1650 København V
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I mail af 30. november 2010 har en advokat indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 61.200 kr. til 51.300 kr., svarende til 950 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. juni 2010.
Depositum nedsættes til 12.825 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. maj 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet konstaterede, at det lejede er en udlejet ejerlejlighed, omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A.
Af sagen fremgår, at lejemålet er indgået pr. 15. april 2009. Ifølge lejeaftalen er lejemålets areal 47 m², men ifølge BBR 54 m². Huslejenævnet har lagt det i BBR registrerede areal til grund.
Den aftalte årlige leje er 61.200 kr., eksklusive el, varme og internetforbindelse. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer.
Efter besigtigelse af lejemålet den 14. september 2010 noterede huslejenævnet, at lejemålet opvarmes med centralvarme/fjernvarme. Der er nyere køkken indrettet med elementer, komfur.
Der er nyere indrettet toilet-/baderum med fliser på gulv og vægge med brusearrangement uden bruseniche. El-installationerne er delvis forbedrede.
Herefter vedtog et flertal af huslejenævnets medlemmer at nedsætte lejen til årligt 51.300 kr., svarende til 950 kr. pr. m² efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c med virkning fra den 1. juni 2010. Samtidig nedsattes depositum til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje. Eet af huslejenævnets medlemmer kunne godkende den aftale leje under hensyn til de arbejder, der er udført ved ændringen af placeringen og nyindretningen af lejlighedens køkken og toilet-/baderum.
Ankegrunde:
udlejers advokat fastholder den aftalte leje for lejemålet.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 21. februar 2011.
Ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet bl.a., at lejemålet foruden det af huslejenævnet noterede, omfatter termoruder og emhætte og køle-/fryseskab i køkkenet.
Det bemærkes, at det af lejekontrakten fremgår, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 61.200 kr., svarende til godt 1.133 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 51.300, svarende til 950 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området.
Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34. Det lægges til grund, at der ikke er betalt forudbetalt leje.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse i brev modtaget af huslejenævnet den 11. maj 2010 og således senere end ét år efter lejemålets begyndelse, hvorfor lejenedsættelsen først har virkning fra den første i den måned, der følger efter sagens indbringelse, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte
frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.