Huslejenævnet i Kolding

Protokoludskrift

xxx

xxx

xxx

Nævnet traf følgende:

AFGØRELSE:

Lejen nedsættes ikke.

Udlejer har krav på betaling af gebyr for flytteaflæsning af varme/vand.

Aflæsning af målere skal ikke ske ved aflevering af nøgler, men følger almindelige regnskabsregler. Nævnet afviser derudover at tage stilling til afregning af varme og vand.

Nævnet godkender det opkrævede antennebidrag.

Nævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte aftale om fraflytning 14 dage før lejemålets ophør.

BEGRUNDELSE:

Lejens størrelse

Nævnet har lagt til grund, at ejendommen pr. 1. januar 1995 omfattede færre end 7 beboelseslejligheder, således at reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme finder anvendelse, jfr. lovens § 29 b.

Grundlaget for lejefastsættelse fremgår af boligreguleringslovens § 29 c, hvorefter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VII i lejelovens er gældende. Lejen må dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeformål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, hvilket vil sige ejendomme med mere end 6 lejemål, og hvor lejen er reguleret efter § 7.

Nævnet har besigtiget lejemålet.

Lejligheden består af stue, lille køkken og lille badeværelse. Der er adgang til gårdanlæg og overdækket cykelparkering. Fra gårdanlæg er der adgang til lille rum med fælles vaskemaskine og tørretumbler.

Køkkenet er nyere med køle-/fryseskab, komfur og emhætte. Badeværelset er nyere med toilet, håndvask og bruseafdeling. Der er fliser på gulv og vægge. Der er synlig rørføring. 

Efter nævnets kendskab til udlejningsejendommene i hele kommunen, er der ingen af de mulige sammenlignelige ejendomme, der er reguleret efter boligreguleringslovens § 7.

I henhold til boligreguleringslovens § 29 c, 4. punktum, kan huslejenævnet, såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter, forbedringer m.v., jfr. boligreguleringslovens § 40, og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. Oplysninger som det ikke har været muligt at fremskaffe er fastsat skønsmæssigt.

Afkast er beregnet som 7 % af 15. almindelige vurdering pr. 1. april 1973 på kr. 142.000,00. Vedrørende forbedringer har nævnet lagt til grund, at der siden 1973 er sket ombygning af køkken med nye køkkenelementer, modernisering af bad, gulvvarme og isolering af gulv i stue omkring år 2006, udskiftning af vinduer. Da udlejer ikke har dokumenteret udgifter til forbedringer, har nævnet skønsmæssigt fastsat forbedringsdelen heraf på baggrund af udlejers oplysninger og det konstaterede ved besigtigelsen.

Nævnet finder, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes regulerede værdi.

Varme og vand

Nævnet har i henhold til kontrakten lagt til grund, at det er aftalt, at lejer skal betale for flytteaflæsning af varme/vand.

Aflæsning af målere skal ikke ske ved aflevering af nøgler, men følger almindelige regnskabsregler.

Nævnet afviser derudover at tage stilling til afregning af varme og vand. Nævnet har lagt til grund, at der på nuværende tidspunkt er fremsendt forbrugsregnskaber, og at der ikke er tvist om regnskaberne men alene tilbagebetaling af tilgodehavende. Opkrævning heraf er ikke omfattet af nævnets kompetenceområde. Lejer henvises til at søge beløbet inddrevet ved inkasso/fogedretten.

Antenne

I henhold til lejelovens § 46 c kan udlejer forlange de nødvendige og rimelige udgifter refunderet. Nævnet har lagt til grund, at lejer har haft adgang til store tv-pakke og finder herefter, at det opkrævede beløb er rimeligt.

Fraflytning

I henhold til retspraksis, kan det gyldigt aftales, at fraflytning skal ske 14 dage før lejemålets ophør, uanset at lejer har istandsættelsespligten.

SAGSFREMSTILLING:

Lejemålet er indgået pr. 1. april 2011. Af kontrakten, typeformular A, 8. udgave, fremgår:

• Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør 33 m3.
• Lejer har brugsret til fælles vaskeri, gårdanlæg og cykelskur.
• Lejen udgør kr. 2.900,00 + a conto varme og vand.
• Antennebidrag udgør kr. 355,00
• Udgiften til vand fordeles på grundlag af individuelle målere.
• Lejemålet er overtaget nyistandsat og skal afleveres nyistandsat.
• Indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
• Udlejer leverer fælles signalforsyning, hvrtil lejer skal betale bidrag.
• Komfur, køleskab, emhætte tilhører udlejer.
• Ved opsigelse skal lejemålet fraflyttes 15 dage før for istandsættelse. Istandsættelse skal foretages af faguddannet, momsregistreret håndværker, godkendt af udlejer.
• Ved udflytning betaler lejer flytteaflæsningsgebyr.
• Fristen for flytteafregning forlænges fra 2 til 6 uger.
• Den aftalte lejer reguleres 01.01.12-01.01.18 således:  (stiger kr. 75,00 årligt)

        - indklip -

Af BBR registeret fremgår, at bruttoetagearealet er 40 m2.

Af indflytningsrapport af 30. marts 2011 fremgår:

Af indflytningsrapport udarbejdet af lejer, dateret 14. april 2011 fremgår:

- indklip -

Af Folkeregisteret fremgår, at lejer er fraflyttet 1. juli 2012, ny lejer er tilflyttet 10. august 2012.

Den 7. juli 2012 afholdes flyttesyn med nøgleaflevering. Af flyttesynsrapport fremgår følgende istandsættelseskrav:

- indklip -

I brev af 19. juli 2012 afregnes depositum:

I e-mail modtaget 3. oktober 2012 indbringes sagen. Lejer anmoder nævnet tage stilling til:

• Lejens størrelse, herunder regulering.
• Vand- og varmeregnskaber.
• Lejers pligt til istandsættelse ved fraflytning.
• Tilbagebetaling af depositum.
• Antennebidrag

Lejer anfører:

- indklip -

I e-mail af 8. oktober 2012 præciserer lejer vedrørende antenne, at hun ønsker vurdering af, om beløbet er rimeligt.

I e-mail af 15. oktober 2012 anfører udlejer:

- indklip -

I e-mail af 19. oktober 2012 bemærker lejer:

- indklip -

I e-mail af 24. oktober 2012 bemærker lejer, at forbrugsaflæsning først er sket 6. august 2012 selvom nøgler er afleveret 7. juli, lejer skulle være fraflyttet 15. juli og der er betalt leje til og med 31. juli 2012.

I e-mail af 30. oktober 2012 meddeler udlejer:

- indklip -

Af vedlagt opgørelse fremgår:

I e-mail af 31. oktober 2012 bemærker lejer: 

- indklip -

Den 29. april 2013 besigtiges lejemålet. Udlejer møder, lejer har meldt afbud.

Lejligheden består af stue, lille køkken og lille badeværelse. Der er adgang til gårdanlæg og overdækket cykelparkering. Fra gårdanlæg er der adgang til lille rum med fælles vaskemaskine og tørretumbler.

Uddrag af nævnets fotooptagelse:

- indklip -

Udlejer oplyser, at der i hans ejertid er sket ombygning i ca. 2006 med bl.a. ombygning af køkken herunder rumforandring, nyt bad, samt isolering og gulvvarme i stuegulv. Udlejer oplyser, at vinduerne er udskiftet i forbindelse med byfornyelsen.

Udlejer fremlagde opmåling fra arkitekt (43,1 m2):

- indklip -

RETSGRUNDLAG

Boligreguleringlov

Uddrag af Kapitel II Huslejeregulering for beboelseslejligheder

§ 4. Reglerne i kapitel II-IV gælder for lejeforhold, der omfattes af lov om leje, når det lejede helt eller delvis anvendes til beboelse, jf. dog stk. 2-5.

Stk. 5. Reglerne i kapitel II-IV, bortset fra §§ 4 a, 15, stk. 3, 17, 21, 22, stk. 1, 1. pkt., og stk. 3, og 27 b, gælder ikke for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. For de i 1. pkt. nævnte ejendomme gælder §§ 23, 24, 25 og 26, såfremt ejendommen på tidspunktet for varslingen omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder. 2. pkt. gælder dog ikke, hvis ejendommen er beliggende i landzone og ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Uddrag af Kapitel IV A Huslejeregulering for mindre ejendomme

§ 29 b. Reglerne i dette kapitel gælder for lejeforhold i ejendomme, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. I ejendomme, som ejes af andelsboligforeninger, gælder reglerne, såfremt der i ejendommen er 6 eller færre beboelseslejligheder, der er udlejet af andelsboligforeningen.

§ 29 c. For ejendomme, hvis opførelse ikke er finansieret med indekslån efter § 29, stk. 2, i lov om realkredit, gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen i disse ejendomme kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7. Ved afgørelse efter 2. pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet end beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme. Såfremt der ikke findes sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, eller såfremt lejens størrelse for sammenlignelige lejemål må anses for at være atypisk, kan huslejenævnet i henhold til § 40 indhente oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.v. og på grundlag af disse oplysninger ansætte den leje, som ville kunne opkræves, hvis lejen skulle beregnes efter § 7. 2.-4. pkt. gælder dog ikke for lejeforhold omfattet af § 53, stk. 3-5, i lov om leje.

Lejelov

Uddrag af Kapitel VII A Lejerens betaling til fællesantenne og adgang til elektroniske kommunikationstjenester m.v.

§ 46 c. Er ejendommen forsynet med eget fællesantenneanlæg til radio- og fjernsynsmodtagelse, eller har ejendommen programforsyning udefra, kan udlejeren forlange de nødvendige og rimelige udgifter til etablering og forbedring, jf. stk. 2, og drift heraf refunderet, herunder udgifter til administration. Det samme gælder for ejendommens forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. Udgifterne fordeles ligeligt på de lejemål i ejendommen, som ifølge aftale med lejerener forpligtet til at bidrage til fællesantenneanlægget eller til den fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester. I ejendomme, hvor lejeren har individuelt valg af programudbud eller elektroniske kommunikationstjenester, skal den enkelte lejer dog kun betale for de programmer eller de elektroniske kommunikationstjenester, lejeren har adgang til. Udgifterne kan ikke indeholdes i lejen.

Stk. 2. Har udlejeren efter aftale med lejeren etableret eller forbedret ejendommens programforsyning eller forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester, kan udlejeren forlange, at lejeren godtgør udlejeren de etablerings- og forbedringsudgifter, der med rimelighed er afholdt. Uden aftale kan udlejeren dog forlange godtgørelse for udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringer, det påhviler udlejeren at udføre efter anden lovgivning. Udlejer kan forlange en passende forrentning og afskrivning af udgifterne. Udgifter til vedligeholdelse af fællesantenneanlæg eller fælles forsyning med adgang til elektroniske kommunikationstjenester kan ikke fradrages på ejendommens konti for udvendig vedligeholdelse, jf. §§ 18 og 18 b i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Der kan ikke beregnes lejeforhøjelse efter § 58 for etablering og forbedring af fællesantenner.

KLAGEVEJLEDNING:

Huslejenævnets afgørelse kan af hver af parterne, lejer og udlejer, indbringes for boligretten, der er en del af civilretten.

Indbringelse sker ved at indlevere en stævning til Retten i Kolding, Civilretten. Vejledning kan findes på www.domstol.dk eller ved henvendelse til Retten i Kolding.

Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om nævnets afgørelse er meddelt parterne. Boligretten kan dog undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes for boligretten efter udløbet af fristen, når ansøgning herom indgives inden 1 år efter huslejenævnets afgørelse. Meddeles tilladelse, skal sag dog anlægges inden 4 uger.

Huslejenævnet anmoder venligst om at blive underrettet, hvis afgørelsen påklages, ligesom nævnet gerne modtager underretning om resultatet af retssagen.

Sagen er sluttet i Huslejenævnet.

Udskriftens rigtighed bekræftes.

xxx

Jurist

Denne udskrift er sendt til:

xxx

xxx

xxx