resten af beløbet (resten af depositum og 1 måneds forudbetalt leje) en uges tid senere. Næste husleje blev betalt den 1. januar 2010. Lejer har derfor ikke noget krav på forudbetalt leje.
Han malede lejemålet i december 2009, da det ikke var nymalet ved indflytningen. Foreholdt lejekontraktens § 7 og § 11 fastholdt lejer, at der ikke var nymalet. Han mente, at han havde et godt forhold til udlejer. De talte om tingene og han lagde ikke noget i lejekontraktens bestemmelser.
Efter indflytningen fældede han nogle træer og lavede også andet arbejde i lejemålet. Han fik derfor eftergivet en måneds husleje i 2011. Han købte et hegn for 2.000 kr., som blev opstillet i haven. Han har i øvrigt rykket mange gange for at få lavet en aftale om det arbejde, han havde lavet. Han mente, at han havde penge til gode hos udlejer. Det endte med, at han fik en regning efter fraflytningen. Fakturaen for hegnet lavede lejer derfor først, da de blev uvenner over malerregningen i efteråret 2013.
Lejer tror, at han skal have penge tilbage for varme efter forbrugsregnskabet 2012, men han har endnu ikke set et rigtigt regnskab.
Efter min opfattelse fremkom lejer med nye oplysninger under mødet. Du skal derfor have mulighed for at fremkomme med dine bemærkninger til det, lejer, X, oplyste på mødet. Jeg skal fastsætte en frist på 2 uger fra den dato, dette brev har. Du kan indenfor denne frist sende dine bemærkninger. Jeg skal gøre opmærksom på, at hvis ikke nævnet modtager dine bemærkninger inden denne frist, vil huslejenævnet efter boligreguleringslovens § 42, stk. 2 lægge lejers oplysninger til grund ved afgørelse af sagen."
Den 25. marts 2014 skrev lejers advokat til nævnet: "Med henvisning til huslejenævnets brev af 10. marts 2014 til udlejer, skal jeg venligst bede huslejenævnet træffe afgørelse på nuværende grundlag, såfremt der fortsat ingen bemærkninger er kommet fra udlejer. Jeg skal dog bemærke, at jeg har noteret mig, at X under mødet i huslejenævnet forklarede, at han fik nøglerne i december 2009, fordi han skulle male og istandsætte lejligheden, hvorfor første huslejebetaling var 1. januar 2010. Jeg må derfor stille mig uforstående overfor, at huslejenævnet har konkluderet, at eee ikke har krav på forudbetalt husleje."
Den 25. marts 2014 har udlejer skrevet til huslejenævnet: "…
Kontaktbesvær: Det kan godt ske at jeg ikke altid står ved telefonen når jeg er på arbejde, men hvad så med de gange fff eller jeg ikke har kunnet få fat på eee når vi har prøvet ? Han har ret i der ikke havde været nogen i lejemålet for han var ikke færdig med at fjerne sine sidste ting i lejligheden, oprydning på græsplæne efter hunde samt græsplæne slået og reetableret, som han selvfølgelig havde sin opsigelse til når han ikke fik flyttet sine ting trods påmindelser herom, idet eee ikke gør noget af det han skulle inden aflevering går tiden jo for ham uden han kan forstå det ifølge hans eget udsagn. Nu står jeg selv med oprydning- i kælderen, på græsplæne og reetablering af græsplæne som jeg ikke har sat pris på i opgørelsen, men det må vi jo have pris sat hvis alt skal med men havde ikke forventet at få fra eee efter fraflytning eller ville løbe efter ham, har i øvrige spørgsmål heromkring skal jeg have bogholderen til at finde bilag / billeder som hun har vedr. flyttesynet !
Maling af lejemål : Lejemålet var malet 2 måneder før og X og X ville have lov at flytte ind inden julen 2009, hvor jeg sagde og gør altid klart at lejemålet blev overtaget nyistandsat for ellers skulle de vente til Januar 2010, det er også derfor det står sådan i lejekontrakt. Det X beskriver som maling af lejemål var soveværelset som var violet malet ved deres indflytning, der var det eneste rum som ikke var hvid, det gav jeg dem maling til uden beregning som jeg gør ved de andre lejer når de synes det trænger til forandring.
Faktura fra X : Foråret 2010 starter med X og X kommer og spørger til om ikke de må lave dem lidt mere lys ind til lejemålet, hvor X tilbyder at fælde nogle træer imod at hans forældre måtte få træet til deres brændeovn, hvor jeg pointerer at det ikke er noget jeg kan betale for men hvis X synes det var fint sådan var det også med mig, ( så den her faktura er helt uden for noget jeg har sat i forventning men i får forklaring på hver punkt i den ). Oprydning / nedtagning af skur: det samme her var der noget affald som Ulrik selv tilbød at fjerne i forbindelse med at han gerne ville tage skur ned hvis jeg ville betale for at lave terasse med belægning og kantsten i stedet for på et lidt større areal ud for deres lejemål.
Opsætning af hegn: her havde jeg ikke kunnet få noget bevilget i banken efter flere ganges forsøg, hvor så Ulrik selv ville finde noget så de kunne have hundene til at gå løst, hvor jeg inden han gjorde det sagde jeg ikke kunne love hvornår han kunne få betaling, ( men det var nok min største fejl idet at det blev noget svinderri på hele arealet jeg nu skal have reetableret ).
Nyt gulv i stue: det kom til ved at gulvtæppet ikke holdt så godt til deres hunde og ikke noget dyrt tæppe så det ville gå til på et tidspunkt. Her kommer X så og spørger til om ikke de kunne få noget lerminat gulv på i stedet for, hvor jeg siger det kan de godt men han skal selv ligge det på for jeg ville ikke få lov til at sætte tømrer til det fra banken's side, det er OK med X og han udfører det som aftalt efter levering af materialer, ( så jeg får selvfølgelig det hele til at lyde anderledes men fakta er det jeg har beskrevet her ).
Flytteopgørelse: maler regning lyder måske voldsom men jeg har aldrig haft stue og køkken der har skullet males 3 gange pga. røg ! Er der nogen tvivl hertil vil jeg gerne få min maler til at beskrive jer den faktura, for så ved jeg der ingen mistro er omkring arbejdet hun har udført.
Varmeregnskabet: er blevet forkastet det af flere gange men så satte jeg YYY til at lave det i stedet for, hvor at dem der var utilfreds med min opgørelse får mindre tilbage efter proff fordelings nøgle fra advokat opsæt. Hvor jeg skal nævne at YYY har personlig været ude med denne opgørelse også til X, der er leveret i hans post kasse på hans nye adresse, (vedhæfter kopi af varmeregnskab ).
Ulrik fik forskud på kr.2.000.- i forbindelse med varme opgørelsen, hvor efter vi har sendt ham flytte opgørelsen har vi ikke hørt fra ham, inden jeg modtager dette fremlæg af sagen som han er gået til jer med, men havde inden det kom opgivet at få det skyldige fra ham, for i hans udlæg af mig "er jeg jo i den tilstand at jeg har hukommelses svigt", eller så er det ham der ikke kan huske / måske går han i lidt 'en anden verden, meget af tiden i forhold til os almindelige mennesker med helt normal arbejdsliv."
Fra udlejer er modtaget brev af 31. oktober 2013 fra udlejers advokat vedrørende varmeregnskabet. Det fremgår heraf, at udlejer har ændret varmeregnskabsåret, så dette nu er fra 1. juli til 30. juni. Lejer skal for perioden 1. januar 2012 til 30. juni 2013 have tilbagebetalt 4.548,63 kr.
Udlejers nye oplysninger har været forelagt lejers advokat, der ikke har haft yderligere til sagen.
KLAGEVEJLEDNING
Nævnets afgørelse vil inden for en frist af 4 uger kunne indbringes for boligretten.
Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Retten i Holstebro, Skivevej 2, 7500 Holstebro.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejere er part i en eventuel retssag. Dog anmoder nævnet venligst om at blive underrettet, såfremt sagen indbringes for boligretten, ligesom nævnet gerne modtager underretning om sagens udfald.
Endelig finder nævnet anledning til at henlede lejers og navnlig udlejers opmærksomhed på Lejelovens § 113 a, der blandt andet indeholder regler om at udlejere kan frakendes retten til at administrere udlejningsejendomme, hvis denne ikke har efterlevet tre endelige huslejenævnsafgørelser. Nævnet skal derfor opfordre lejer til at orientere nævnet, hvis udlejer ikke retter sig efter denne kendelse eller indbringer tvisten for Boligretten i overensstemmelse med reglerne herom.
Sagen sluttet.