1263 København K
Lejens størrelse i blandet småhuslejemål
I breve af 18. juni og 25. juni 2011 har lejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejer, og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte den aftalte leje fra 180.000 kr. til 160.000 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. januar 2011.
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse hermed.
Depositum nedsættes til 40.000 kr. svarende til tre måneders godkendt leje og forudbetalt leje nedsættes til 13.333 kr. svarende til en måneds godkendt leje.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har godkendt den årlige leje på 180.000 kr. svarende til en leje pr. m² i gennemsnit på 1.050 kr. ved et samlet areal på 171,5 m².
Lejekontrakten er indgået den 14. maj 2005.
Det fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er på 150 m², hvortil kommer ca. 55 m² til liberalt erhverv i sekundære arealer. I henhold til BBR-registeret er lejemålet 116 m².
Nævnet har modtaget tegninger over lejemålet, hvoraf det fremgår af beboelsesarealerne er på 116 m², jf. BBR-registeret. Herudover er der to pulterrum på 32,2 m² og 37,2 m² i henhold til tegningen. I henhold til landinspektøropmåling er lejemålet 135,8 m² med tillæg af to pulterrum på 40,7 m² og 35,7 m².
Det er ved nævnets afgørelse lagt til grund, at lejemålet i henhold til landinspektøropmålingen er på 171,50 m², svarende til den på tegningen opmålte beboelsesenhed på 135,8 m² og pulterrum 4 på 35,7 m².
Lejeren har herudover adgang til et større pulterrum via gang fra lejemålet.
Der er tilladelse til at drive erhverv fra lejemålet.
Den aftalte leje er på 180.000 kr.
Der er betalt tre måneders depositum og en måneds forudbetalt leje.
Lejemålet er overtaget nyistandsat og skal afleveres nyistandsat. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Lejeren har gjort en række vedligeholdelsesmangler gældende i indbringelsen. Lejeren skal indbringe dem særskilt.
Udlejer oplyser, at vinduerne er koblede termoruder, og glassene er udskiftet i 2010.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 6. april 2011, hvor nævnet konstaterede, at lejemålet er udstyret med termovinduer og opvarmes med fjernvarme. Lejemålet er indrettet i ejendommens tagetage, hvor der er etableret badeværelse med toilet, møblement med håndvask og bruseniche. Der er linoleum på gulv og vægge i bruseniche. Køkkenet er moderniseret med stor spiseplads. Der komfur, emhætte, køleskab, opvaskemaskine og vaskemaskine tilhørende udlejer. Der er altan og fransk altan.
Begrundelse:
Lejligheden ligger i en ejendom, som 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder, hvorfor lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her tilsvarende udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.
Efter gennemgang af det indsendte materiale samt en drøftelse af indtrykkene fra besigtigelsen finder et flertal i nævnet, at lejen overstiger den leje, der betales for et tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, hvor lejen fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, herunder § 7 jf. kriterierne i § 29 c.
Flertallet finder dog ikke, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jf. kriterierne ovenfor.
Et medlem finder, at lejen væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, og vil alene godkende en lavere leje, jf. kriterierne ovenfor og lejemålets størrelse.
Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet.
Den aftalte årlige leje på kr. 180.000 godkendes således.
Ankegrunde:
Lejer ønsker at anke huslejenævnets beslutning. Lejer finder, at den godkendte leje væsentlig overstiger lejen for lignende boliger. Lejer finder, at der er mangler i lejemålet, som ikke retfærdiggør en leje på 180.000 kr. Lejer har henvist til en anden afgjort sag på ejendommen, hvor lejen blev nedsat til 850 kr. pr. m².
Øvrige oplysninger i sagen:
Udlejer finder absolut ikke, at lejen overskrider det lejedes værdi, jf., huslejenævnets afgørelse.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 23. januar 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 180.000 kr. væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har vedtaget at nedsætte lejen til 160.000 kr. svarende til en gennemsnitlig leje på godt 900 kr. pr. m² efter en samlet vurdering af lejen jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Ankenævnet har herved taget hensyn til ejendommens og lejemålets særlige karakter herunder blandt andet, at der er tale om et blandet lejemål.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard og samme lejevilkår.
Depositum og forudbetalt leje er hver nedsat til et beløb, der svarer til henholdsvis tre måneders og en måneds godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet efter ét år efter lejemålets begyndelse. Nedsættelse gælder derfor fra næste første i måneden efter, at sagen er indbragt for huslejenævnet. Da lejer har indbragt sagen ved brev af 8. december 2010, gælder nedsættelsen først fra 1. januar 2011.
Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra 1. januar 2011 med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.