Huslejenævnet i Kolding

Protokoludskrift

xxx

xxx

xxx

Nævnet traf følgende:

AFGØRELSE:

Lejen nedsættes til kr. 5.254,00 pr. måned.

Lejenedsættelsen er gældende fra 15. december 2012.

Lejer har krav på tilbagebetaling af, hvad der er betalt for meget. Tilbagebetaling skal ske senest 1. august 2013.

BEGRUNDELSE:

Nævnet har lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede færre end 7 beboelseslejligheder, således at reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse, jfr. lovens § 29 b.

Grundlaget for lejefastsættelse fremgår af boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VII i lejelovens er gældende. Lejen må dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeformål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, hvilket vil sige ejendomme med mere end 6 lejemål, og hvor lejen er reguleret efter § 7.

Nævnet har lagt til grund, at lejemålet ikke er beliggende i en etageejendom men er et fritliggende enfamilieshus med have. Nævnet henviser til retspraksis, Højesterets dom offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen, U2006.2530H, hvorefter det ikke er sandsynligt, at der kan findes sammenlignelige lejemål til fritliggende enfamilieshus med have, hvor lejen er reguleret omkostningsbestemt, nævnets undersøgelsespligt i retning heraf er således begrænset.

Nævnet har besigtiget lejemålet.

Ejendommen er opført i 1910. Lejemålet er i 2 plan og består i stueplan af trappe til første sal, vinkelstue, køkken, badeværelse og 2 værelser, indrettet i tidligere udestue. På første sal er 4 opvarmede rum. Derudover udhus med vaskemaskine.

Der er nyere plastvinduer. I opholdsrum er der trægulve/tæpper, i køkken vinyl og på badeværelset fliser.

Køkkenet er nyere med komfur, emhætte, opvaskemaskine og køleskab.  Køkkenet er i u-form med mange skabe/skuffer. Fra køkken er der adgang til mindre kælder med installationer.

Badeværelset er mindre og ældre og med toilet, håndvask og bruseafdeling.  Der er fliser på gulvet, over håndvask og i bruseafdeling, øvrige vægge er malede. Der er synlig rørføring.

Efter nævnets kendskab til udlejningsejendommene i hele kommunen, er der ingen af de mulige sammenlignelige ejendomme, der er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.

I henhold til boligreguleringslovens § 29 c, 4. punktum, kan huslejenævnet, såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter, forbedringer m.v., jfr. boligreguleringslovens § 40, og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. Oplysninger som det ikke har været muligt at fremskaffe er fastsat skønsmæssigt.

Afkast er beregnet som 7 % af 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973 på kr. 125.000,00. Vedrørende forbedringer har nævnet lagt til grund, at der siden 1973 er sket udskiftning af køkken, vinduer og døre og isolering af loft omkring år 2000. Da udlejer ikke har dokumenteret udgifter til forbedringer, har nævnet skønsmæssigt fastsat forbedringsdelen heraf på baggrund af udlejers oplysninger og det konstaterede ved besigtigelsen.

Nævnet finder, at den aftalte leje væsentligt overstiger den ansatte leje, hvorfor lejen nedsættes. Nævnet finder, at en rimelig leje er kr. 5.254,00, jfr. lejelovens § 49, stk. 1.

I henhold til boligreguleringslovens § 17, stk. 2, skal krav om lejenedsættelse fremsættes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skulle betales. Nævnet har lagt til grund, at lejemålet er begyndt 15. december 2012, og at sagen er indbragt 2. marts 2013. Nævnet finder derfor, at lejer rettidigt har indbragt sag om lejen ved lejemålets begyndelse, således at lejenedsættelsen har virkning fra 15. december 2012.

Nævnet bemærker, at medmindre nævnets afgørelse er indbragt for boligretten, vil tilbagebetaling senere end 1. august 2013 blive anset for en overtrædelse, der sammen med eventuelle andre overtrædelser kan medføre frakendelse af retten til at administrere udlejningsejendomme, jfr. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 4.

SAGSFREMSTILLING:

Lejemålet er indgået pr. 15. december 2012. Af kontrakten, typeformular A, 8. udgave, fremgår:

- indklip -

Af BBR registeret fremgår, at ejendommen er opført i 1910, boligarealet i bygning 1 er 130 m2, heraf 40 m2 udnyttet tagetage. Derudover er der kælder på 12 m2. Bygning 2 er et uopvarmet udhus på 24 m2.

I brev af 1. marts 2013 indbringes sagen. Lejer anmoder nævnet tage stilling til lejens størrelse, som lejer mener er for høj. Lejer oplyser, at månedlige leje er kr. 6.000,00 eksklusive el, vand, varme og antenne, og at der er mange fejl og mangler ved huset.

I høringssvar af 11. marts 2013 fastholder udlejer lejens størrelse og bemærker, at han undrer sig over henvendelsen idet han anfører, at han ejer ejendommen og derfor også fastsætter lejen, og at lejer har skrevet under på lejeaftalen.

Udlejer tilbyder:

I e-mail af 19. marts 2013 bemærker lejer følgende vedrørende mangler:

·        Bagdør er utæt (blev lovet inden indflytning).

·        Skur mangler strømforsyning (blev lovet inden indflytning)

·        Elinstallationen har fejl

o   Ulovlige samlinger i kælderen, kan være brandfarlig.

o   Lyset kan ikke slukkes i værelset bage køkkenet

o   Der mangler dæksel til strømudtag i loftet i køkken og stue.

·        Værelse 1 på 1. sal mangler varmeforsyning.

·        Gulv i stuen gynger og synker 2 steder ca. 5-10 cm.

·        Antal værelser er forkert, BBR angiver 5, kontrakten angiver 6. Det 6. værelse bag køkkenet og baggang er oprindeligt ældre udehus/-stue uden opvarmning.

Vedr. udlejers tilbud bemærker lejer:

- indklip -

Den 29. april 2013 besigtiges lejemålet. Lejerne, xxx og xxx, møder.

Lejemålet er i 2 plan og består i stueplan af trappe til første sal, vinkelstue, køkken, badeværelse og 2 værelser, indrettet i tidligere udestue. På første sal er 4 opvarmede rum. Derudover udhus med vaskemaskine.

Der er nyere plastvinduer. I opholdsrum er der trægulve/tæpper, i køkken vinyl og på badeværelset fliser.

Lejer oplyser, at fraflytning skete 27. april 2013, og at udlejer er bekendt hermed.

Lejer oplyser, at el ikke fungerer i den tidligere udestue.

Fotooptagelse stueplan:

Køkken

- indklip -

Kælder under køkken:

- indklip -

Badeværelse.

- indklip -

Stue:

- indklip -

Nævnet konstaterede, at gulvet i stuen er sunket i det ene hjørne.

- indklip -

Tidligere udestue:

- indklip -

Baggang

- indklip -

Fotooptagelse første sal:

4 værelser:

- indklip -

Udhus:

- indklip -

Den 16. maj 2013 oplyser udlejer telefonisk, at han ikke har dokumentation for udgifter til forbedringer, men kan oplyse følgende:

Nye vinduer og nye døre i år 2000. Udgiften udgjorde kr. 56.000,00.

Nyt køkken i år 2000. Udgiften til selve køkkenet udgjorde kr. 80.000,00 hvortil kommer nedtagning af gammelt køkken og nyt el i køkkenet.

Nyt tag på tilbygning(udestue) for 6-8 år siden. Udgiften udgjorde kr. 5.000,00.

Nyt Velux-vindue i taget i år 2000. Udlejer har ikke kendskab til udgiften.

Isolering 300 mm af loft i år 2000. I forbindelse med vandskade, Der er ikke skiftet tag. Udlejer har ikke kendskab til udgiften.

Nye indvendige lofter i år 2000. Udlejer har ikke kendskab til udgiften.

Den 16. maj 2013 oplyser lejer telefonisk, at de ved indflytning selv istandsatte lejemålet med malerarbejde og udbedrede en væg i stuen med oppudsning og tapetsering efter vandskade. Endvidere har lejer pålagt det røde gulvtæppe i værelset på 1. sal.

Lejer oplyser, at lejligheden nu er annonceret i Vamdrup Ugeavis til kr. 5.000,00 pr. måned.

RETSGRUNDLAG

Boligreguleringlov

Uddrag af Kapitel II Huslejeregulering for beboelseslejligheder

§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.

Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17, 21, 22, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3, og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Uddrag af Kapitel IV A Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

§ 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

KLAGEVEJLEDNING:

Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten.

Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på www.domstol.dk eller ved henvendelse til Retten i Kolding.

Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af retssagen.

Sagen er sluttet i Huslejenævnet.

Udskriftens rigtighed bekræftes.

xxx

Jurist

Denne udskrift er sendt til:

xxx

xxx