Vedr.: Lejligheden xxxxxx xx, xx. xx.
Ved brev af 23. januar 2013 har YY efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven, jf. § 48 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at tage stilling til en pr. 1. maj 2013 varslet lejeforhøjelse, idet lejerne af lejligheden, X XX, har protesteret rettidigt.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den varslede leje på 40.425,56 kr. årligt ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Lovgrundlag:
Lejligheden er beliggende i en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Lejeforholdet er derfor omfattet af reglerne i kapitel IV A i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme, jf. reglen i § 29 b.
Efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven reguleres lejen efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven.
Efter reglerne i dette kapitel i lejeloven kan en udlejer, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje (§ 7) eventuelt med tillæg af lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. december 1953.
Nuværende leje er på 34.425,56 kr. årligt, svarende til 2.868,80 kr. pr. måned eller ca. 400 kr. pr. m² . Lejen udgør efter forhøjelsen 40.425,56 kr. årligt, svarende til 3.369 kr. pr. måned eller ca. 470 kr. pr. m². Lejeforhøjelsen er begrundet med, at den nugældende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Lejlighedens areal udgør ifølge Bygnings- og Bolig registret 86 m².
Administrator har ved brev af 4. januar 2013 varslet lejeforhøjelse over for lejerne.
Lejerne har ved brev af 19. januar 2013 gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen.
Administrator har ved brev af 23. januar 2013 indbragt sagen for nævnet og bl.a. oplyst, at der er tale om en ejerlejlighed med et areal på 85,5 m². Der er i ejendommen udført brandsikring, indlagt centralvarme og der er nyere vinduer.
Lejerne er hørt i sagen og har ved brev af 12. februar 2013 anført, at der er tale om en stuelejlighed med kælderhals og gavl, og at lejligheden derfor er meget kold. Ejendommen er dårligt vedligeholdt og rengjort. Der er meget slidt på bagtrappen – særligt trinene er meget slidte. Lejeforhøjelsen er alt for stor og overstiger hvad der bliver betalt for andre tilsvarende lejligheder i kvarteret.
Administrator har ved brev af 14. februar 2013 bl.a. oplyst, at der sidst, som følge af at lejen var væsentligt lavere end det lejedes værdi, trådte en lejeforhøjelse i kraft den 1. marts 2007 (j.nr. xxxx-xxxx).
Der er udført brandsikring, indlagt centralvarme og isat nyere vinduer. Administrator er ikke i besiddelse af disse varslinger, men de er godkendt af huslejenævnet i forbindelse med tidligere sager om lejens størrelse.
Administrator fastholder ved mail af 26. februar 2013, at den nuværende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Lejerne har ved brev af 11. marts 2013 bl.a. anført, at der er udskiftet vinduer i 1990 og indlagt centralvarme i 2000. Begge gange blev der foretaget lejeforhøjelser. De har boet i lejligheden i snart 60 år og der er fra udlejers side ikke foretaget andre forbedringer. Der er ingen varmekilde i køkkenet og i soveværelset fungerer det ikke, da det ligger over en kold kælderskakt. Trods talrige henvendelser om dette, er der ingen hjælp at hente nogen steder. De har i 1996 selv fået skiftet revnet toilet som administrator, trods bestemmelser i lejekontrakten, nægtede at betale. Der er ikke badeværelse, men de har i 1992 selv betalt for at få installeret håndvask og brusekabine i kammeret. Endvidere har de i ca. 1980 selv fået udskiftet og betalt for nyt køkken.
De har ikke fået huslejenedsættelse for, at den i lejekontrakten anførte til lejligheden hørende forhave, er blevet inddraget til opbevaring af affaldscontainere og cykler.
Huslejenævnets bemærkninger:
Nævnet har tidligere taget stilling til lejen for dette lejemål.
Pr. 1. februar 2000 (VN 157-13) godkendte nævnet skønsmæssigt en årlig leje på 23.650 kr., svarende til 275 kr. pr. m² .
Pr. 1. marts 2005 (VN 157-14) vedtog nævnet at meddele, at der ikke var grundlag for lejeforhøjelse.
Ved afgørelse af 9. marts 2007 (j.nr. xxxx-xxxx) besluttede nævnet, efter en sammenligning af lejligheden med andre tilsvarende lejligheder, sammenholdt med en vejledende beregning af lejen, samt med nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte lejeniveau i kommunen, at godkende den pr. 1. marts 2007 varslede leje på 36.000 kr. årligt.
I beregningen var tillagt forhøjelser for brandsikring og termovinduer, samt en varslet forhøjelse pr. 1. november 2000 som følge af installation af centralvarme.
Der er efter det oplyste ikke udført forbedringer i ejendommen/lejemålet efter nævnets seneste afgørelse.
Nævnet vedtog at godkende den varslede leje på 40.425,56 kr. årligt, svarende til 3.369 kr. pr. måned eller ca. 470 kr. pr. m², idet denne leje ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxxx
Sekretær