Vedr.: Lejligheden xxxxx , xxx,xxx
Ved brev af 3. maj 2012 har lejerne af denne lejlighed,XX , efter reglen i lejelovens § 106, jf. § 49, stk. 4, jf. § 29 c i boligreguleringsloven, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer YY, forlanger højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den ved lejemålets begyndelse den 1. juni 2011 aftalte leje på 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke overstiger den leje, der betales for tilsvarende gennemgribende forbedret lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53) om ændring af lejevilkår i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.
I følge boligreguleringslovens § 29c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).
Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
I henhold til § 17, stk. 2 kan lejeren ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at leje overstiger det lejedes værdi med mindre krav om nedsættelse af leje er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. juni 2011. Lejeaftalen er tidsbegrænset til 31. maj 2013.
Lejen er aftalt 90.000 kr. om året ekskl. varme, svarende til 7.500 kr. pr. måned eller 1.250 kr. pr. m² .
Ifølge BBR udgør lejlighedens areal 72 m². (I lejekontrakten er arealet oplyst til 72/63 m².)
Lejemålet er nyistandsat ved indflytningen og skal afleveres nyistandsat ved fraflytningen. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejeren.
Lejerne har ved brev af 3. maj 2012 anmodet nævnet om, med virkning fra lejemålets begyndelse den 1. juni 2011, at træffe afgørelse om lejens størrelse.
Det er deres vurdering, at lejemålet ikke kan karakteriseres som hverken nyistandsat eller gennemgribende moderniseret. Til orientering har de oplyst, at ejendommens altaner er under renovering, hvilket betyder, at lejlighedens altan ikke kan anvendes fra april 2012 og et uvist antal måneder frem. De er ikke på noget tidspunkt blevet oplyst om dette af udlejer.
Udlejer er hørt i sagen og har i brev af 25. juli 2012 bl.a. anført, at der er tale om en lejlighed i et meget eftertragtet kvarter, som de oprindeligt købte til deres datter.
Køkkenet er i hvidpigmenteret eg med bordkomfur og indbygningsovn. På badeværelset er der gulvvarme med vask og skab. Endvidere indeholder ejendommen parketgulve. Før lejemålet blev indgået var ejendommen nymalet og gulvene oliebehandlet. Der hører elevator, stort skralderum samt dejligt gårdmiljø til ejendommen. Der er gratis parkeringsmulighed for bil i baggården. Der er helt nyt vaskeri i ejendommen. Af øvrige større investeringer og vedligeholdelse i ejendommen indenfor de seneste par år kan nævnes renovering af altaner og svalegange m.m. til en samlet pris af 1.500.000 kr. Denne renovering blev færdiggjort ultimo juni 2012 og varede 2 måneder.
Ved køb af ejerlejligheden i 2007 blev alle døre sprøjtelakerede, der kom nye dørhåndtag og stikkontakter blev udskiftet til nye. Samtidig blev gulve slebet og olieret. Omkostninger i alt 28.310 kr. Endvidere blev der i efteråret 2011 i lejligheden udskiftet et vindue, hvilket kostede 11.503 kr.
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 4. februar 2013 med deltagelse af sagens parter.
Ved besigtigelsen konstateredes:
Lejemålet er opsagt til fraflytning pr. 1. marts 2013.
Lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1967.
Indgang til lejligheden er via trappeopgang med terrazzobelægning og 2 elevatorer.
Der var fælles udearealer. Fri parkering på ejendommens parkeringsareal, fælles stort kælderrum, fælles opbevaringsrum til barnevogne, fællesvaskeri i kælder og flere aflåste cykelrum.
Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv.
Der var porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var en 2 -værelses lejlighed og bestod af: 1 stue med udgang til altan, altan, køkken, 1 værelse, badeværelse, entré og kælderrum.
Generelt:
Alle vægge og lofter var hvidmalede.
Væggene var tapetserede.
Gulvene var lakerede parketgulve.
Vinduerne var udskiftet til termoruder, formentlig ult. 80´erne.
Der var ældre stik-kontakter og el-måler.
Lejemålet var udlejet med inventar (køkkenbord og 2 stole) til en samlet anskaffelsesum på 1.000 kr.
Forbedringer i køkkenet og badeværelset blev oplyst til at være udført i medio 2000´erne.
Køkken:
Areal: ca. 7 m².
L-formet køkken med følgende hårde hvidevarer: Smeg el-komfur, Zanussi emhætte og Gorenje køle/fryseskab.
Køkkeninventar var ukendte elementer: 3 overskabe og 5 underskabe med plastlaminatbordplade.
Gulvet var lakeret parketgulv.
Væggene var tapetserede med filt og hvidmalet.
Varmekilde: Radiator.
Badeværelse:
Areal: ca. 3 m².
Toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og termostatbatteri med håndbruser.
Gulv: mørke gulvfliser (20x20 cm) med 1 gulvafløb.
Væggene var med hvide fliser (30x35 cm) op til loft.
Loftet var et nedsænket pladeloft med 4 spotlys.
Varme: Gulvvarme.
Huslejenævnets bemærkninger
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede, mener nævnet at lejemålet kan sammenlignes med et utvivlsomt gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Flertallet i nævnet (formanden og ejerrepræsentanten) fandt endvidere, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger lejen for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Flertallet stemte derfor for at godkende den aftalte leje.
Lejerrepræsentanten stemte for at godkende en mindre leje, idet han fandt, at lejen væsentligt overstiger lejen i tilsvarende lejemål.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at nævnet har godkendt den aftalte leje på 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxxxxx
Sekretær