Huslejenævnet for Lemvig Kommune
Udskrift af protokollen fra 7. januar 2014
I mødet deltog formanden, xxx xxx, og nævnets medlemmer, lejerrepræsentant yyy yyy og udlejer repræsentant zzz zzz.
EJENDOMMEN:
xxxx xx, 7620 Lemvig
Sag om: fraflytningssag om udlejers krav efter istandsættelse
Huslejenævnet har den 10. oktober 2013 modtaget en klage fra lejer, der beder Huslejenævnet træffe afgørelse i sagen. Der var vedlagt kopi af korrespondancen. Klagen har været forelagt udlejer, som har fremsendt sine bemærkninger.
AFGØRELSE
Huslejenævnet finder ikke, at lejer har krav på tilbagebetaling af nogen del af sit depositum.
Huslejenævnets begrundelse:
Nævnet finder det godtgjort, at udlejer har et krav mod lejer, der overstiger depositum. Lejer har ikke bestridt, at der skyldes husleje og a conto betaling for vand m.v. Lejer har heller ikke bestridt, at der er en gæld til udlejer på 2.500 kr. brændsel. Der er heller ikke rejst indsigelser mod udlejers forbrugsopgørelser.
Udlejers ubestridte krav er derfor på 7.528,94 kr., hvorefter der til rest af depositum kun er 2.071,06 kr.
Lejer har ikke bestridt, at hun har ladet køkkenet udskifte.
Ved udlejers fotos findes det tilstrækkeligt godtgjort, at lejer har handlet ansvarspådragende i forbindelse med udskiftningen af køkkenet, så udlejer utvivlsom har et krav i denne forbindelse, der klart overstiger resten af depositum på 2.071,06 kr.
Nævnet bemærker i den forbindelse at et sådan krav ikke er omfattet af reklamationsfristen i Lejelovens § 98. Nævnet bemærker også, at nævnet ikke har kompetence til at fastslå, hvilket krav udlejer har mod lejer, hvorfor udlejer henvises til at søge sit krav fastslået og inddrevet ved domstolene.
Regelgrundlaget:
Huslejenævnet skal efter Boligreguleringslovens § 21, stk. 2 afgøre uenighed mellem lejere og udlejere om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med lejerens fraflytning.
SAGSFREMSTILLING:
Det fremgår af korrespondancen og de vedlagte bilag, at Leje med virkning fra den 1. november 2011 lejede en lejlighed i ejendommen xxx-vej xx. Der er anvendt typeformular A, 8. udgave. Efter lejekontrakten er der tale om en 4 værelses lejlighed på 104 m². Det er i § 3 aftalt, at lejen udgør 3.200 kr. pr. måned med tillæg af 150 kr. i a conto vandbidrag og 100 kr. for ”renovation”.
Efter lejekontraktens § 4 betalte klageren ”depositum på 9.600 kr.”
Det er i lejekontraktens § 7 ikke markeret, om lejemålet var nyistandsat ved indflytning, eller om det var aftalt, at lejemålet ved lejemålets ophør skulle afleveres nyistandsat. Det var heller ikke markeret, om der ville blive lavet indflytningssyn med rapport over lejemålets tilstand, og nævnet har heller ikke modtaget en sådan rapport.
Det er dog markeret, at der ved lejeforholdets ophør skal ske en fælles besigtigelse og at der skal laves en rapport, hvori lejemålets stand ved lejers aflevering angives. Der er endelig i typeformularen følgende bestemmelse: "Bemærk: Er det lejede mangelfuldt ved lejeforholdets begyndelse, skal lejeren for ikke at miste retten til at påberåbe sig manglen senest 14 dage efter lejeforholdets begyndelse skriftligt meddele udlejeren, at lejeren vil gøre den gældende. Fristen gælder dog ikke, hvis manglen bl.a. ikke kan opdages ved anvendelse af sædvanlig agtpågivenhed.
… Såfremt arbejder, som lejeren har pligten til at udføre, ikke er udført inden fraflytningsdagen, sker istandsættelsen ved udlejers foranstaltning."
Efter lejekontraktens § 8 havde lejeren den indvendige vedligeholdelse.
I § 11, særlige vilkår var det tilføjet, at der var køleskab, opvaskemaskine og emhætte, men at disse ikke udskiftes af udlejer.
Lejer opsagde den 31. august 2013 lejeaftalen ”pr. 1-10-13”
Efter fraflytningen sendte udlejer den 24. oktober 2013 følgende flytteopgørelse: ”…
Manglende indbetalinger:
Manglende husleje for september måned 3200,00 kr.
Manglende indbetaling af a’conto for vand 1391,65 kr.
Renovation, betaling for 216 ekstra kg. I perioden 1/1 – 1/10 2013 216,00 kr.
Slut regning på el + målerafgift for september 221,29 kr.
Manglende betaling for 2½ m3 savet og kløvet brænde 2500,00 kr.
Istandsættelse:
Udskiftning af køkken 20800,00 kr.
Maling samt rengøring 3200,00 kr.
Rensning af tæpper 298,00 kr.
Mangler:
Fjernede knager på badeværelset 149,95 kr.
Glasplade og grøntsags skuffe til køleskabet
(bestillingsvare, prisen er indhentet fra forhandleren) 454,25 kr.
I alt 32431,14 kr.
Indbetale depositum 9600,00 kr.
I alt til betaling 22831,14 kr.
…”
Lejer har i sit brev til Huslejenævnet bl.a. skrevet: ”…
Jeg stod selv for maling og rengøring af de verse rum ved indflytning.
Jeg opsiger og fraflytter lejemålet i slutningen af august 2013 Nymalet og rengjort. Jeg kontakter udlejer 2 gange inden fraflytning og de godkender at det de som de ønsker.
Jeg aflevere nøglerne til lejemålet 1/9-2013 og har efterfølgende ikke adgang der til.
Jeg har indbetalt et indskud på 9.600 kr.
Ved indflytning da jeg den 2/10-2011 spørge om tilbagebetaling af indskud får jeg pludselig besked på at jeg skal betale rengøring, maling og et helt nyt køkken. Da jeg ikke har modtaget hverken opgørelse (kan ikke få nogen opgørelse tros flere henvendelser til udlejer) eller utilfredshed over lejemålet før der er gået over 1 månede efter opsigelse og fraflytning syntes jeg ikke at jeg hæfter for de ting.”
Udlejer har den 24. oktober 2013 bl. a. skrevet til nævnet: ”…
Opsigelsen af lejemålet skete først d. 4 september, men jeg valgte at være imødekommende, og lod hende derfor tilbage datere opsigelsen til d. 31/8. Der er ifølge lejekontrakten 3 måneders opsigelse.
…
Fraflytningen skete engang i løbet af september, dette blev jeg først bekendt med, da nogle af nøglerne til huset blev afleveret. (så det efter aftale, var muligt at fremvise til evt. nye lejere) De sidste nøgler til huset, samt postkasse nøglen skulle afleveres når resten af huset var tømt, rengjort og malet. Dette er endnu ikke sket, hvorfor der heller ikke er lavet en fælles besigtigelse af det lejede, da lejer valgte at udeblive fra den aftale vi havde lavet.
Da lejer d. 2 oktober henvender sig angående tilbagebetaling af depositum, gøres der opmærksom på at der stilles et krav, for skader samt rengøring og maling. Denne oplysning til lejer, ligger indenfor fristen på 14 dage efter fraflyning. (Dette bekræftes af lejer selv, i hendes henvendelse til jer)
De skader der er lavet på huset, dokumenteres herunder vha. billeder, med en tilhørende tekst – så det er muligt at identificere hvor i huset skaden er.
Der var et ældre men pænt og velholdt køkken i huset, da lejer flyttede ind. Lejer spurgte på et tidspunkt om det var i orden at hun satte et hjørneskab ind, for at udnytte pladsen bedre. Dette fik hun lov til, såfremt det blev gjort ordentligt, så køkkenet stadig var pænt og velfungerende.
Lejer nøjedes dog ikke med kun at indsætte et hjørneskab, men udskiftede hele køkkenet, til at gammelt brugt køkken uden forudgående aftale.
…
Der er ikke direkte taget billeder af væggene i stuen, men det kan ses på mange af billederne at der ikke er nymalet.
Lejer skriver i sin klage, at hun selv stod for maling og rengøring af det lejede ved indflytning det er helt korrekt, men det skal påpeges at lejer selv påtog sig den opgave, mod en måneds gratis husleje i november 2011. Det kan vha. kontoudskrifter dokumenteres.
Ud over de allerede påpegede mangler ved udflytningen, kan det oplyses at lejer ikke har betalt husleje siden august 2013, der mangler altså betaling af husleje for resten af lejeperioden.
Lejer har ikke overholdt sine a’conto indbetalinger til vand og renovation ifølge lejekontrakten, siden 1/3 2012, dette er der talt med lejer om samme dag som opsigelsen blev modtaget. Lejer lovede at indbetale det skyldige beløb men det er ikke modtaget.
Jeg har fremsendt en flytteopgørelse til aaa aaaa, den er vedhæftet herunder.”
Udlejer har fremsendt en række billeder, der viser et ældre slidt og meget dårligt tilpasset køkken.
Sagen blev behandlet på nævnets møde den 7. januar 2014. Både lejer og udlejer var mødt, idet lejer dog var repræsenteret af ægtefællen bbb bbb.
Lejers repræsentant, BB oplyste under mødet til nævnet, at det ikke er korrekt, at hun fik en måneds leje ved indflytningen som kompensation for, at der ikke var nymalet.
Hun hentede sidste ting i lejemålet den 7. eller 8. september. Hun overtog sit nye lejemål den 1. september. Han vidste ikke, om hustruen havde gjort rent, da rengøring ikke var hans arbejde. Det er korrekt, at han den 4. oktober fik oplyst af udlejer, at der ikke var noget depositum, da de skyldte penge for husleje, vand, renovation og el. De skyldte også 2.500 kr. for brændsel. Det er rigtigt, at de satte et andet køkken op. Lejer bestrider heller ikke, at der skyldes husleje m.v. som opgjort i flytteopgørelsen.
Udlejer oplyste under mødet med nævnet, at lejer fik en måneds leje ved indflytningen som kompensation for, at der ikke var nymalet. Lejer afleverede opsigelsen den 4. september 2013, og de aftalte, at hun skulle flytte inden den 1. oktober. Udlejer mente, at lejer flyttede medio september, men den sidste nøgle er endnu ikke afleveret. Lejer skulle bruge den i forbindelse med rengøring af lejemålet. Det var lejers ægtefælle, der afleverede nøglerne midt i september. Hun fremviste lejemålet til nye potentielle lejere den 16. eller 17. september. BBB tømte samtidig postkassen, der var fyldt. Hun blev da klar over, at lejer var flyttet, selvom der manglede rengøring m.v.
Hun har ikke indkaldt til fraflytningssyn.
BBB fik den 4. oktober oplyst, at køkkenet var splittet ad, og der skulle laves omfattende reparationer af køkkenet og reoler. Der var heller ikke gjort rent.
KLAGEVEJLEDNING
Nævnets afgørelse vil inden for en frist af 4 uger kunne indbringes for boligretten.
Indbringelse sker ved udfærdigelse af stævning, som indleveres til Retten i Holstebro, Skivevej 2, 7500 Holstebro.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejere er part i en eventuel retssag. Dog anmoder nævnet venligst om at blive underrettet, såfremt sagen indbringes for boligretten, ligesom nævnet gerne modtager underretning om sagens udfald.