I brev af 14. januar 2013 har advokat for udlejer indbragt ovennævnte sag.
Sagen er indbragt efter lejelovens § 48, stk. 3, da lejer har gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen. Der er tale om en ejendom opført i 1900 med to beboelseslejligheder.
Nævnet har efter at have besigtiget lejemålet den 20. februar 2013 truffet følgende
AFGØRELSE:
Nævnet har besluttet alene at godkende, at den årlige leje fra 1. marts 2013 forhøjes fra 54.000 kr. med 30.000 kr. til 84.000 kr. Udover den godkendte leje skal betales varmebidrag.
BAGGRUND:
Lejer har boet i lejemålet fra 1. december 2005. Efter lejekontrakten er lejen 54.000 kr. årlig eksklusive varmebidrag. Lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Arealet er efter lejekontrakten 130 m2. Efter BBR er der 96 m2 på 1. sal, hvortil kommer et loftrum, som ikke er godkendt til beboelse. Under behandlingen af sagen har nævnet modtaget kopi af en ejerlejlighedstegning, hvoraf det fremgår, at der er 99 m2 på 1. sal, 33 m2 i loftrummet og 2 m2 i indgangspartiet i stueetagen.
I brev af 19. november 2012 er den årlige leje pr. 1. marts 2013 varslet forhøjet fra 54.000 kr. med 72.750 kr. til 126.750 kr. Der har ikke tidligere været varslet lejeforhøjelse i lejeperioden.
Lejer har i en mail af 27. december 2012 gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen og sagen er herefter indbragt af udlejer. Den leje, som er varslet, svarer ved 130 m2 til 975 kr. pr. m2. Det gøres gældende, at kvadratmeterprisen i området ifølge udskrifter for Boligportalen er mellem 1.125 kr. pr. m2 og 1.200 kr. pr. m2.
Det oplyses i indbringelsen, at det fremgår af lejekontrakten, at der hverken er betalt depositum eller forudbetalt leje ved indflytningen. Der er sat streger over beløbene i lejekontraktens § 4, hvor det er anført, at depositum er 13.500 kr. og forudbetalt leje ligeledes 13.500 kr.
Lejer har under sagen forevist sin egen lejekontrakt, som er med original blå skrift. Beløbene er ikke streget over i lejers lejekontrakt og lejer gør gældende, at der ved indflytningen er betalt depositum med 13.500 kr. og forudbetalt leje med 13.500 kr.
Nævnet tager ikke ved denne afgørelse stilling til, om beløbene er betalt eller ikke. Spørgsmålet er uden betydning for vurderingen af den varslede lejeforhøjelse.
Lejer har fastholdt sin indsigelse mod lejeforhøjelsen i et brev af 12. februar 2013.
Nævnet har besigtiget lejemålet den 20. februar 2013 med deltagelse af sagens parter. Under besigtigelsen kunne det konstateres, at ejendommen opvarmes med naturgas. Adgangsforholdene til lejemålet på 1. sal er uhensigtsmæssige. Der er et lille indgangsparti, som er fælles med stuelejemålet. Der er en stejl smal trappe, som fører op til 1. salen. Vinduerne på 1. sal er forsynet med forsatsvinduer, bortset fra ud til altanen, hvor der er termoruder. En af termoruderne er punkteret. I loftrummet er der fire højtsiddende veluxvinduer.
Der er et moderniseret flisebrusebadeværelse. Køkkenet er ældre moderniseret. Der er komfur og køle/fryseskab. Der er en opvaskemaskine og en emhætte, som ikke virker. Lejer har selv bekostet en udskiftning af ovnen. Lejer har endvidere bekostet en glasdør i entreen og dobbelte glasdøre i stuen.
Loftrummet er indrettet som et stort rum. Der er en ulovlig stejl trappe uden gelænder, som fører op til rummet. Rummet er ikke godkendt til beboelse.
Ejendommens generelle vedligeholdelsesstand er dårlig. Ejendommen ligger op til jernbanen på den ene side og et pizzeria på den anden side.
Nævnet har herefter truffet afgørelse i sagen.
BEGRUNDELSE OG LOVGRUNDLAG:
Fredensborg kommune er ureguleret. Det betyder, at det alene er reglerne i lejeloven, som finder anvendelse, herunder reglerne i lejelovens §§ 47-49 om det lejedes værdi.
Efter det under besigtigelsen konstaterede, er nævnet af den opfattelse, at lejen før forhøjelsen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. betingelsen i lejelovens § 47, stk. 1 for at kunne varsle en lejeforhøjelse.
Nævnet er dog samtidig af den opfattelse, at lejen efter den varslede lejeforhøjelse væsentligt vil overstige den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. kriterierne i lejelovens § 47, stk. 2.
Nævnsmedlemmerne er enige om, at loftrummet, som ikke er godkendt til beboelse, alene kan vægtes med ca. 1/3, eller med 10 m2, i forhold til beboelsesarealet på 1. sal.
Nævnsmedlemmerne er ikke enige om størrelsen af den lejeforhøjelse, som kan godkendes. Nævnets flertal stemte for at godkende, at den årlige leje forhøjes med 30.000 kr. til 84.000 kr.
Et nævnsmedlem stemte for alene at godkende en lavere leje.
Der er truffet afgørelse efter flertallets opfattelse. En årlig leje på 84.000 kr. svarer efter flertallets opfattelse til det lejedes værdi, jf. de nævnte kriterier i lejelovens § 47, stk. 2.
Nævnet har ved afgørelsen lagt vægt på ejendommens dårlige vedligeholdelsesstand og den mangelfulde isolering af lejemålet. Adgangsforholdene til lejemålet er uhensigtsmæssige og beliggenheden tæt på jernbanen og et pizzeria er ikke attraktiv.
Udlejers advokat har efter besigtigelsen meddelt, at lejer alene betaler 500 kr. månedlig i varmebidrag. Den reelle varmeudgift er ca. 17.000 kr., men der er ikke foretaget ekstra opkrævninger.
Til dette skal nævnet bemærke, at udgiften til varme ikke kan indeholdes i lejen, jf. lejelovens § 36, stk. 1. Det forhold, at udlejer har undladt at udarbejde varmeregnskaber efter reglerne i lejelovens kapitel VII kan nævnet ikke tage hensyn til ved vurderingen af lejen. Udlejer må henvises til at opkræve forhøjet varmebidrag og udarbejde varmeregnskab efter reglerne herom i lejeloven.
Med hensyn til de mangler i lejemålet, som lejer har gjort gældende i sagen, må lejer henvises til at rette henvendelse til udlejer herom. Udlejer har efter lejelovens § 19, stk. 1 pligt til at holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand. Det gælder også de hårde hvidevarer og vinduerne i lejemålet.