Klage over flytteopgørelse, x-adresse
Det meddeles herved, at Huslejenævnet har truffet følgende afgørelse i ovennævnte sag:
Ved brev af 5. august 2013 har Lejernes LO på vegne af lejerne, indbragt ovennævnte sag for Huslejenævnet.
Huslejenævnets sekretariat har modtaget gebyr i henhold til Boligreguleringslovens § 39, stk. 1.
Udlejer er i brev af 8. august 2013, orienteret om sagens indbringelse.
Huslejenævnet har behandlet sagen på et møde den 4. december 2013, hvor nævnet har truffet følgende enstemmige
Afgørelse:
Klage af 5. august 2013 over en flytteopgørelse vedrørende lejemålet, x-adresse kan ikke imødekommes.
*********
Begrundelse:
I lejekontraktens § 11 er det anført, at lejemålet skal fraflyttes i samme stand som ved indflytningen, og der ”skal være nymalet hvidt på lofter, vægge, fodlister og gerikter. Der skal være ryddet og rengjort. Kælderrum skal være tømt. Postkasse skal være rengjort. Gulve skal have behandling, vask eller ludbehandling. VINDUER SKAL VÆRE RENGJORTE. Huller efter ophæng på såvel vægge som vinduer skal være lukkede og malet.”
Den 11. november 2012 har lejerne underskrevet en udflytningsrapport, hvori der henvises til, at lejligheden skal males ifølge lejekontrakten.
Da malerarbejdet jf. ovenstående er beskrevet i lejekontrakten, og da det af fraflytningsrapporten fremgår, at gulve skal opfriskes/letslibes, afvises lejernes klage.
Der henvises til dommen TBB2013.70 hvori en reklamation efter fraflytning var tilstrækkelig præcis til, at udlejer kunne gøre et krav gældende.
I flytteopgørelsen af 1. maj 2013 kræver udlejer betaling af kr. 1.000,00 til varmeregnskab. Hertil bemærker Huslejenævnet, at beløbet skal udgå af opgørelsen. Udlejer kan i depositum tilbageholde til varme, men udlejer kan ikke kræve betaling til fremtidig varmeopgørelse.
I jr. nr. X træffer Huslejenævnet afgørelse angående lejernes klage over udlejers opkrævning til trappevask.
Lovgrundlag:
Boligreguleringslovens § 21, stk. 1 og 2.
Baggrund:
Af sagens materiale fremgår, at lejeaftalen er indgået pr. 15. september 2009.
I følge lejekontraktens § 7 er lejemålet overtaget nyistandsat og det er ligeledes aftalt, at lejemålet skal afleveres nyistandsat. Lejerne har den indvendige vedligeholdelsespligt, jf. § 8.
I lejekontraktens § 11 er der under titlen "indflytning" anført, at lejemålet overtages nymalet og gulvene er nyvaskede. Under titlen "fraflytning" er det i lejekontraktens § 11 anført, at lejemålet skal fremstå i samme stand som ved indflytning.
I sagen findes en udflytningsrapport, som er dateret og underskrevet af såvel lejer som udlejer den 11. november 2012. Ifølge fraflytningsrapporten skal lejemålet males i henhold til lejekontrakten, og gulve skal opfriskes/letslibes.
Flytteopgørelsen er dateret den 24. april 2013 og lyder således:
Gulv modregnet kr. - 2.500,00
Forudbetalt leje kr. - 5.173,00
Maler kr. 23.174,31
Gulvbehandling kr. 11.445,00
Varme tilbageholdt kr. 1.000,00
Depositum kr.- 15.519,00
Til lejernes betaling kr. 12.427,31
I brev af 16. juli 2013 anfører Lejernes LO overfor udlejers advokat, at udlejer ikke kan kræve gulvet slebet, jf. lejekontraktens § 11 og lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt.
Derudover gør organisationen gældende, at flytterapporten af 11. november 2012 ikke er specifik nok i forhold til malerarbejdet, da den blot henviser til lejekontrakten. Der foreligger dermed ikke en entydig specifikation, jf. TBB2002.223B.
I følge Lejernes LO skal udlejer tilbagebetale 14.519,00 kr. (15.519,00 kr. -1.000,00 kr. for tilbageholdt varme).
I brev af 23. juli 2013 skriver udlejers advokat til Lejernes LO, at kravet om gulvbehandling fastholdes, da det i lejekontraktens § 11 er angivet, at gulvene ved fraflytning skal behandles. I følge advokaten er fravigelsen af lejelovens almindelige regler klart fremhævet under lejekontraktens § 11, jf. lejelovens § 4, stk. 3. Dette skal sammenholdes med § 98's deklaratoriske karakter, som betyder, at der i nærværende lejekontrakt er tale om en fravigelse fra lejeloven, som lejerne har valgt at acceptere. Lejekontrakten beskriver således, hvordan parterne skal forholde sig ved fraflytning, hvorfor denne aftale er gyldig, jf. U2001.1160. I forhold til malerarbejdet, anfører udlejers advokat, at lejekontrakten klart angiver, hvad der skal males, og der kan således ikke være tvivl om, hvad der menes med fraflytningsrapporten. Kravet om betaling af malerarbejdet fastholdes. Advokaten fremhæver, at lejerne har underskrevet fraflytningsrapporten, og dermed er lejerne bekendt med det arbejde, som skal foretages.
I brev af 5. august 2013 til Huslejenævnet nedlægger Lejernes LO påstand om, at udlejer skal pålægges at tilbagebetale kr. 14.519,00. Organisationen anfører i den forbindelse, at gulvene var nyvaskede ved indflytning - og ikke afhøvlet. Lejerne kan - jf. Lejelovens § 98, stk. 1, 3. pkt. ikke pålægges at aflevere det lejede i bedre stand end ved indflytning. Det tilføjes, at udlejers reklamation ikke er tilstrækkelig specifik.
Ved Huslejenævnets mail af 15. august 2013 sendes sagen til høring ved udlejers advokat.
I mail af 29. august 2013 fastholder udlejers advokat et krav på kr. 9.877,31 med tillæg af sædvanlig procesrente fra sagens anlæg til betaling sker. Udlejer erkender, at et beløb for trappevask er uretmæssigt opkrævet, og dermed udregnes det skyldige beløb således: 12.427,31 kr. – 2.550,00 kr. = 9.877,31 kr.
Lejerne er fraflyttet lejemålet den 15. november 2012, og der er foretaget besigtigelse og udarbejdet udflytningsrapport den 11. november 2012.
Det følger af dommen U2012.284V samt lejekontraktens § 11, at udlejer har opfyldt sin reklamationspligt, jf. Lejelovens § 98, stk. 2, idet der er udarbejdet og underskrevet en fraflytningsrapport før lejernes nøgleaflevering. Udlejers advokat fremhæver i denne forbindelse, at lejerne har underskrevet fraflytningsrapporten, hvoraf det fremgår, at der skal males og gulvene skal slibes.
Udlejers advokat bestrider, at udlejers opkrævning for gulvbehandlingen ikke opfylder Lejelovens § 98, stk. 1., 3. pkt., og lejerne opfordres til at dokumentere, at gulvet er bragt i bedre stand end ved indflytning. Udlejers advokat henviser i den forbindelse til lejekontraktens §§ 7 og 11.
Vedrørende malerarbejdet, er der i udflytningsrapporten entydigt henvist til lejekontrakten, som udspecificerer det malerarbejde, som skal forestås, jf. lejekontraktens § 11. Udlejers advokat fremhæver i denne forbindelse, at lejerne har underskrevet udflytningsrapporten og henviser i øvrigt til dommene U2001.1160 og TBB.2013.70.
Udlejer tager til efterretning, at gulvet inde på det ene værelser ikke er nyt, og modregner 2.500,00 kr. i flytteopgørelsen af 24. april 2013.
Udlejers advokat medsender faktura fra XX på 3.574,45 kr. og 23.174,31 og faktura fra XX på 11.445,00 kr., flytteopgørelse af 1. maj 2013 og rykkerskrivelser fra advokatkontoret.
I en mail af 12. september 2013 til Huslejenævnet tilføjer udlejers advokat følgende:
”Nøglerne til lejemålet blev afleveret i forbindelse med flyttesynet, d. 11. november 2012, og lejemålet blev genudlejet 14 dage senere, pr. 1/12 2012.”
Sagen fremsendes til høring hos Lejernes LO ved Huslejenævnets mails af 26. september 2013 og 3. oktober 2013.
I mail af 7. oktober 2013 skriver Lejernes LO, at udflytningsrapporten udelukkende henviser til lejekontrakten og dermed ikke opfylder kravene til specifik reklamation. Afgørelsen TBB2013.70 omhandler spørgsmålet om, hvorvidt formulering i udflytningsrapporten er tilstrækkelig klar. I nærværende sag, henviser udflytningsrapporten blot til lejekontrakten.
Lejernes LO henviser til lejekontraktens § 7, hvoraf det fremgår, at der er aftalt et skriftlighedskrav i form af udarbejdelse af en rapport i forbindelse med fraflytning.
I forhold til gulvbehandling/afslibning af gulve anfører organisationen, at det af lejekontraktens § 11 fremgår, at gulvene skal afleveres nyvaskede. Udlejer kan derfor ikke kræve, at gulvene skal afhøvles, jf. Lejelovens § 98, stk. 1.
Lejernes LO oplyser endvidere, at udlejer har fremsendt varmeopgørelse for perioden 1. juni 2012-30.november 2012, hvoraf det fremgår, at lejer skal have tilbagebetalt 1.445,58 kr. Udlejer har tilbageholdt kr. 1.000 kr., hvorfor lejers krav forhøjes med kr. 2.445,58.
Organisationen medsender varmeopgørelsen og faktura på afslibning af gulv.
Ovennævnte besvarelse fra Lejernes LO sendes ved Huslejenævnets mail af 9. oktober 2013 til høring hos udlejers advokat.
I mail af 11. oktober 2013 svarer udlejers advokat, at bemærkningerne vedrørende TBB 2013.70 fastholdes – kravet til reklamationen er, at formuleringen i udflytningsrapporten skal være så specifik, at der ikke er tvivl om, hvilket arbejde der skal udføres. Ifølge udlejers advokat er henvisningen til lejekontrakten i udflytningsrapporten klar og tydelig, og af lejekontrakten fremgår det specifikt, hvilke malerarbejder der skal udføres.
I forhold til istandsættelsen af gulvene, anfører udlejers advokat, at aftalen om afslag på kr. 2.500,00 grundet manglende nyistandsættelse af det ene gulv ved lejernes indflytning, stadig er gældende. Da det ene gulv ikke var nyistandsat ved lejernes indflytning, og må der derfor være en formodning for, at de resterende gulve var nyistandsatte ved indflytningen. Udlejers advokat henviser til lejekontraktens § 7.
Klagevejledning:
Hver af parterne kan indbringe denne afgørelse for Boligretten, jf. Boligreguleringslovens § 43.
Hvis en af parterne ønsker at indbringe sagen, skal der sendes en stævning til Boligretten. Indbringelse skal ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligrettens adresse er: x-adresse.
Huslejenævnet har ikke kompetence til at dispensere fra ovennævnte 4 ugers frist.
Denne afgørelse er tilsendt de tidligere lejere v/Lejernes LO samt udlejer v/Advokatfirma X.
Til orientering vedlægges en folder om sagsbehandlingen ved Huslejenævnet.
På nævnets vegne | |
| |
x-navn | |
x-stilling | |
| |
Tlf | |
Mail | |