Vedr.: Lejlighedenxxxx, nr. xxx, x. sal.
I brev af 31. maj 2012 har udlejer af denne lejlighed, YY, efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven, jf. § 48 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at tage stilling til en pr. 1. august 2012 varslet lejeforhøjelse, idet lejerne, XX, har protesteret rettidigt.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den til ikrafttræden den 1. august 2012 varslede lejeforhøjelse, hvorefter lejen udgør i alt 105.300 kr. årligt ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Lovgrundlag:
Lejligheden er beliggende i en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Lejeforholdet er derfor omfattet af reglerne i kapitel IV A i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme (§§ 29b – 29e).
Efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven reguleres lejen efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven.
Efter reglerne i dette kapitel i lejeloven kan en udlejer, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eventuelt med tillæg af lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. december 2003.
Nuværende leje er på 90.560 kr. årligt, svarende til 559 kr. pr. m², med den varslede huslejeforhøjelse pr. 1. august 2012 stigende til 105.300 kr. årligt, svarende til 650 kr. pr. m².
Til lejemålet hører en personlig parkeringsplads i carport i aflåst gård, samt 1 stk. P-licens til privat parkeringsplads i passagen.
Lejlighedens areal udgør 162 m². Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
Lejer har i brev til udlejer af 31. maj 2012, gjort indsigelse mod huslejeforhøjelsen.
Udlejer har i fax af den 11. juni 2012 bl.a. oplyst, at lejemålet har fjernvarme og forsatsvinduer. Køkkenet blev moderniseret i marts 2001 for 68.000 kr. Badeværelset blev moderniseret i 1990 for 152.000 kr.
Lejerne er hørt i sagen og har i brev af 5. juli 2012 bl.a. kommenteret i hvilken stand lejemålet var i ved deres indflytning, og hvilke arbejder de ifølge aftale med udlejer efterfølgende har udført for egen regning i køkken og bad.
Lejerne oplyser, at de har installeret nyt badeværelse og da badeværelset kun er på 1,9 m², står de uforstående overfor udlejers oplysning om, at badeværelset er moderniseret i 1990 for 152.000 kr.
Lejerne oplyser endvidere, at de ligeledes har udført forbedringer i køkkenet og derfor også står uforstående overfor udlejers oplysning om, at køkkenet er forbedret i 2001.
Til dette har udlejer i brev af 25. juli 2012 oplyst, at han ikke finder anledning til yderligere kommentarer i sagen.
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 27. september 2012 med deltagelse af sagens parter.
Ved besigtigelsen konstateredes, at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1908.
Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med trætrin.
Der var fælles udearealer
Ejendommen har centralvarme tilsluttet fjernvarmenettet og kabel-tv.
Der var porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var en 4 -værelses lejlighed og bestod af: 2 stuer, køkken, 2 værelser, badeværelse og entré.
Generelt:
Alle vægge og lofter var hvidmalede.
Lofterne var de oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister.
Væggene var tapetserede.
Gulvene var afhøvlede og lakerede bræddegulve.
Vinduerne var forsats ruder.
Dørene var hvidmalede fyldningsdøre. Glasdør mellem stue og spisestue.
Der var nye stik-kontakter og el-måler.
Udlejer har oplyst, at køkken og bad er moderniseret. Køkkenet blev moderniseret i marts 2001 for 68.000 kr. Badeværelset blev moderniseret i 1990 for 152.000 kr.
Køkken:
Areal: ca 22 m².
L-formet køkken med følgende hårde hvidevarer: Gasblus og ovn, emhætte, køle/fryseskab vaskemaskine og tørretumbler.
Køkkeninventar var HTH elementer: 10 underskabe med træbordplade.
Gulvet var afhøvlet og lakeret bræddegulv.
Væggene var hvidmalede.
Loftet var et nedsænket pladeloft med 15 spot.
Varmekilde: Radiator.
Badeværelse:
Areal: ca. 2 m².
Toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og termostatbatteri med håndbruser
Gulv: mørke gulvfliser (15x15 cm) med 1 gulvafløb.
Væggene var med mørke fliser (15x15 cm) op til ca. 230 cm. i brusehjørne.
Øvrigew vægge var hvidmalede.
Loftet var nedsænket pladeloft med 6 spotlys.
Der var mekanisk udsugning – ventilator i nedsænket loft
Lejerne har efter indflytningen for egen regning istandsat og moderniseret lejligheden med nyt køkken og bad, ny el med flere el-udtag, maling af overflader og lakering af gulv.
Sagen blev forelagt nævnet på mødet den 24. oktober 2012, hvor nævnet besluttede at udsætte sagen for selv at besigtige lejligheden inden der blev truffet afgørelse.
Nævnet besigtigede herefter lejligheden den 14. november 2012 med deltagelse af parterne. Under besigtigelsen aftaltes, at lejerne skulle fremsende billeder af lejligheden, således som den så ud ved deres indflytning.
Billederne har været forelagt udlejer, som i brev af 26. november 2012 bl.a. har anført, at lejerne ved lejeforholdets indgåelse overtog en fuldt funktionsdygtig lejlighed. Badeværelset var med farvede fliser og sanitetsudstyr. Køkkenet var med skabe og skuffer samt hårde hvidevarer osv.
8 måneder senere fik lejerne på forespørgsel tilladelse til selv at foretage forandringer af køkken og badeværelse.
Overordnet er der efter udlejers opfattelse tale om kosmetiske forandringer, idet lejemålet stadig er udstyret med et køkken og et badeværelse. Lejerens indsats skyldes ifølge udlejer hans ønske om opfyldelse af sin personlige smag med hensyn til valg af farver, fliser og udstyr.
Endelig har udlejer anført, at lejen i lejeperioden kun er reguleret meget beskedent. Når lejen nu varsles til 650 kr. pr. m² er det efter udlejers opfattelse stadig under det lejedes værdi og stadig ejendommens laveste leje.
Forelagt dette har lejerne i brev af 4. december 2012 bl.a. oplyst, at de har brugt i alt ca. 247.000 kr. på lejligheden, hvilket efter lejernes opfattelse ikke kan kaldes kosmetiske forbedringer.
Ydermere er der efter lejerne opfattelse ikke foretaget væsentlige forbedringer fra udlejers side, der skulle argumentere for, at huslejen sættes op med ca. 20%.
Udlejer har ikke fundet anledning til yderligere at kommentere sagen, men oplyst, at en tilsvarende lejlighed i ejendommen på 2. sal netop er udlejet til 900 kr. pr. m².
Lejerne er orienteret herom.
Huslejenævnets bemærkninger:
Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde erklæret sig inhabil.
Lejerne har efter indflytningen istandsat lejligheden med el, køkken, bad, vægge og gulv.
Der skal ved vurderingen af lejen derfor ikke tages hensyn til disse arbejder.
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede sammenholdt med de øvrige oplysninger om lejemålets indretning ved indflytningen og en sammenligning med andre tilsvarende lejligheder samt nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte lejeniveau i kommunen finder nævnet, at den varslede leje ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Nævnet vedtog derfor at godkende den varslede leje på 105.300 kr. årligt ekskl. forbrug.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxx
Sekretær