|
Huslejenævnets |
Sekretariat |
Akseltorv 1 |
6000 Kolding |
Telefon 79 79 79 79 |
Telefax 79 79 20 33 |
E-mail central@kolding.dk |
www.kolding.dk |
|
|
Sagsnr. |
13/9184 |
Sagsbehandler |
xxx |
Direkte telefon xxx |
E-mail xxx@kolding. dk |
Huslejenævnet i Kolding
Protokoludskrift
xxx
xxx
xxx
xxx
Udsendt den 3. september 2013 |
Møde i
Huslejenævnet den 2. september 2013 |
Emne xvej 7, 1. th., 6000 Kolding - husorden Lejer, xxx mod udlejer, xxx |
Nævnets medlemmer: |
Nævnet traf følgende:
AFGØRELSE:
Nævnet afviser sagen.
BEGRUNDELSE:
I henhold til lejelovens § 27, stk. 1, skal udlejer sørge for, at der hersker god orden i ejendommen. Denne bestemmelse er ikke omfattet af nævnets kompetenceområde, jfr. lejelovens § 106, hvorfor nævnet afviser at tage stilling.
Nævnet bemærker, at sag mod en lejer om tilsidesættelse af god skik og orden, jfr. lejelovens § 79 a, kan alene indbringes af udlejer, jfr. § 79 c.
SAGSFREMSTILLING:
I brev modtaget 23. april 2013 anmoder lejer nævnet pålægge udlejer at reagere overfor nabolejemålet, der generer/chikanerer lejer. Det drejer sig bl.a. om brug af åben ild på altanen, høj musik, råben og trusselsbreve. Lejer anfører, at hun har klaget til udlejer, der har sendt advarsler til det pågældende lejemål, uden det har hjulpet. Udlejer har ikke fulgt op på sagen.
I e-mail af 15. maj 2013 oplyser udlejer, at de to lejere gensidigt har klaget over hinanden. Udlejer kan ikke afgøre, hvem der har ret. Udlejer har ikke fra de andre beboere kunnet få bekræftet, at der er larm fra det lejemål, lejer over. Udlejer har opfordret de to lejere til at tale samme for at finde en løsning.
I brev modtaget 23. maj 2013 bestrider lejer at have chikaneret/generet naboen. Lejer fastholder, at hun er blevet generet/chikaneret af nabolejemålet i 1½ år. Lejer fastholder, at det er udlejers pligt at sørge for ro og orden. Lejer anfører, at underboen også føler sig generet, men ved ikke, hvorfor hun ikke har klaget.
I brev af 7. juli 2013 klager lejer på ny over naboen, klagen drejer sig om støj.
RETSGRUNDLAG:
Lejelov
Uddrag af Kapitel V Lejerens brug af det lejede
§ 27. Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforhold i de i § 93, stk. 1, litra g-i og l, nævnte tilfælde.Bestemmelserne i § 11, stk. 2, og §§ 12 og 13 finder tilsvarende anvendelse på udlejerens overtrædelse af denne pligt.
Uddrag af Kapitel XII A Behandling af sager ved huslejenævnene om lejerens tilsidesættelse af god skik og orden
§ 79 a. En lejer kan pålægges retsfølger efter § 79 b, når lejeren i følgende tilfælde udøver adfærd, som er til gene for ejendommen, udlejer, dennes ansatte, lejere i ejendommen eller andre, der lovligt færdes i ejendommen:
1) Når lejeren udøver eller truer med fysisk vold over for de pågældende personer.
2) Når lejerens adfærd kan være til fare for ejendommen eller de pågældende personer, herunder på grund af anvendelse af våben eller opbevaring af farefremkaldende materialer i det lejede.
3) Når lejerens adfærd medfører gener for de pågældende personer som generel utryghed, forråelse af ejendommens miljø eller sundhedsmæssig risiko.
4) Når lejeren, uden at der er tale om fysisk vold, udøver chikane over for de pågældende personer.
5) Når lejeren udøver uacceptabel støj til væsentlig gene for de pågældende personer i form af uacceptabelt støjende menneskelig adfærd, stærk musikstøj eller stærk maskinstøj.
6) Når lejeren ødelægger ejendommen eller løsøre på ejendommen eller på fællesarealer.
7) Når lejeren vanrøgter det lejede.
8) Når lejerens husdyr er til væsentlig gene for de pågældende personer på grund af støj, lugt, uhumskhed eller fare- eller frygtfremkaldelse.
9) Når lejeren, uden at der er tale om de i nr. 5 nævnte tilfælde, udøver støjende adfærd til gene for de pågældende personer.
10) Når lejerens husdyrhold, uden at der er tale om de i nr. 8 nævnte tilfælde, er til gene for de pågældende personer.
11) Når lejeren i øvrigt udøver adfærd, som er til gene for ejendommen eller de pågældende personer.
§ 79 b. Har lejeren tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, kan lejeren pålægges en af følgende retsfølger:
1) Lejeforholdet kan gøres betinget således, at der, hvis lejeren inden for 1 år efter afgørelsen overtræder nærmere fastsatte betingelser vedrørende adfærd i ejendommen, er grundlag for, at lejemålet kan opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.
2) Lejeren kan meddeles en advarsel om, at fornyet overtrædelse af god skik og orden, jf. § 79 a, kan føre til, at lejeforholdet gøres betinget efter nr. 1, eller til, at lejemålet opsiges eller ophæves efter reglerne i kapitel XIII og XIV.
Stk. 2. Det er en betingelse for, at en lejer kan pålægges retsfølger for tilsidesættelse af god skik og orden efter stk. 1, at tilsidesættelsen sker trods udlejerens påmindelse.
§ 79 c. Sag om pålæg af retsfølger efter § 79 b indbringes for huslejenævnet af udlejeren efter reglerne i kapitel VI i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Er der fremsat krav om, at lejeren pålægges en advarsel, kan nævnet ikke pålægge lejeren en strengere retsfølge.
Uddrag af Kapitel XIV Udlejerens ret til at hæve lejeaftalen
§ 93. Udlejeren kan hæve lejeaftalen i følgende tilfælde:
…
g) Når lejeren har tilsidesat god skik og orden, jf. § 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11, jf. § 79 b, stk. 2, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
h) Når lejeren har tilsidesat betingelserne i et betinget lejeforhold, jf. § 79 b, stk. 1, nr. 1, og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet.
i) Når nogen er straffet i medfør af § 4 i lov om forbud mod besøgende i bestemte lokaler for at have modtaget besøgende i eller ved det lejede i strid med et forbud nedlagt i medfør af loven.
…
l) Når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at hans fjernelse er påkrævet.
Uddrag af Kapitel XVIII Huslejenævn og boligret
§ 106. De i henhold til lov om midlertidig regulering af boligforholdene nedsatte huslejenævn træffer afgørelse efter reglerne i den nævnte lovs kapitel VI i følgende tvister:
1) Tvister om lejeregulering efter reglerne i §§ 47-52 og § 53, stk. 2, og om lejefastsættelse efter kapitel VIII A.
2) Tvister om depositum, forudbetalt leje og sikkerhedsstillelse efter § 34. Huslejenævnet kan herunder tillade, at § 34, stk. 1, fraviges, jf. § 34, stk. 2.
3) Tvister om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV.
4) Tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning. Nævnet afgør endvidere tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
5) Tvister om lejeforhøjelser efter reglerne om forbedringer i §§ 58 og 59, herunder om varsling af arbejdernes iværksættelse efter § 55, og nævnet kan fastsætte en frist for aflæggelse af byggeregnskab, jf. § 59, stk. 4. Tvister om lejeforhøjelse og godtgørelse efter §§ 60 og 61. Nævnet afgør endvidere tvister om lejerens ret til at gennemføre forbedringsarbejder m.v. i lejligheden mod godtgørelse efter § 62 a, herunder uenighed om reduktion af beregningsgrundlaget for godtgørelse efter § 62 a, stk. 4, for lejerens udgifter til forbedringsarbejder m.v. og uenighed om beregning af lejeforhøjelse efter § 62 a, stk. 9.
6) Tvister om lejeaftaler indgået i henhold til § 53, stk. 3-5, samt om, hvorvidt en aftale indgået i medfør af § 53, stk. 3-5, er rimelig, jf. aftalelovens § 36.
7) Tvister om lejerens betaling for varme og lign. efter kapitel VII, herunder uenighed om acontobidrag og om udførelse af arbejder omfattet af § 46 a, stk. 2, antennebidrag og betaling for adgang til elektroniske kommunikationstjenester efter kapitel VII A og om betaling for vand m.v. efter kapitel VII B, herunder tilfælde, hvor udlejeren modsætter sig installation af vandmålere efter § 46 j, stk. 5, og uenighed om acontobidrag.
8) Tvister om lejerens ret til at installere hjælpemidler efter § 29, stk. 9, om deposita efter § 29, stk. 4 og 5, tvister vedrørende reglerne i kapitel X A, jf. § 63 h, stk. 2, og tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a om forbedringsarbejder er åbenbart urimelig.
9) Tvister om udlejerens ret til at råde over arealer i tagetager efter § 53, stk. 5, og § 15 a, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
10) Tvister om en lejers tilsidesættelse af god skik og orden efter §§ 79 a-79 c, som indbringes for huslejenævnet efter § 79 c, 1. pkt.
§ 107. Tvister om lejeforhold, der er omfattet af denne lov, kan, hvis spørgsmålet ikke efter loven kan indbringes for huslejenævnet eller i Københavns Kommune for ankenævnet, i 1. instans indbringes for byretten. Retten benævnes boligretten. Parterne kan dog, når der er opstået en tvist, aftale, at tvisten kan indbringes for boligretten, uden at huslejenævnet og i Københavns Kommune ankenævnet har behandlet sagen.
KLAGEVEJLEDNING:
Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten.
Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på www.domstol.dk eller ved henvendelse til Retten i Kolding.
Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.
Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af retssagen.
Sagen er sluttet i Huslejenævnet.
Udskriftens rigtighed bekræftes.
xxx
Jurist
Denne udskrift er sendt til: