Vedr.: Lejligheden xxxx x, xx xx.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den ved lejemålets begyndelse den 15. april 2011 aftalte leje på 104.343,77 kr. årligt. ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke overstiger det lejedes værdi.
Huslejenævnet besluttede endvidere at godkende lejen på i alt 104.700 kr. årligt ekskl. forbrug efter skatte- og afgiftsforhøjelsen pr. 1. januar 2012 samt lejen efter den pr. 1. juni 2012 omkostningsbestemte lejestigning på i alt 105.657 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 1.243 kr. pr. m², idet disse lejer heller ikke overstiger det lejedes værdi.
Endelig besluttede Huslejenævnet at meddele, at den aftalte leje ikke er i strid med § 5, stk. 8 i boligreguleringsloven, idet lejen for dette lejemål ikke findes væsentligt at afvige fra, hvad de øvrige lejere af gennemgribende forbedrede lejemål i ejendommen betaler i leje.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet behandler sagen efter reglen i § 15, jf. § 5 i boligreguleringsloven, hvorefter huslejenævnet på lejerens begæring skal afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Efter reglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1 må lejen ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Efter stk. 2 i samme bestemmelse må lejen ved lejeaftalens indgåelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.500 kr. pr. m² (2000-niveau) eller et samlet beløb på 170.000 kr. (2000-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller lov om privat byfornyelse.
Efter § 5, stk. 8 kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Efter boligreguleringslovens § 7, stk. 2 kan lejeforhøjelse ikke kræves, hvis lejen efter lejeforhøjelsen vil overstige det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje.
Efter § 17, stk. 2 kan lejeren ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at leje overstiger det lejedes værdi med mindre krav om nedsættelse af leje er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Sagsfremstilling:
Lejerne har indbragt sagen for nævnet, idet de i forbindelse med salg af ejendommen, er blevet opmærksomme på, at de har den højeste leje af samtlige lejere i ejendommen. Andre lejligheder af fuldstændig samme størrelse og indretning har en leje helt ned til 992 kr. pr. m² og i ejendommen har andre lejere en husleje helt ned til 532 kr. pr. m².
Lejemålet er ifølge lejekontrakten begyndt den 15. april 2011. Lejemålets areal udgør i alt 85 m². Lejen er i lejekontrakten aftalt til 104.343,77 kr. årligt, svarende til 1.229 kr. pr. m². Efter lejemålets indgåelse er lejen steget pr. 1. oktober 2011 med virkning fra 1. januar 2012 som følge af skatte- og afgiftsstigninger til 104.700 kr. svarende til 1.232 kr. pr. m² og igen pr. 1. januar 2012 med en omkostningsbestemt lejeforhøjelse, hvorefter lejen udgør 105.657 kr. årligt svarende til 1.243 kr. pr. m², hvilken er den leje som lejeren henviser til i indbringelsesbrevet af 4. februar 2012.
Lejemålet var nyistandsat ved indflytningen og skal afleveres nyistandsat ved fraflytning. Den indvendige vedligeholdelse påhviler udlejer.
Administrator er hørt i sagen og har ved brev af 28. februar 2012 bl.a. anført, lejemålet i 1998 blev gennemgribende moderniseret og lejet ud til det lejedes værdi efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven. Administrator har vedlagt en kopi af tillægget til lejekontrakten, hvoraf det fremgår, at lejemålet er lejet ud efter denne bestemmelse. Den aftalte leje pr. 15. april 2011 overstiger efter deres opfattelse ikke det lejedes værdi for området. De henviser i den forbindelse til en tidligere sag vedrørende xxxx xxx x, x. xx. hvor nævnet pr. 1. januar 2005 godkendte en leje på 943,95 kr. pr. m² (j.nr. 2007-1822).
Det fremgår af lejerlisten, at der er en del lejligheder der er lejet ud til tilsvarende leje. De lejemål der har en tydelig lavere leje, er ikke moderniseret, men overtaget som beset. De lejemål er ikke lejet ud efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 og kan ikke bruges som sammenligning.
I lejeperioden er der blevet varslet en stigning i skatter og afgifter samt en omkostningsbestemt lejeforhøjelse. Varslingen af den omkostningsbestemte lejeforhøjelse er dog den 22. februar 2012 blevet trukket tilbage.
Administrator har medsendt dokumentation for de afholdte moderniseringsudgifter i lejemålet.
Lejerne har hertil ved mail af 9. marts 2012 bl.a. fastholdt, at lejen er for høj. De gør gældende, at forbedringerne ikke er lavet inden for den påkrævede 2-årige periode inden de overtog lejemålet, men at forbedringerne er lavet 13 år før de flyttede ind. De mener derfor ikke, at lejeværdien kan øges fra de tidligere lejers niveau.
Lejerne gør endvidere gældende, i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 8, at deres husleje ved lejeaftalens indgåelse er mere byrdefuld end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen med lignende lejemål.
Den omkostningsbestemte varsling, der blev trukket tilbage, er genvarslet med virkning fra 1. juni 2012.
Der er mangler ved lejemålet: Utætte vinduer, ingen varme i køkken og bad samt hårde hvidevarer der til deres orientering ikke er udskiftet siden 1998.
Administrator har ved mail af 20. marts 2012 bl.a. anført, at det ikke er et krav at forbedringsarbejderne er udført inden for en 2-årig periode umiddelbart op til lejemålets begyndelse. Men at arbejderne, der danner grundlag for beregningen, skal være udført inden for en 2-årig periode. I dette lejemål er samtlige forbedringer gennemført i 1998.
Vedrørende mere byrdefulde vilkår, er der 3 andre lejligheder på hhv. 81 og 85 m² der er gennemgribende moderniseret. Lejlighedernes leje pr. 15. april 2011 lå mellem 1.200,34 kr. og 1.209,23 kr. pr. m². Administrator har vedlagt kopi af disse lejekontrakter.
Lejerne har ved mail af 24. marts 2012 gentaget, at de mener, at de har en højere leje end mange andre i ejendommen.
Administrator har ved brev af 2. april 2012 gentaget at huslejen er på niveau med andre lejemål i ejendommen som er gennemgribende forbedret og af nogenlunde tilsvarende størrelse. Nævnets opmærksomhed henledes på, at de lejemål, der er lejet ud fra 2008 og fremefter, har et lejeniveau på mellem 1.200 og 1.220 kr. pr. m². Administrator har vedlagt en oversigt over lejeniveauet i ejendommen. Heraf fremgår det, at lejen for det konkrete lejemål udgør 1.228 kr. pr. m².
Lejerne fastholder i mail af 29. april 2012 deres påstand.
Administrator har i mail af 14. januar 2013 fremsendt følgende kommentar:
”Vi har modtaget vedhæftede brev fra Jer, om en besigtigelse mandag den 21. Januar 2013, kl. 9:00.
Ejendommen er solgt pr. 1/5-2012, og vi administrere derfor ikke ejendommen mere. Den er overgået til ny administrator herefter som er:
xxxxxxxxxx
Jeg har talt med den tidligere Ejendomsadministrator, og hun mente at sagen var afsluttet, da ejendommen nu er lavet til Andelsboliger.
Vi kan i hvert fald ikke sørge for at være repræsenteret ved besigtigelsen, og vil hermed sende sagen retur til Jer.
Vil I bekræfte modtagelsen af denne mail, så der ikke sker en misforståelse, så ingen kommer til besigtigelsen – i tilfælde af den fastholdes.”
Den nye administrator blev herefter indkaldt til besigtigelsen den 21. januar 2013.
Lejligheden blev besigtiget den 21. januar 2013 med deltagelse af lejer og XX (tidligere administrator). Nuværende administrator var ikke repræsenteret.
Ved besigtigelsen konstateredes, at indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning og elevator. Der er fælles udearealer. Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv. Der er porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er en 3 -værelses lejlighed og består af: 2 stuer ensuité med udgang til altan, køkken, 1 værelse, badeværelse og entré.
Generelt:
Alle vægge og lofter er hvidmalede. Lofterne er de oprindelige lofter. Gulvene er lakerede parketgulve. Vinduerne er udskiftet til termoruder (årstal var ukendt). Dørene er glasdøre mellem stuer og stue/entré. Der er nyere stik-kontakter og el-måler.
Forbedringer i køkkenet og badeværelset er ifølge oplyst udført i 1998.
Køkken:
Areal: ca. 6 m².
L-formet køkken med følgende hårde hvidevarer: Blomberg el-komfur, Blomberg emhætte, Siemens køle/fryseskab og Bosch opvaskemaskine.
Køkkeninventar er ukendt (formentlig HTH) elementer: 5 overskabe og 5 underskabe med plastbordplade.
Gulvet er lakeret parketgulv. Væggene er hvidmalede. Der er hvide fliser (15x15 cm) over underskabe. Loftet er hvidmalet. Der er aftræk i væg.
Badeværelse:
Areal: ca. 3 m².
Toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og blandingsbatteri med håndbruser.
Gulv: hvide gulvfliser (15x15 cm) med 2 gulvafløb. Væggene er med hvide fliser (15x15 cm) op til ca. 200 cm. Overvæggene er hvidmalede. Loftet er nedsænket pladeloft med 5 spotlys. Der er mekanisk udsugning – ventilator i nedsænket loft. Varme: Der er ingen varme.
Huslejenævnets bemærkninger:
Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde erklæret sig inhabil.
Lejemålet er forbedret i 1998, dvs. før bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 4 blev vedtaget. Ved tvister om lejefastsættelse efter stk. 2 har udlejer derfor ifølge ikrafttrædelsesbestemmelserne ikke pligt til at fremlægge dokumentation for forbedringsudgiften.
Nævnet mener på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede, at lejligheden må betegnes som utvivlsomt gennemgribende forbedret og at lejen derfor kan fastsættes efter bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2, til et beløb der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47, stk. 2.
Nævnet skønner således, at udgiften til forbedring af lejemålet med nyt køkken og bad mv. opfylder kravene i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 om at forbedringsudgiften i 1998 har udgjort mere end 1.500 kr. pr. m² eller i alt 127.500 kr.
Nævnet mener endvidere, at den aftalte leje på 104.343,77 kr., svarende til 1.229 kr. pr. m² ikke væsentligt overstiger den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand og som er udlejet som gennemgribende forbedret, og at lejen derfor kan fastsættes efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejdes værdi efter lejelovens § 47, stk. 2.
På den baggrund vedtog nævnet at godkende den aftalte leje på 104.343,77 kr. årligt ekskl. forbrug.
Nævnet vedtog endvidere at godkende lejen efter skatte- og afgiftsforhøjelsen pr. 1. oktober 2011 til ikrafttræden den. 1. januar 2011 på i alt 104.700 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 1.232 kr. pr. m², idet denne leje heller ikke overstiger det lejedes værdi.
Ligeledes vedtog nævnet at godkende den omkostningsbestemte lejestigning pr. 1. juni 2012 på 957 kr. årligt til en samlet leje på 105.657 kr. svarende til 1.243 kr. pr. m², idet denne leje heller ikke fandtes væsentligt at overstige det lejedes værdi, lejelovens § 47.
Vedrørende lejernes påstand om, at deres lejevilkår er mere byrdefulde end de vilkår der gælder for andre lejere i ejendommen med gennemgribende forbedrede lejemål fastsat efter § 5, stk. 2, har udlejer fremsendt en liste over lejen pr. 15. april 2011 for samtlige lejemål i ejendommen. Af listen fremgår, at der i ejendommen er 20 gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 2. Lejen for disse lejemål udgør beløb mellem 1.004 kr/m² (69 m²) og 1.275 kr./m² (144 m²). Den gennemsnitlige leje for gennemgribende lejemål er 1.189 kr. pr. m².
Lejen for dette lejemål er i listen angivet med 104.244 kr. årligt svarende til 1.228 kr. pr. m².
Forskellen på m²-lejen for dette lejemål og den gennemsnitlige m²-leje i samtlige § 5, stk. 2 lejemål er 61 kr. pr. m² svarende til en forskel på ca. 5 %.
Et flertal i nævnet (formanden og ejerrepræsentanten) besluttede at meddele, at den aftalte leje ikke er i strid med § 5, stk. 8 i boligreguleringsloven, idet lejen for dette lejemål ikke findes væsentligt at afvige fra, hvad de øvrige lejere af gennemgribende forbedrede lejemål betaler i leje.
Lejerrepræsentanten fandt, at den aftalte leje for disse lejere er mere byrdefuld end for de øvrige lejemål i ejendommen. Han stemte derfor for at nedsætte lejen til et beløb svarende til det laveste lejebeløb, i lejemål hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at nævnet har besluttet at meddele at den aftalte leje ikke er i strid med § 5, stk. 8 i boligreguleringsloven, idet lejen for dette lejemål ikke findes væsentligt at afvige fra, hvad de øvrige lejere af gennemgribende forbedrede lejemål betaler i leje.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxxxx
Sekretær