Vedr.: Lejligheden XX (ejerlejlighed).
Ved brev af 26. august 2011 har lejerorganisationen, på vegne af den tidligere lejer af denne lejlighed, LL, efter reglen i § 106, nr. 1, jf. § 49 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, UU, forlanger højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt med virkning fra lejemålets begyndelse 1. januar 2011 at regulere og nedsætte lejen fra 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug til 65.000 kr. årligt ekskl. forbrug, idet den aftalte leje efter nævnets opfattelse væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Den opkrævede leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53) om ændring af lejevilkår i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.
I følge boligreguleringslovens § 29c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).
Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
I henhold til § 17, stk. 2 kan lejeren ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at leje overstiger det lejedes værdi med mindre krav om nedsættelse af leje er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. januar 2011. Lejemålet er tidsbegrænset indtil 31. december 2012.
Lejen er aftalt 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 7.500 kr. pr. måned eller 1.384 kr. pr. m².
Lejlighedens areal udgør 65 m². Lejemålet er nyistandsat ved indflytningen og skal afleveres nyistandsat ved fraflytning. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
Udlejer er hørt i sagen og har i brev af 24. september 2011 fremsendt følgende kommentarer:
” Udfyldt skema vedrørende lejlighedens stand. Alle hvidevarer er installeret i forbindelse med modernisering af bad/køkken i 2007.
Billeder af lejligheden til dokumentation.
I øvrigt har jeg følgende kommentarer:
Til lejligheden medhører loftrum på ca. 10 m2.
I 2003 gennemgik hele ejendommen en omfattende renovering af bl.a. facader, vvs og vinduer. I forbindelse med renoveringen blev der desuden etableret et internt netværk til telefoni og data kommunikation. Kabel-tv og internet (bredbånd) indgår i huslejen.
Lejeniveauet blev fastsat efter rådgivning af xx som har stået for udlejning af lejligheden. Som det fremgår af lejekontrakten, så har udgifterne for udlejningen været kr.12000 (ex. moms)
Til lejligheden tilhører ligeledes tilgang til cykelskur og tilgang til gårdhave med legeplads, grillarealer, parkeringspladser mm.”
Udlejer har oplyst, at køkkenet og badeværelset er moderniseret i 2007 for henholdsvis 80.000 kr. og 40.000 kr.
Hørt over dette har lejerorganisationen, på vegne af lejeren, i brev af 11. oktober 2012 bl.a. anmodet udlejer om at fremsende dokumentation på de udførte arbejder i lejemålet.
Selvom lejemålet skulle være gennemgribende forbedret er det stadig organisationens opfattelse, at lejen langt overstiger det lejedes værdi og indbringelsen fastholdes derfor.
Til dette har udlejer i brev af 31. oktober 2011 fremsendt kvitteringer for indkøb af materialer i forbindelse med renovering af lejemålet til et samlet beløb på 77.139 kr.
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 13. september 2012 med deltagelse af UU og LR som repræsentant for lejer.
Ved besigtigelsen konstateredes, at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1913.
Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.
Der var fælles udearealer.
Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv.
Der var porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var en 2 -værelses lejlighed og bestod af: 1 stue, køkken, 1 værelse, badeværelse og entré.
Generelt:
Alle vægge og lofter var malede.
Lofterne var de oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister.
Væggene var tapetserede.
Gulvene var afhøvlede og ubehandlede bræddegulve.
Vinduerne var udskiftet til termoruder, ifølge udlejers oplysninger i 2007.
Dørene var hvidmalede fyldningsdøre. Dør mellem stue og entré manglede.
Der var ældre stik-kontakter og el-måler.
Lejemålet var udlejet med et skoskab i entréen. Der blev opnået enighed parterne imellem om en samlet anskaffelsesum på 100 kr.
Udlejer har oplyst, at forbedringer i køkkenet og badeværelset er udført i 2007 for henholdvis 80.000 kr og 40.000 kr.
Køkken:
Areal: ca. 7,5 m².
Åbent køkken med følgende hårde hvidevarer: Smeg el- komfur, Bistro emhætte, Gram køle/fryseskab, Ikea opvaskemaskine og Ariston combi vaskemaskine/tørretumbler.
Køkkeninventar var Ikea elementer: 4 overskabe og 3 underskabe med træbordplade.
Gulvet var afhøvlet og ubehandlet bræddegulv.
Væggene var hvidmalede. Der var hvide fliser (5x5 cm) over underskabe.
Loftet var et pudset loft.
Badeværelse:
Areal: Ca. 3 m².
Toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og termostatbatteri med håndbruser.
Gulv: mørke gulvfliser (10x10 cm) med 1 gulvafløb.
Væggene var med fliser (5x5 cm) op til ca. 220 cm.
Overvæggene var hvidmalede.
Loftet var pudset.
Der var aftræk i vindue.
Sagen har herefter været forelagt nævnet på mødet den 26. september 2012, hvor nævnet besluttede at udsætte sagen, idet nævnet selv ønskede at besigtige lejemålet.
Nævnet har efterfølgende flere gange forsøgt at besigtige lejligheden - senest den 19. december 2012, men udlejer, der bor i Stockholm, har ikke haft mulighed for at være til stede.
Sagen er herefter blevet forelagt nævnet på det foreliggende grundlag.
Huslejenævnets bemærkninger
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede mener et flertal i nævnet (formanden og ejerrepræsentanten), at lejemålet kan sammenlignes med et gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, idet udgifterne til forbedringer med køkken, bad, mm. skønnes at overstige beløbsgrænsen i § 5, stk. 2, ligesom forbedringerne skønnes at være udført indenfor en 2-årig periode.
Flertallet finder dog at den aftalte leje på til 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 1.384 kr. pr. m². væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Flertallet stemte derfor for skønsmæssigt at fastsætte lejen til 65.000 kr. årligt ekskl. forbrug.
Flertallet har herved lagt vægt på, at lejemålet var tidsbegrænset og badeværelsets mindre hensigtsmæssige indretning.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at nævnet har godkendt en leje på 65.000 kr. kr. årligt ekskl. forbrug.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.