Vedr.: Ejendommen xxxx xx-xx m.fl.

Administrator har, i mail af 22. august 2012, efter reglerne i §§ 50 og 51 i lov om leje, anmodet nævnet om at tage stilling til en varslet skatte- og afgiftsforhøjelse til ikrafttræden den 1. september 2012 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2011, idet beboerrepræsentationen v/ XX har protesteret rettidigt.

Beboerrepræsentationen mener bl.a., at varslingen er ugyldig.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at realitetsbehandle sagen, idet nævnet finder at udlejer rettidigt har indbragt sagen for nævnet.

Nævnet vedtog endvidere godkende den varslede skatte- og afgiftsforhøjelse til ikrafttræden den 1. september 2012 med tilbagevirkende kraft fra 1. januar 2011.

Lovgrundlag:

Nævnet har behandlet sagen efter reglerne i lejelovens § 50 og 51, hvorefter udlejer, såfremt de ejendomsskatter der påhviler ejendommen forøges eller der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter, kan forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten og afgifterne vedrører.

Efter § 51 gælder reglerne i § 50 også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller lignende efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige. Reglerne i § 50 gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye vej- kloak- eller lignende bidrag til det offentlige.

I henhold til bestemmelsen i § 50, stk. 3, kan lejeforhøjelsen gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

ifølge lejelovens § 50, stk. 5 skal lejeren, hvis han ikke vil godkende kravet om lejeforhøjelse, senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod kravet om lejeforhøjelse, jf. 1. pkt. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Sagsfremstilling:

Beboerrepræsentationen har overfor udlejer gjort indsigelse mod varslingen og anført:

·         Ændringen har ikke været forelagt beboerrepræsentationen inden udsendelsen til beboerne, og der har ej heller været  afholdt budgetmøde (boligreguleringslovens § 13).

·         Varslingen til beboerne indeholder ikke beboerrepræsentationens eventuelle udtalelser. Varslingen er derfor ugyldig

·         Ændringen indeholder både egentlige skatter og afgifter, budgetteret forbrug af vand og el samt budgetterede indtægter fra to vaskekældre

·         Der er desuden afgiftsnedsættelse for renovation, der ikke er meddelt med 6 ugers varsel fra modtagelsen.

Udlejer har ved indbringelsen kommenteret indsigelserne og anført:

·         § 13 i boligreguleringsloven skal alene iagttages ved varsling af omkostningsbestemt husleje. Udlejer har iagttaget varslingsreglerne i §§ 50 og 51, der regulerer, hvordan man gennemfører varslinger, der sker på grundlag af ændringer i ejendommens skatter og afgifter.

·         Der er intet krav i lejelovens §§ 50 og 51 om, at beboerrepræsentationen skal høres forinden varslingen udsendes, og derfor er der selvsagt heller intet krav om, at varslingen skal indeholde oplysninger om beboerrepræsentationens bemærkninger.

·         Varslingen indeholder skatter og afgifter. Det følger af lejelovens § 50, at ændringer i disse udgifter kan varsles særskilt. Hvad forbrug angår, så er de forbrugsafhængige afgifter beregnet og varslet på grundlag af det forbrug, der er indregnet i den omkostningsbestemte lejevarsling pr. 1. januar 2012.

·         De samlede afgifter på ejendommen stiger, så det giver naturligvis ingen mening, at der skal ske nedsættelse på grundlag af den ene udgiftspost, der falder fra 2011 til 2012.

Beboerrepræsentationen er hørt i sagen og har i brev af 9. september 2012 bl.a. anført, at sagen som udgangspunkt er indbragt for sent for nævnet. Indsigelsen er sendt mandag den 9. juli og modtaget den 10. juli hos udlejer. Fristen på 6 uger udløber således tirsdag den 21. august, idet boligreguleringsloven skriver ”inden 6 uger”.

Hvis nævnet alligevel beslutter at behandle sagen har beboerrepræsentationen anført, at den af Lejernes LO i Hovedstaden er blevet gjort opmærksom på, at der er en undtagelse fra (fra § 8 i boligreguleringsloven) hvis afgiftsstigningerne udelukkende omfatter skatter og afgifter udstedt af offentlige myndigheder.

I denne ejendom indgår udgifter til el, indtægter fra vaskekældre og udgifter til rengøring i skatte- og afgiftsregnskabet, og som et eksempel kunne udgifterne til disse poster stige, mens udgifterne til renholdelse kunne falde, hvilket ikke nødvendigvis ville medføre en lejeforhøjelse.

Så med dette regnskabsprincip skal enhver ændring i driftsudgifterne sendes til beboerrepræsentationen inden den samtidig udsendes til beboerne med en opgørelse af de aktuelle driftsudgifter.

Reglerne i §§ 50, 51 og 52 i lejeloven definerer hvilke driftsudgifter og de frister udlejeren skal overholde for at kunne opkræve lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft.

Udlejer tilsidesætter efter beboerrepræsentationens opfattelse boligreguleringslovens § 13 og den har ikke mulighed for at gennemgå forbrugstal for vand, el og regnskabet for vaskekældrene. Der indgår i varslingen.

Herudover har beboerrepræsentationen kommenteret udlejers bemærkninger til dens oprindelige indsigelser:

·         Det er korrekt, at der ikke er et sådant krav i lejelovens § 50, men det er der i § 13 i boligreguleringsloven for driftsudgifter. Boligreguleringsloven er en tilføjelse til lejeloven og det må antages, at bestemmelserne heri gælder over lejeloven.

·         Udlejer kan varsle lejeforhøjelse ligeså tit og opdelt, som de vil. Men § 13 og 13a gælder hver gang. Beboerrepræsentationen vil se årsopgørelser og fremtidige a conto bidrag, og de vil se regnskabet for vaskekældrene, og de vil se posteringer for alle andre driftsudgifter inden de godkender en lejestigning. Helt som beskrevet i § 13.

·         § 52 gælder altså ikke ?

I det medsendte materiale er medsendt 2 a conto regninger fra DONG. Den ene er for 4 måneder den anden for 3 måneder på  tilsammen 71.217,81 kr. herfra skal trækkes et i år ukendt beløb for overskud på vaskekældrene, der sidste år var ca. 72.000 kr. Resultatet er her negativt og skal sammenlignes med at der budgetteres med en udgift på 92.452,86 kr. Der er ifølge beboerrepræsentationen formentlig tale om en fejl i det fremsendte materiale, og der mangler helt en opgørelse for indtægter og udgifter for vaskekældre.

Udlejer har hertil i brev af 9. oktober 2012 bemærket:

·         Lejevarslingen er omdelt til lejerne den 31. maj 2012. Udlejers indbringelse for nævnet løber først fra det tidspunkt, hvor beboerrepræsentationens indsigelsesfrist udløber, dvs. at udlejer har 12 uger fra varslingens omdeling til at indbringe sagen.

·         Indbringelsen er sket pr. mail den 22. august 2012, og da indbringelsesfristen tidligst udløber den 23. august (og måske endda først den 24. august) er der ingen tvivl om, at beboerrepræsentationens indsigelse er indbragt rettidigt.

·         Boligreguleringslovens § 13 gælder ikke ved varsling af skatte- og afgiftsforhøjelser.

·         Udlejer henviser til det tidligere anførte og bemærker, at de forbrugsafhængige skatter og afgifter er beregnet på grundlag af de aktuelle satser for 2012 ganget med det forbrug, der er indregnet i den omkostningsbestemte husleje og de takster, der var gældende ved udgangen af 2012.

·         Vaskeriindtægterne medregnes, når der varsles omkostningsbestemt husleje, men der sker ikke særskilt regulering samtidig med skatte- og afgiftsvarslingerne.

·         Når de samlede skatter og afgifter stiger giver det selvsagt ingen mening, at der forlods skal foretages en regulering for den ene post, der falder. Lejelovens § 52 skal således læses i kontekst med udviklingen i ejendommens samlede skatter og afgifter.

Forelagt dette har beboerrepræsentationen i brev af 21. oktober 2012 afsluttende bemærket:

·         Hvordan ”inden yderligere 6 uger” skal forstås må klarlægges

·         Om nedsættelse efter § 52 ikke behøver meddelt som nævnt i loven, hvis der senere meddeles forhøjelse efter § 50 må ligeledes klarlægges af nævnet.

·         DEAS ville have kunnet overholde fristen i § 52 ved at udsende hele § 50 varslingen inden 6 uger fra modtagelsen af regnskab og budget fra Frederiksberg renovation.

·         Beboerrepræsentationen er af den klare opfattelse, at betingelsen for anvendelsen af § 50 i lejeloven som værende faktiske skatter og afgifter.

·         Budgetmæssigt kan der derfor udelukkende anvendes de af en myndighed fastlagte skatter og afgifter, de af en myndighed (for vand og renovation) fastlagte a conto bidrag og de af en el-leverandør med forsyningspligt fastlagte a conto bidrag.

·         Beboerrepræsentationen kan acceptere, at der bogføres en forventet indtægt for vaskekældre til dækning af dele af el- og vandudgifterne, hvis denne indtægt er baseret på de 12 forudgående måneders faktiske indbetaling fra beboerne.

·         Omvendt kan de ikke acceptere, at udgifterne til rengøring af vaskekældre fratrækkes vaskeriindtægten. Rengøring af vaskekældre skal efter repræsentationens opfattelse bogføres under kontoen renholdelse og gårdmand.

Konklusionen er således, at udlejers afgiftsvarslinger efter beboerrepræsentationens opfattelse indeholder budgettal for el-afgifter og budgettal for renholdelse af vaskekældre og kan derfor ikke varsles efter § 50 i lejeloven. § 50 varslinger må kun indeholde faktiske skatter og afgifter samt forventet a conto forbrug for vand og el fastsat af en myndighed. Helt specielt kan repræsentationen uden videre acceptere en budgetteret indtægt fra vaskekældre til delvis dækning af ejendommens vand- og elafgifter, hvis denne indtægt er baseret på forrige periodes faktiske indbetalinger fra beboerne.

Udlejer har afsluttende i brev af 1. november 2012 bemærket, at henvendelsen fra beboerrepræsentationen kun giver anledning til at præcisere, at der ikke på nogen som helst måde i skatte- og afgiftsvarslingen er medtaget en regulering på grundlag af ændringer i vaskeriindtægterne og udgifterne til rengøring af vaskekældrene.

Det giver ingen mening at påstå noget andet.

Beboerrepræsentationen er orienteret om dette.

Ifølge det fremsendte er forhøjelsen beregnet således:

Stigningen udgør 33.542,89 kr. Efter regulering af boligprocenten på 98,99% udgør stigningen i alt 33.204,11 kr., som er på de enkelte lejemål efter lejevurderingen.

Huslejenævnets bemærkninger:

Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde erklæret sig inhabil.

Nævnet har senest behandlet en skatte- og afgiftsforhøjelse i denne ejendom på mødet den 5. december 2012.

Nævnet besluttede at afvise en forhøjelse til ikrafttræden den 1. september 2011 med tilbagevirkende kraft pr. 1. januar 2011, idet nævnet på det foreliggende grundlag ikke fandt det muligt at kontrollere om forbruget af el og vandudgifter i ”sidst varslede” lejeforhøjelse svarede til det forbrug som lå til grund for beregningen af det senest varslede budget for den omkostningsbestemte leje. 

Nævnet har endvidere i en afgørelse af 31. oktober 2012 godkendt en omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2012. Nævnet godkendte det ansøgte budget samt de på grundlag heraf beregnede lejebeløb.

Varslingen af forhøjelsen i denne sag er omdelt til lejerne den 31 maj 2012. Beboerrepræsentationen har overfor udlejer i brev af 8. juli 2012 gjort indsigelse mod forhøjelsen.

Udlejer har herefter i mail af 22. august 2012 indbragt sagen for nævnet.

Efter loven skal beboerrepræsentationen senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Lejerfristen udløber den 12. juli 2012. Beboerrepræsentationen har således rettidigt gjort indsigelse mod varslingen.

Udlejer skal herefter senest 6 uger efter den 12. juli 2012 indbringe sagen for nævnet, hvis han ønsker at fastholde forhøjelsen.

Udlejer skal således senest den 23. august 2012 have indbragt sagen for nævnet.

Sagen er indbragt for nævnet den 22. august 2012. Udlejers indbringelse er således rettidig.

Nævnet vedtog derfor at realitetsbehandle sagen.

Efter praksis kan bestemmelserne kun bringes i anvendelse, når der er tale om en stigning i afgiften og ikke en stigning i i forbruget. Øget forbrug, dvs. øgede driftsomkostninger, skal varsles efter reglerne om omkostningsbestemt leje.

Ifølge praksis følger det af princippet i LL § 52, at udlejer i forbindelse med opgørelsen af kravet ved varsling af skatte- og afgiftsforhøjelse skal medtage samtlige afgifter. Udlejer kan således ikke kræve forhøjelse for en stigning i ejendomsskatterne, hvis andre poster er faldet. Udlejer kan alene opkræve saldoen, hvilket efter nævnets opfattelse indebærer, at udlejer ved fremsættelse af varslingen skal oplyse om samtlige udgifter, der er omfattet af LL §§ 50 og 51, og at undladelse heraf medfører ugyldighed.

Nævnet er i det hele enig med udlejer i, at reglen i § 13 i boligreguleringsloven ikke finder anvendelse ved varsling af skatte- og afgiftsforhøjelser.

Skatte- og afgiftsforhøjelser skal alene varsles efter reglerne i §§ 50 og 51  i lejeloven.

Nævnet mener heller ikke at udlejer er forpligtet til at tilbagebetale for meget betalt renovation når de samlede skatter og afgifter er steget.

Nævnet har kontrolleret den varslede skatte- og afgiftsforhøjelse uden at dette har givet anledning til bemærkninger. Udgifterne er dokumenterede og fordelt på de enkelte lejemål efter samme fordelingsnøgle som anvendes ved fordelingen af den omkostningsbestemte leje jf. herved § 50, stk. 2 i lejeloven.

Nævnet vedtog på den baggrund at godkende de ansøgte lejeforhøjelser.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.

p.f.v.

xxxx

Sekretær