Vedr.: Lejligheden xxxxx x, xx, xx.
Lejeren af dette lejlighed, XX, har i mail af 9. november 2012, efter reglen i § 106, nr. 7 i lejeloven, anmodet nævnet om at tage stilling til det af udlejer, YY, udsendte varmeregnskab for perioden 1. juni 2011 – 31. maj 2012.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende varmeregnskabet for perioden 1. juni 2011 – 31. maj 2012 og dermed afvise lejerens klage.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i § 40, stk. 3 i lejeloven, hvorefter huslejenævnet afgør sager om varmeregnskaber i de tilfælde, hvor lejeren har fremsat rettidig skriftlig indsigelse mod varmeregnskabet.
Efter reglerne i § 36 kan udlejer kræve sine udgifter til varme refunderet. I varmeregnskabet medtages udgifterne til brændselsforbruget i varmeperioden. Efter reglen i lovens § 37 fordeles varmeudgifterne mellem lejerne efter udlejers bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og – for så vidt angår levering af varmt vand – efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.
I henhold til lejeloven § 40 skal regnskab vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommer frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets afslutning. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, jf. herved § 40, stk. 1.
Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 40, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, jf. herved § 42.
Efter reglen i § 40, stk. 3 kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. (…….). Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.
Sagsfremstilling:
Lejerens regning udgør i alt 9.012,71 kr. Han har betalt a conto 6.700 kr. og har således fået en tillægsbetaling på 2.312,71 kr.
Lejer har i mail af 28. september 2012 gjort indsigelse mod varmeregnskabet.
”Vi har jo brugt en del mindre varme og benytter kun 2 radiatorer i lukket rum. Resten af lejligheden er der lukket både for døre og varme. Vi vil derfor gerne gøre indsigelse og bede om:
1 . en udredelse af stigningen i enhedspriserne (4)
2. en fordeling af brugte enheder på vores radiatorer. Vi har tallene fra sidste år og vil gerne se hvor den stigning er fremkommet. Evt. skal der laves en aflæsning.
Hvis der er lavet en fordeling hvor DKE fremsætter en sats for varme vi ikke bruger (noget om at man bruger andres varme), skal det oplyses at vi bor over fru yyyy der ikke varme bruger.(…)”
Lejeren har indbragt sagen for huslejenævnet ved mail af 9. november 2012. Ved indbringelsen har lejeren anført, at der pludselig indgår faste udgifter på håndklædetørre og varme i badeværelsesgulvet, ting lejer ikke benytter og som har været en del af ejendommen siden 2007. Lejer oplyser, at der ikke før har været udregnet en afgift for håndklædetørre.
”Derudover er håndklædetørre og gulvvarme er ikke udregnet på måler eller andet og sætter regnskabet op med 50%. På det to faste enheder bliver der opkrævet henholdsvis 1583,- og 1598,- for de to enheder som ikke er en del af kontrakt og varmeregnskab – altså en fast udgift påført regnskabet.”
Lejer har endvidere anført, at Ista har skrevet, at disse poster blev ”opdaget” da de satte en radiostyret målet på varmeregnskabet 2012, hvorved disse er blevet registreret og påført uden hensyntagen til kontrakt eller aftale. Udlejer har ingen kommentarer til, om disse vil indgå som en ekstra indtægt til udlejers fortjeneste.
Lejer har endelig anført, at han vil have huslejenævnet til at tage stilling til:
1. Om udlejers handling med opkrævet af fast afgift er lovlig ift. lejekontrakten, når der ikke er indgået forudgående aftale og det ikke har været en del af varmeregnskabet.
2. Om det er lovligt at tage en udgift for en håndklædetørre der ikke virker efter hensigten og er forkert placeret ift. rummets størrelse.
3. At udlejer har udtalt, at lejer kan slippe for denne udgift, men at lejer skal betale for en håndværker, også ved fraflytning.
4. At pålægge udlejer at tilbagebetale/stopper betaling for de faste udgifter – håndklædetørre og gulvvarme.
5. Om den nye afgift er udregnet efter lovens regler, også når man tager § 37 i lejeloven i betragtning.
Udlejer er hørt i sagen og har i mail af 26. november 2012 anført, at kravet ifølge varmeregnskabet fastholdes af udlejer.
Udlejer anfører endvidere, at fristen for indbringelse af sagen for huslejenævnet udløber den 11. december 2012, hvorfor udlejer ikke tidligere har indbragt sagen.
Udlejer har fremsendt dokumentation for afholdte udgifter fra Frederiksberg Forsyning samt de sidste 3 års varmeregnskaber.
Forelagt dette har lejer i mail af 3. december 2012 anført, at han fastholder sit krav mod udlejer. Lejer fremsender korrespondance mellem parterne. Af korrespondancen fremgår bl.a., at udlejer og lejer er uenige om måden, hvorledes beregningsreglerne udregnes.
Hørt over dette har udlejer i mail af 10. december 2012 fastholdt varmeregnskabet.
Huslejenævnets bemærkninger:
Nævnet har gennemgået det fremsendte materiale.
Ejendommens samlede forbrug har udgjort i alt 205.226,58 kr. Ejendommens gennemsnitlige forbrug udgør ca. 142 kr. pr. m².
Lejlighedens forbrug udgør ca. 65 kr. pr. m².
Ifølge det udsendte varmeregnskab fordeles udgifterne efter sædvanlige principper; varme efter målerdelinger og faste andele (m²) og det varme vand efter haneandele.
Udgifterne til håndklædetørre og gulvvarme indgår i de faste andele og fordeles efter lejemålets forholdsmæssige andel i varmeregnskabet. Der er efter nævnets opfattelse ikke sket en ændring i fordelingsprincipperne i varmeregnskabet, blot fordi lejer er blevet gjort opmærksom på disse faste andele.
Udlejer kan ifølge § 37 i lejeloven ændre fordelingsprincippet i varmeregnskabet. Ifølge stk. 5 skal beslutninger efter stk. 2 og 3 gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse.
Nævnet bemærker, at varsling af ændringer i fordelingen af udgifterne skal ske, såfremt ændringerne går fra bruttoetageareal eller rumfang til varmefordelingsmålere. Dette krav gælder dog ikke, såfremt ændringerne går fra varmefordelingsmålere og til faste andele.
Nævnet bemærker, at lejer har indbragt sagen for huslejenævnet inden fristens udløb. Udlejer har kommenteret på dette inden for fristens udløb og det er nævnets opfattelse, at udlejers intention har været at indbringe sagen rettidigt. At lejer indbringer sagen før udlejers frist kan ikke komme udlejer til skade.
Lejer har over for udlejer anført, at de bor over fru yyyy, som ingen varme bruger, og at de ikke vil betale for andres varme. Nævnet bemærker hertil, at der altid vil være tale om et varmespild i rørene, hvorfor lejer skal betale for andres varmespild, ligesom andre betaler for lejers varmespild.
Lejer anfører ved indbringelsen, at lejer ikke bruger håndklædetørre og gulvvarme, idet dette ikke virker ordentligt. At lejer ikke benytter disse kan ikke føre til, at de ikke skal betale for disse, idet de er fordelt efter faste andele.
Nævnet har ved gennemgangen af varmeregnskabet ikke fundet fejl eller mangler ved dette.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxxx
Sekretær