2100 København Ø
Lejeforhøjelse pr. 1. februar 2011
I brev af 1. juni 2011 har advokat indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af advokaten på vegne udlejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 48, stk. kr. sammenholdt med kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at godkende, at den årlige leje for lejemålet pr. 1. februar 2011 forhøjes fra 36.280,80 kr. med 21.637,20 til 57.918,00 kr. Denne leje omfatter 41 kr. pr. m² til indvendig vedligeholdelse. Eksklusive indvendig vedligeholdelse svarer den godkendte årlige leje til 550 kr. pr. m².
Huslejenævnets afgørelse ændres i overensstemmelse med ovenstående.
Hvis lejer har betalt mere end den godkendte leje, har udlejer pligt til at tilbagebetale lejeren det for meget betalte med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje og renter efter den 1. november 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet godkendte alene, at lejen pr. 1. februar 2011 forhøjes fra kr. 36.280,80 med kr. 5.369,20 til kr. 41.650,00, svarende til kr. 425,00 pr. m² efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29c. Hertil kommer kr. 41,00 pr. m² til indvendig vedligeholdelse.
Huslejenævnet konstaterede, at lejligheden ligger i en ejendom som pr. 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, hvorfor lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her tilsvarende udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje.
Af sagen fremgår, at udlejer varslede lejeforhøjelse den 26. oktober 2010 til ikrafttræden den 1. februar 2011. Lejeforhøjelsen blev varslet med henvisning til, at den gældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejeren gjorde indsigelse den 9. november 2011 og anførte heri, at den gældende leje ikke er højere end tilsvarende lejemål, hvor lejen reguleres efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Huslejenævnet konstaterede, at lejekontrakten er indgået den 1. januar 1963, at lejemålet i henhold til BBR er 98 m², og at den indvendige vedligeholdelsespligt påhviler udlejer.
Af varslingen fremgår, at den gældende leje er 36.280,80 kr., svarende til 370,21 pr. m². Der er varslet en stigning med 38.219,20 kr. til 74.500,00 kr., svarende til 760,20 pr. m² .
Huslejenævnet noterede, at ejendommen har fået isat termovinduer, og at udlejer ikke har varslet særskilt forhøjelse for dette.
Huslejenævnet besigtigede lejemålet den 6. april 2011, hvor nævnet konstaterede, at lejemålet opvarmes med fjernvarme og er udstyret med nye termovinduer. Der er et ældre badeværelse med toilet, to håndvaske og bruseplads. Der er fliser på gulv og vægge. Køkkenet er moderniseret men ældre. Alle hvidevarer tilhører lejer.
Ankegrunde:
Advokat har i anken bemærket, at den af huslejenævnet trufne afgørelse ikke accepteres af udlejer, og den foretagne varsling fastholdes i det hele.
I supplerende brev af 16. juni 2011 har advokat gjort gældende, at huslejenævnets vurdering af lejen ikke er i overensstemmelse med det lejedes tillempede værdi.
Øvrige oplysninger i sagen:
Sagen er forelagt lejer, og lejerforenignen har, på vegne lejer, påstået huslejenævnets afgørelse stadfæstet i henhold til grundene.
Udlejers advokat har supplerende oplyst, at der ikke er foretaget varslinger i nuværende ejers tid, hvorfor der i hvert fald ikke er varslet lejeforhøjelser de sidste 6 år.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 29. august 2011..
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 36.280,80 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, svarende til 370,21 kr. pr. m² er væsentligt lavere end den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Imidlertid finder ankenævnet, at den varslede årlige leje på 74.500 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, svarende til 760,20 kr. pr. m², er væsentlig højere end det lejedes værdi efter ovennævnte kriterier.
Ankenævnet kan godkende, at lejen forhøjes til 57.918 kr. inklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, svarende til 550 kr. pr. m² eksklusive hensættelser til indvendig vedligeholdelse, idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.