Vedr.: Lejligheden xxxx nr. xxxx.
Lejeren af denne lejlighed har i mail af 14. juli 2011, efter reglen i § 15 i boligreguleringsloven anmodet Huslejenævnet om at tage stilling til om udlejer opkræver højere leje end tilladt efter lejelovgivningen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den ved lejemålets begyndelse den 15. juli 2010 aftalte leje på 130.657,16 kr. årligt ekskl. forbrug, idet denne leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi jf. § 47, stk. 2 i lejeloven.
Nævnet vedtog endvidere at godkende den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2011 på 1.835,16 kr. årligt.
Lovgrundlag:
Huslejenævnet behandler sagen efter reglen i § 15, jf. § 5 i boligreguleringsloven, hvorefter huslejenævnet p å lejerens begæring skal afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.
Efter reglen i § 5, stk. 1 må lejen v ed lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 8, og afkastningen af ejendommens værdi, jf. § 9. For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse, jf. dog stk. 2.
Efter stk. 2 i samme bestemmelse må lejen ved lejeaftalens indgåelse for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi efter § 47, stk. 2, i lov om leje, jf. dog stk. 3 og § 73, stk. 3, i lov om leje. Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer efter principperne i § 58 i lov om leje væsentligt har forøget det lejedes værdi, og hvor forbedringsudgiften enten overstiger 1.904 kr. pr. m² (2008-niveau) eller et samlet beløb på 217.772 kr. (2008-niveau). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og udvikling af byer, eller lov om privat byfornyelse.
Efter stk. 8 i samme bestemmelse kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.
Efter § 47, stk. 2 i lejeloven skal der v ed afgørelse af om lejen overstiger det lejedes værdi foretages en sam menligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
Sagsfremstilling:
Lejemålet er ifølge lejekontrakten begyndt den 15. juli 2010. Lejen er aftalt til 130.657, 16 kr., svarende til ca. 1.268 kr. pr. m². Efter senest varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2011 udgør lejen ca. 1.286 kr. pr. m².
Lejemålet er overtaget nyistandsat og skal ved fraflytning ligeledes afleveres nyistandsat.
Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler udlejer.
Ifølge tillæg til lejekontrakten er lejemålet gennemgribende forbedret og lejen fastsat efter § 5, stk. 2 i boligreguleringsloven.
Udlejer er hørt i sagen, og har i brev af 15. september 2011 oplyst, at der senest er varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. januar 2011 og at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse mod forhøjelsen.
Udlejer har endvidere oplyst, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i 2008 og udlejet efter boligreguleringsloven § 5 stk. 2. Udlejer har fremsendt kopi af byggeregnskabet hvoraf fremgår, at lejligheden er renoveret/moderniseret for i alt 499.402,50 kr., hvoraf forbedringsudgifterne er opgjort til i alt 363.281,50 kr.
Lejer er hørt over dette men har ikke fremsat yderligere bemærkninger til sagen.
Huslejenævnets bemærkninger:
Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde erklæret sig inhabil.
Nævnet har tidligere i en afgørelse af 11. marts 2010 taget stilling til lejen pr. 1. september 2008 for denne lejlighed.
Nævnet (flertallet) besluttede – efter at den bygningskyndige havde besigtiget lejligheden – skønsmæssigt at regulere og nedsætte den aftalte leje fra 117.787 kr. årligt til skønsmæssigt 103.000 kr. årligt ekskl. forbrug, idet den aftalte leje efter nævnets opfattelse væsentligt oversteg det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 i lejeloven.
Ejerrepræsentanten fandt ikke, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi og stemte derfor for at godkende lejen.
Lejen i her omhandlede lejemål er aftalt til 130.657, 16 kr., svarende til ca. 1.268 kr. pr. m².
Der er efter det foreliggende ikke foretaget forbedringer i lejemålet siden det i 2008 blev gennemgribende forbedret.
Et flertal i nævnet (formanden og ejerrepræsentanten) stemte med henvisning til lejeniveauet i andre tilsvarende lejemål for at godkende den aftalte leje, som efter flertallets opfattelse ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Lejerrepræsentantens stemte for at godkende en mindre leje, idet den aftalte leje efter hans opfattelse væsentlig overstiger det lejedes værdi.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at nævnet har godkendt den aftale leje 130.657, 16 kr. årligt ekskl. forbrug.
Nævnet vedtog endvidere at godkende den varslede omkostningsbestemte lejeforhøjelse pr. 1. januar 2011 på 1.835,16 kr.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxxx
Sekretær