2720 Vanløse
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 5. maj 2011 har en retshjælp indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse. (Dissens)
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 78.000 kr. eksklusive vandbidrag til 59.850 inklusive vand. Den godkendte leje svarer til 1.050 kr. pr. m². Hertil kommer bidrag til varme.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 28. februar 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum nedsættes til 9.975 kr. og forudbetalt leje nedsættes til 14.962,50 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. februar 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet nedsatte den årlige leje fra 78.000 kr. eksklusive vand til 59.850 kr. inklusive vand efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c. Den godkendte leje svarer til 1.050 kr. pr. m².
Samtidig nedsattes depositum til to måneders godkendt leje, svarende til 9.975 kr. og forudbetalt leje til tre måneders godkendt leje, svarende til 14.962,50 kr.
Huslejenævnet konstaterede ved besigtigelsen, at der ikke er individuel vandmåler i lejemålet, hvilket stemmer overens med det i kontrakten angivne.
Efter besigtigelse af lejemålet den 7. april 2011 noterede huslejenævnet, at der hører to altaner til lejemålet. Lejemålet er udstyret med termoruder, indbyggede skabe, et nyere køkken fra 2008 med hvide låger, teakbordplade, nedfældet komfur, elektrisk ovn, opvaskemaskine, emhætte og køleskab. Der er nedsænkede lofter i køkken, entré og badeværelse med spots. Badeværelset er udstyret med et toilet, håndvask og bruser. Der er malet epoxy ovenpå det oprindelige terrazzo gulv.
Ankegrunde:
retshjælpen gør gældende, at den oprindelig fastsatte leje på årligt 78.000 kr. ikke er i strid med kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Det påpeges, at lejligheden blev totalistandsat i 2008, hvor gulvet blev afhøvlet og behandlet, og dørene blev renset og malet. Alt inventar i køkkenet er blevet udskiftet. Radiatorerne i lejligheden er specialimporteret fra Holland og er af særlig høj kvalitet. Der er opsat nye el-installationer og udført særligt snedkerarbejde i den forbindelse. Hertil bemærkes, at det nedsænkede loft i gangen er et specialbyggeri, da det er blevet tilpasset med en skyggenote. Badeværelset er ligeledes renoveret og istandsat. Det anføres, at der således er tale om en istandsættelse af særlig høj kvalitet.
Øvrige oplysninger i sagen:
Sagen er forelagt lejer, der har ønsket huslejenævnets afgørelse stadfæstet.
Lejer finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kap. II-IV og hvor lejen er reguleret efter § 7.
Videre bemærker lejer, at huslejenævnet har taget hensyn til nyistandsættelsen ved indflytning, det nyere køkken, de indbyggede skabe og behandlingen af terrazzogulvet, tillige med udlejers udtalelse om prisen for arbejderne.
Herefter finder lejer ikke, at der er grundlag for en højere leje end fastsat af huslejenævnet.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 31. oktober 2011.
Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet kan tiltræde, at vandudgiften skal være inkluderet i lejen, da vandforbruget ikke afregnes efter individuel vandmåler, jf. lejelovens § 46, j, modsætningsvis og højesterets dom refereret i U 2009.2497 H.
Af lejekontrakten fremgår, at vandbidraget er månedligt 500 kr., svarende til årligt 6.000 kr.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 78.000 kr., svarende til 1.368 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Et flertal på tre af ankenævnets fem medlemmer kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat lejen til 59.850 kr. inklusive vand, svarende til 1.050 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Et mindretal på to af ankenævnets fem medlemmer kunne godkende en højere leje efter de samme kriterier.
Der gives afgørelse efter stemmeflertallet, hvorefter huslejenævnets afgørelse stadfæstes.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum er nedsat til to måneders godkendt leje, idet det af kontrakten fremgår, at depositum svarer til to måneders leje. Forudbetalt leje er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet den inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen ind-leveres til: Retten på Frederiksberg, Howitzvej 32, 2000 Frederiks-berg.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.