Ved enslydende breve dateret 3. juli 2013 har lejerne indbragt ovennævnte afgørelse.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1.
Huslejenævnet traf afgørelse i sagen som forelagt af udlejer efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 13, stk. 4, da en lejerforening for beboerrepræsentationen har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse for såvidt den er anket. (Dissens).
Det medfører, at varslingen godkendes som gyldig.
I overensstemmelse med huslejenævnets afgørelse godkendes den pr. 1. december 2012 varslede lejeforhøjelse efter fradrag af udgiften til flyttegebyrer med 3.035,50 kr. og udgift til elektrolyse med 8.605 kr. Fradraget er i alt 11.640,50 kr.
De godkendte udgifter er 1.037.422,20 kr. Dette beløb fordeles på 2.760 m² med 375,88 kr. pr. m². Hertil skal lægges hensættelser til udvendig vedligeholdelse efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b med henholdsvis 85 kr. og 78 kr. pr. m². Herefter svarer den godkendte leje til 538,88 kr. pr. m².
Ankenævnet forventer, udlejer omberegner de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed og tilbagebetaler eventuelt for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven med virkning fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag.
Tilbagebetaling af for meget betalt leje med tillæg af renter efter den 1. februar 2014 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
”Nævnet har fundet, at varslingen er gyldig.
Nævnet har besluttet at godkende den pr. 1. december 2012 varslede lejeforhøjelse efter fradrag af udgiften til flyttegebyrer med 3.035,50 kr. og udgift til elektrolyse med 8.605 kr. Fradraget er i alt 11.640,50 kr.
Det godkendte driftsbudget er herefter følgende:
Varslede udgifter 1.105.589,00 kr.
Med fradrag af 11.640,50 kr.
1.093.948,50 kr.
83 % heraf er 907.977,25 kr.
Administration 138.417,00 kr.
1.046.394,25 kr.
Fradrag for merleje, jf. ankesag 8.972,00 kr.
Godkendte udgifter i alt 1.037.422,20 kr.
Dette beløb fordeles på 2.760 m2 med 375,88 kr. pr. m2
Hertil skal lægges hensættelser til udvendig
vedligeholdelse efter boligreguleringslovens
§§ 18 og 18 med hhv. 85 kr. og 78 kr. pr. m2.
Nævnet forventer, at udlejer foretager en omberegning af de varslede lejeforhøjelser i overensstemmelse hermed og tilbagebetaler eventuelt for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven med virkning fra betalingstidspunkterne.
./. Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag.
Tilbagebetaling af eventuelt for meget betalt leje og renter senere end den 1. august 2013 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Baggrund og begrundelse:
Lejeforhøjelserne er varslet i breve af 21. august 2012 til ikrafttræden pr. 1. december 2012.
Der er tale om en såkaldt ex tuto-varsling, der alene er sendt for en sikkerheds skyld. Indholdet af varslingen er identisk med en tidligere varsling pr. 1. januar 2012, som nævnet fandt, var ugyldigt varslet.
Afgørelsen blev af udlejer indbragt for ankenævnet samtidig med genvarslingen pr. 1. december 2012. Den nye varsling var vedlagt en oversigt over, hvad der var varslet for de enkelte lejemål.
Denne oversigt manglede i den tidligere varsling, hvorfor nævnet havde fundet varslingen ugyldig.
I en afgørelse af 5. februar 2013 stadfæstede ankenævnet huslejenævnets afgørelse. Også ankenævnet fandt varslingen ugyldig.
Nævnet har herefter behandlet varslingen pr. 1. december 2012.
Lejerforeningen har gjort gældende, at også varslingen pr. 1. december 2012 er ugyldig, da udlejer ikke har svaret på lejerforeningens brev af 4. september 2012, hvori man bad om supplerende oplysninger.
Det fremgår af det materiale, som nævnet har modtaget, at lejerforeningens brev af 4. september 2012 er besvaret af et advokatfirma den 28. september 2012.
Der henvises til, at driftsudgifterne i varslingen pr. 1. december 2012 er identiske med den tidligere varsling af 1. januar 2012.
Lejerforeningen har i forbindelse med den tidligere varsling modtaget al dokumentation vedrørende udgifterne i driftsbudgettet. Dokumentationen blev sendt den 4. november og 5. december 2011.
Lejerforeningen har også modtaget en samlet liste over de enkelte lejemåls bruttoetageareal. Listen vedlægges brevet af 28. september 2012 igen. Endvidere er der vedlagt kopi af ejendomsskattebilletterne for 2012.
Lejerforeningen har herefter i brev af 2. oktober 2012 gjort indsigelse mod varslingen. Det gøres gældende, at varslingen er ugyldig, da der ikke er sendt dokumentation for de aktuelle driftsomkostninger på varslingstidspunktet den 22. august 2012.
Endvidere ses der ikke at være grundlag for lejeforhøjelsen efter boligreguleringslovens § 7, stk. 1. Udlejer har ikke dokumenteret, at gældende leje ikke kan dække de øgede driftsudgifter.
Nævnet har modtaget dokumentation for udgifterne i budgettet.
Efter en drøftelse af materialet i sagen har nævnet fundet følgende at bemærke:
1. Ugyldighedspåstanden
Da varslingen pr. 1. december 2012 er identisk med varslingen pr. 1. januar 2012, er nævnet af den opfattelse, at udlejer ikke har været forpligtet til at sende yderligere dokumentationsmateriale til lejerforeningen, udover det materiale der tidligere er sendt i november og december måned 2011.
Nævnet finder derfor, at varslingen af lejeforhøjelsen pr. 1. december 2012 er gyldig, hvorefter nævnet har realitetsbehandlet denne.
2. Varmeregnskab, 30.052 kr.
Da der alene er dokumenteret en udgift på 27.016,50 kr., har nævnet besluttet at nedsætte posten hertil.
I udgiften i driftsbudgettet er medtaget flyttegebyrer, som efter nævnspraksis ikke godkendes. Flyttegebyrerne skal derfor udgå.
3. Elektrolyse, 8.605 kr.
Da udgiften ikke godkendes efter retspraksis, skal den udgå.
Herudover har nævnet ikke fundet noget at bemærke til driftsudgifterne, der alle findes at være dokumenterede.
Den samlede reduktion i driftsudgifterne er 11.640,50 kr.
4. Boligreguleringslovens § 7, stk. 1
Nævnet finder det dokumenteret, at gældende leje ikke kan dække de øgede driftsudgifter. Nævnet og ankenævnet har tidligere taget stilling til driftsbudgettet for 2009, som er det senest varslede i ejendommen.
I denne forbindelse blev spørgsmålet om ”spise-op-princippet” grundigt behandlet. Det blev vurderet, at der var en merleje på 8.972 kr., der skulle fradrages i driftsudgifterne.
Udlejer har foretaget det samme fradrag i driftsbudgettet pr. 1. december 2012. Nævnet har ikke fundet grundlag for at fradrage yderligere beløb i budgettet pr. 1. december 2012.
Konklusionen af nævnets afgørelse fremgår af afgørelsesafsnittet.”
Ankegrunde:
Lejerne gør gældende, at varslingen er ugyldig, da udlejer ikke indenfor fristen i boligreguleringslovens § 13, stk. 3 har sendt de oplysninger, som lejerforeningen har anmodet om i brev af 4. september 2012.
Da udlejer skal tage udgangspunkt i de på varslingstidspunktet kendte udgifter, er en anmodning om kopi af de seneste årsafregninger/fakturaer efter lejers opfattelse klart omfattet af boligreguleringslovens § 13, stk. 3. Lejerne bemærker, at der er gået 11 måneder siden ikrafttrædelsestidspunktet af den første varsling, hvorfor det må antages, at der foreligger senere årsafregninger/fakturaer.
Herudover finder lejerne det ikke godtgjort, at de på varslingstidspunktet aktuelle driftsudgifter overstiger ejendommens lejeindtægter.
Øvrige oplysninger i sagen:
Udlejers advokat har på vegne udlejer anmodet ankenævnet om at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har gennemgået og drøftet sagen på et møde.
Indledningsvis bemærkes, at anken kun vedrører varslingens gyldighed.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer er af den opfattelse, at varslingen efter omstændighederne er gyldig. Det fremgår af sagen, at varslingen af lejeforhøjelse pr. 1. december 2012 er identisk med varslingen af lejeforhøjelse pr. 1. januar 2012, og at lejerne har modtaget dokumentationsmateriale til budgettet i forbindelse med varslingen pr. 1. januar 2012. På det grundlag finder disse medlemmer ikke, at der er grundlag for at kende varslingen ugyldig som følge af, at materialet ikke er sendt endnu en gang i forbindelse med varslingen af lejeforhøjelse pr. 1. december 2012.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer er af den opfattelse, at varslingen ikke er gyldig, da udlejer ikke i forbindelse med varslingen pr. 1. december 2012 har sendt dokumentationsmateriale til lejerne i overensstemmelse med bestemmelsen i boligreguleringslovens § 13, stk. 3, hvilket medfører, at varslingen er ugyldig, jf. boligreguleringslovens § 13, stk. 3, sidste punktum.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter varslingen godkendes som gyldig.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske, senest 4 uger efter at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten, er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.