Vedr.: Lejligheden XX (ejerlejlighed).
Ved brev af 24. februar 2011 har lejeren af denne lejlighed, XX, efter reglen i § 106, nr. 1, jf. § 49 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, YY, forlanger højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt at regulere og nedsætte den aftalte leje fra 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug til 75.900 kr. årligt ekskl. forbrug, idet den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der bliver betalt for tilsvarende gennemgribende forbedrede lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Den opkrævende leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53) om ændring af lejevilkår i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.
I følge boligreguleringslovens § 29c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).
Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
I henhold til § 17, stk. 2 kan lejeren ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at leje overstiger det lejedes værdi med mindre krav om nedsættelse af leje er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. oktober 2009. Lejemålet er tidsbegrænset indtil 1. oktober 2011.
Lejen er aftalt 90.000 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 7.500 kr. pr. måned eller 1.304,35 kr. pr. m².
Lejlighedens areal udgør 69 m². Lejemålet er nyistandsat ved indflytningen, men skal ikke afleveres nyistandsat ved fraflytning. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler udlejer.
Udlejer er hørt i sagen og har i brev modtaget den 10. juni 2011 bl.a. oplyst, at køkkenet er moderniseret i 2008 for 200.000 kr.
Til dette har lejer i brev af 29. juni 2011 bl.a. oplyst, at køkkenet næppe har kostet 200.000 kr.
Køkkengulvet var dårligt lavet, og der er mange fugtskader på badeværelset.
Hørt over dette har udlejer i brev af 12. oktober 2012 bl.a. fremsendt følgende kommentarer:
”Det har først været muligt at se lejligheden her ved kontraktens udløb d. 1/10 2011, da mine lejere, trods anmodning, ikke ville give mig adgang til lejligheden tidligere.
Da jeg så lejligheden, blev jeg meget ked af det, fordi den har fået væsentlige fugtskader.
Der var ’saunaagtigt’, da jeg kom ind i lejligheden og kunne ikke forstå hvorfor. Jeg opdagede, at badeværelseshanen dryppede stærkt og nogle gange løb. Jeg satte straks en pose i fra hanen og ned i afløbet, og næste dag var fugtprocenten allerede lavere. I øvrigt, efter få dage med fuld udluftning, faldt fugtprocenten til det normale.
Lejerne har især klaget over fugtskader. Det drejer sig ikke kun om nogle vinduespartier, som lejerne har nævnt i klagen. Også badeværelsesdøren er beskadiget. Den skal slibes ned og males på ny.
Jeg fik at vide af lejerne, at de havde talt med folk i ejendommen og fået at vide, at der var generelle fugtproblemer. Da jeg selv har boet i lejligheden og ikke har haft fugtproblemer af nogen art, ville jeg gerne vide, hvordan der kunne være opstået problemer af en sådan art.
Jeg henvendte mig derfor til vores ejendomsadministration, XX, hvor jeg talte med en fagmand. Han fortalte mig, at der ikke var fugtproblemer i ejendommen og, at over 90 % af alle fugtskader skyldes beboerne selv. Og det er sagt på baggrund af mange analyser grundet retssager.
Skaderne opstår især når beboerne tørrer tøj i lejligheden, ikke lufter tilstrækkeligt ud og bor mange i lejligheden. Der er en vaskemaskine i lejligheden (og der er langt ned til tørrerummet i kælderen.) og de boede to i lejligheden og fik et lille barn.
Fagmanden, der svarede mig på mine tekniske spørgsmål, opfordrede mig til at henvise til ham, hvis vi skulle få brug for at få bekræftet nogle ting. Han hedder: xx og er afdelingschef i xx.
Den anden skade, som jeg er meget ked af, at lejerne har forvoldt mig, er klorinskjolder. På alle vinduer i underkanten er der store hvide skjolder, som ikke kan gå af. Det vil sige, at de ubehandlede vindues- og dørpartier (6 stk.) ikke kan stå umalet længere. Jeg ville kunne kræve alle vinduer udskiftet. Også køkkenbordet i massiv eg har en 10×10 cm skjold og skal udskiftes.”
Til dette har lejer i mail af 7. november 2011 fremsendt følgende kommentarer:
” Jeg har ikke yderligere bemærkninger til udlejers breve da jeg føler at hun blot
prøver at trække tingene ud.
Jeg holder fast i mine tidligere bemærkninger og så vil jeg pointere at det kun er
mig der har boet i lejligheden.”
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 11. september 2011 med deltagelse af XX og YY.
Ved besigtigelsen konstateredes, lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1883.
Indgang til lejligheden er via beton trappeopgang med toløbs trappe.
Der var fælles udearealer.
Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv.
Der var porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var en 3 -værelses lejlighed og bestod af: 2 stuer, køkken med inddraget entré, 1 værelse, badeværelse og 2 altaner.
Generelt:
Alle vægge og lofter var hvidmalede.
Lofterne var de oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister.
Væggene var pudsede.
Gulvene var ubehandlede parketgulve.
Vinduerne var formentlig udskiftet til termoruder i 1988.
Dørene var hvidmalede fyldningsdøre.
Der var nyere stik-kontakter og el-måler.
Ifølge oplyst af udlejer er forbedringer i køkkenet udført i 2008 for et beløb af ca. 200.000 kr.
Forbedringer i badeværelset er udført efter lejers fraflytning. Udlejer oplyste at der ikke var foretaget forbedringer i badeværelset efter 1973 i den tidligere lejers lejeperiode.
Under besigtigelsen blev parterne spurgt om lejemålet var udlejet med inventar. Lejer oplyste, at der var én Ikealampe.
Køkken:
Areal: ca 10 – 12 m².
Tosidet køkken med følgende hårde hvidevarer: Ukendte el-kogeplader og komfur. Electrolux køle/fryseskab og ukendt vaskemaskine.
Køkkeninventar var Ikea elementer: med overskabe, underskabe og træbordplade.
Gulvet var med lyse fliser.
Væggene var pudsede og malede.
Loftet var et pudset loft.
Badeværelse:
Forbedringer i badeværelset er udført efter lejers fraflytning. Udlejer oplyste at der ikke var foretaget forbedringer i badeværelset efter 1973 i den tidligere lejers lejeperiode.
Sagen blev forelagt nævnet på mødet den 26. september 2012, hvor nævnet besluttede at udsætte sagen for selv at besigtige lejligheden inden der træffes afgørelse i sagen.
Nævnet besigtigede herefter lejligheden den 24. oktober d.å. Besigtigelsen blev ikke gennemført, idet udlejer ikke ønskede at lejeren fik adgang til lejemålet.
Nævnet besluttede herefter at afgøre sagen på det foreliggende grundlag.
Huslejenævnets bemærkninger:
På grundlag af en gennemgang af sagens bilag sammenholdt med det af den bygningskyndige under besigtigelsen konstaterede og en sammenligning af lejligheden med andre tilsvarende lejligheder og nævnets generelle kendskab til lejeniveauet i kommunen mener et flertal nævnet (formanden og lejerrepræsentanten), at den aftalte leje væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende gennemgribende forbedrede lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Flertallet stemte derfor for skønsmæssigt at fastsætte lejen til 75.900 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 1.100 kr. pr. m².
Ejerrepræsentanten fandt ikke, at den aftalte leje overstiger den leje, der betales for tilsvarende gennemgribende forbedrede lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Hun stemte derfor for at godkende den aftalte leje.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at nævnet har godkendt ej leje på 75.900 kr. årligt ekskl. forbrug.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.