Vedr.: Lejligheden xxxxx 68 A, 3. th.

Lejeren af denne lejlighed, XX, har, i brev af 10. januar 2012, efter reglen i § 106, nr. 7, jf. § 40, stk. 3 i lejeloven, anmodet nævnet om at tage stilling til varmeregnskabet for perioden 1. november 2009 – 31. oktober 2010, idet lejeren rettidigt har gjort indsigelse.

Lejeren har endvidere klaget over at a conto bidraget til varme er sat op fra 1.500 kr. til 1.700 kr. pr. måned.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende varmeregnskabet for perioden 1. november 2009 – 31. oktober 2010.

Huslejenævnet besluttede endvidere, at udlejer har mistet sit krav på efterbetaling af varme hos lejeren, idet udlejer ikke, efter rettidig indsigelse fra lejeren, rettidigt har indbragt sagen for nævnet.

Lejeren skal således ikke betale tillægsbetalingen på 2.579,64 kr. ifølge varmeregnskabet.

Huslejenævnet besluttede endeligt, at afvise forhøjelsen af a conto varmebidraget.

For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagt bilag. Manglede tilbagebetaling af eventuel opkrævet tillægsbetaling senere end den 1. marts 2013 anses for en overtrædelse af disse regler. Det forudsættes herved, at nævnets afgørelse ikke bliver anket til boligretten.

Lovgrundlag:

Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i 106, nr. 7 i lejeloven, hvorefter huslejenævnet afgør sager om varmeregnskaber i de tilfælde, hvor lejeren har fremsat rettidig skriftlig indsigelse mod varmeregnskabet.

Efter reglerne i § 36 kan udlejer kræve sine udgifter til varme refunderet. I varmeregnskabet medtages udgifterne til brændselsforbruget i varmeperioden. Efter reglen i lovens § 37 fordeles varmeudgifterne mellem lejerne efter udlejers bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og – for så vidt angår levering af varmt vand – efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

I henhold til lejeloven § 40 skal regnskab vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommer frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets afslutning…. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, jf. herved § 40, stk. 1.

Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 40, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, jf. herved § 42.

Efter reglen i § 40, stk. 3 kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. (…….). Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

Efter lejelovens § 38 kan udlejeren med 6 ugers varsel  til en betalingstermin  forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af lejerens andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto-bidrag.

Efter stk. 2 betales bidragene med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

De samlede bidrag for et år må efter stk. 3 højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden

Sagsfremstilling:

Lejerens regning udgør i alt 20.579,64 kr. Han har betalt a conto 18.000 kr. og har således fået en tillægsbetaling på 2.579,64 kr.

Udlejer har i brev af 21. februar 2011 udsendt varmeregnskabet til lejeren.

Lejer har i mail af 11. marts 2011 gjort indsigelse mod varmeregnskabet, idet han er blevet opmærksom på, at han betaler for en nedtaget radiator. Han meddelte endvidere, at havde har fået oplyst, at manglende afkøling/spildvarme ikke kan belastes lejerne.

Lejer rettede i mail af 29. marts 2011 henvendelse til udlejer og anmodede om, at få fremsendt regningen fra forsyningsselskabet.

Lejer har på ny i mail af 31. marts 2011 rettet henvendelse til udlejer, og oplyst, at det ikke er korrekt praksis, at udgiften til manglende afkøling skal bogføres under varmeregnskabet, idet denne post skal bogføres under ejendommens almindelige vedligeholdelseskonto.

Lejer gjorde ligeledes opmærksom på, at han betalte 2,7 enheder for en radiator, der aldrig har været i lejligheden i den periode han har beboet den.

Lejer imødeså derfor en ny opgørelse over hans varmeforbrug, hvor der er taget højde for disse punkter.

Udlejer har i mail af 1. april 2011 meddelt lejer, at det ikke er dem der udarbejder varmeregnskabet eller foretager aflæsninger. Udlejer videresendte derfor lejers klage til Ista.

Udlejer vendte i mail af 4. maj 2011 tilbage til lejer med svar fra Ista. Af svaret fremgår det, at det er korrekt, at lejligheden bliver afregnet med 2,7 enheder for en nedtaget radiator, hvilket er et såkaldt tomgangsforbrug.

Vedrørende udgiften til manglende afkøling oplyste Ista, at hvis det er lejere, der bor i ejendommen, skal øvrige udgifter medtages over den omkostningsbestemte husleje. Kun hvis det er ejere – eller andelshavere, må disse udgifter medtages på varmeregnskabet.

Med hensyn til manglende afkøling oplyser udlejer, at det derfor er korrekt, at det ikke skal medtages over varmeregnskabet, hvilket de ikke har været bekendt med. ”Det skal så pålægges din husleje, så det er jo lige langt.”

Udlejer har i mail af 9 maj 2011 oplyst lejer, at hun vil undersøge sagen og vende tilbage.

Lejer har i mail af 30. juni 2011 rettet henvendelse til udlejer, idet lejer ikke har hørt yderligere fra udlejer siden den 9. maj 2011.

Lejer har i mail af 14. september 2011 atter rettet henvendelse til udlejer. Han meddelte udlejer, at såfremt han ikke inden denne måneds udgang får en afklaring på sagen, ville han være nødsaget til at indbringe sagen for den rette myndighed.

Udlejer har i mail af 15. september 2011 vendt tilbage til lejer. Udlejer henviser til Ista’s forklaring om, at omkostningen til afkøling skal over huslejen, og at beløbet dermed bliver det samme.

Udlejer oplyste samtidig, at det selvfølgelig stod lejeren frit for at indbringe sagen for huslejenævnet. ”så har vi bare en sag mere.”

Lejer har i brev af 14. oktober 2011 indbragt sagen for huslejenævnet. Lejer har i indbringelsen anført, at han var af den opfattelse, at det er ejendomsselskabet der skal indbringe sagen for huslejenævnet, såfremt der er en lejer der har indsigelser mod varmeregnskabet, men at han ikke har haft held til at komme videre med sin indsigelse overfor ejendomsselskabet.

Lejer har ligeledes i indbringelsen anført, at han er blevet sat op med 200 kr. i den månedlige a conto betaling, hvilket han ikke mener der er belæg for.

Udlejer er hørt i sagen og har i brev af 10. november 2011 anført, at Ista i mail af 3. maj fremhæver, at nedkøling ikke kan medtages over varmeregnskabet, men skal pålægges huslejen.

”Det tilbydes lejer, at hvis Ista kan beregne, hvad dette betyder for lejers lejemål, vil det fratrækkes, og vi vil derefter pålægge det lejen. Men det er jo lige langt.

Ista svar er at, det ikke kan beregnes for et enkelt lejemål, der skal laves et helt nyt regnskab. Hvilket vi vælger ikke at gøre, da vi ikke har andre indsigelser på varmeregnskabet, og da vi er blevet oplyst at, lejer kommer til at skulle betale det samme beløb, om det bliver over varmeregnskabet eller over lejen.”

Udlejer fremsender samtidig årsafregningen fra Frederiksberg Forsyning, samt regningen for udgiften til manglende afkøling.

Forelagt dette har lejer i brev af 9. december 2011 anført, at i henhold til lejeloven må der kun påføres de enkelte lejere den egentlige og rene varmeudgift, når der er tale om beboelseslejemål.

”Vedligeholdelse der kan pålægge beboerne opkræves ikke krone for krone, men derimod med et bestemt beløb pr. m2 uanset om dette beløb anvendes eller ej. Dette er a/c for anden vedligeholdelse under § 18 og § 18b. (….) Manglende afkøling/spilvarme er et resultat af manglende vedligeholdelse af ejendommens centralvarmesystem. Dermed kan ejendomsadministrationen som udgangspunkt ikke videresende denne regning til ejendommens beboelseslejemål.”

Lejer henviser til varslingsreglerne i lejeloven, såfremt udlejer vil forhøje huslejen for de enkelte beboelseslejemål med baggrund i varmeregnskabets udgift til manglende afkøling. Lejer mener ikke, at udlejer har hjemmel hertil.

Lejer kan derfor ikke tilslutte sig udlejers synspunkt om, at lejeren kommer til at skulle betale det samme beløb, om det bliver over varmeregnskabet eller over lejen.

Han fastholder derfor indsigelsen mod, at medtage udgifterne til manglende afkøling. Han fastholder samtidig indsigelsen mod forhøjelsen af a conto opkrævningerne.

Hørt over dette har udlejer i brev af 13. december 2011 fremsendt varmeregnskabet for det efterfølgende år. Hertil bemærker udlejer, at varmeforbruget for lejemålet har været meget lavt i forhold til sidste år, hvorfor de har kontaktet Ista for en uddybning af det aflæste forbrug.

Det fremgår af Ista’s skrivelse, at forbruget i lejligheden svarer til tomgangsleje eller, at der ikke har været tændt for radiatorerne. Ista oplyser samtidig, at hvis der har været meget koldt i rummet, kan målerne vise mindre end det oplyste forbrug.

Forelagt dette har lejer i brev af 5. januar 2012 anført, at han siden han flyttede ind i lejligheden har haft et månedligt forbrug på 1.200 kr., hvorfor han indstiller til at hans månedlige a conto varmeopkrævninger nedsættes til 1.200 kr. Han synes det er urimeligt, at udlejer har hævet hans a conto indbetalinger fra 1.500 kr. til 1.700 kr.

Lejer har samtidig fremsendt varmeregnskaber for perioden 2005-2009, samt det seneste regnskab for perioden 2010/2011.

Hørt over dette har udlejer i brev af 9. januar 2012 anført, at de ikke har yderligere at bidrage med til sagen.

Forelagt dette har lejer i brev af 18. januar 2012 anført, at antallet af personer i husstanden er faldet, hvorfor forbruget tilsvarende er faldet.

Lejer anfører igen, at han synes det er urimeligt, at han betaler det samme a conto beløb som øvrige lejere i ejendommen, idet der i hans lejlighed ikke bor samme antal personer som i de øvrige lejligheder.

Udlejer har hertil i brev af 23. januar 2012 anført, at lejer fik forhøjet sin a conto varme i henhold til § 36, stk. 1 i lejeloven, på baggrund af det forbrug der var udarbejdet af Ista.

Udlejer har i brev af 8. marts 2012 meddelt, at de ikke har kommenteret på lejers skrivelse af 23. januar 2012, idet det ikke var udlejers hensigt, at lejer skulle svare på det fremsendte varmeregnskab for det efterfølgende år.

Udlejer anfører videre, at lejer til enhver tid kan få nedsat sit varme a conto beløb, så det stemmer overens med det faktiske forbrug, såvel som det forhøjes, hvis forbruget er højere end det opkrævede. Udlejer anfører derfor, at huslejenævnet ikke behøver tage stilling hertil.

Nævnskontoret har i brev af 13. november 2012 anmodet udlejer om fremsendelse af oplysninger vedrørende fjernvarmeeftersynsrapport, samt oplysninger om energimærkning.

Udlejer har i brev af 29. november 2012 fremsendt de anmodede oplysninger til kontoret.

Ifølge fjernvarmeeftersynsrapporten er den udarbejdet den 25. januar 2012, mens de fremsendte fakturaer er dateret til henholdsvis 11. januar 2010, 26. oktober 2010 og 16. november 2010.

Opgørelsen fra Grundejernes Investeringsfond er dateret 2. marts 2011.

Lejer er hørt over dette og har i brev af 1. januar 2013 anført, at det fremgår af fjernvarmeeftersynsrapporten, at centralvarmesystemet ikke virker som det skal, samt at varmtvandsbeholderen ikke er egnet til fjernvarme. Lejer påpeger ligeledes, at det følger af kommentarerne i rapporten, at ”»Hævet fortrykket fra 0,3 til 2,1 bar. Det anbefales at der bliver monteret en ekstra ekspansionsbeholder på 200 L så der tilsammen er 340 L« ; »Hævet driftstryk fra 2,5 til 3,0 bar.«”

Lejer anfører, at udlejer ikke har fremsendt dokumentation for, at de væsentlige fejl og mangler ved anlægget er udbedret.

Huslejenævnets bemærkninger:

Nævnet har gennemgået det fremsendte materiale.

Ejendommens samlede forbrug har udgjort i alt 222.840,98 kr. Ejendommens gennemsnitlige forbrug udgør ca. 81 kr. pr. m².

Det samlede forbrug for lejligheden i varmeregnskabsperioden udgør ca. 71 kr. pr. m².

Udgifterne er fordelt efter sædvanlige principper; det varme vand efter haneandele og målerdelinger og varme efter målerdelinger.

Lejer har gjort indsigelse mod varmeregnskabet, idet han mener, at udgiften manglende afkøling ikke kan belaste lejerne i ejendommen.

Udlejer har efter lejers rettidige indsigelse ikke indbragt sagen for huslejenævnet, men overfor lejer anført, at det stod ham frit for at indbringe sagen for huslejenævnet.

Udlejer har således ikke overholdt fristen i § 40, stk. 3 i lejeloven, og har derfor mistet sit krav på efterbetaling i henhold til varmeregnskabet.

Nævnet vedtog derfor at meddele, at udlejer har mistet sit krav på tillægsbetalingen     og skal tilbagebetale de 2.579,64 kr. til lejeren.

Udlejer har efter anmodning fra nævnet fremsendt fjernvarmeftersynsrapport og dokumentation for vedligeholdelse af varmeanlægget.

Højesteret har i dom af 25. oktober 2012 taget stilling til om udgifter som følge af manglende afkøling af returvand kan medtages på varmeregnskabet.

Ifølge dommen kunne udlejer efter lejelovens § 36 medtage fjernvarmeselskabets krav på ekstrabetaling for ringe afkøling af returvand i varmeregnskabet

Højesteret fastslog, at fjernvarmeselskabets krav på ekstrabetaling som følge af en for ringe afkøling af returvandet var en del af fjernvarmeudgiften, hvorfor den skulle medtages i varmeregnskabet. Der var ikke grundlag for at antage, at den ringe afkøling skyldtes udlejers forsømmelse med hensyn til varmeanlæggets drift, pasning eller vedligeholdelse.

I regnskabet er medtaget en udgift for manglende afkøling på 24.272,00 kr. I de tidligere regnskaber er der ikke medtaget udgifter til manglende afkøling.

Da der både i den forudgående og den efterfølgende varmeregnskabsperiode ikke er betalt for manglende afkøling kunne noget tyde på, at anlægget ikke har været indstillet korrekt, og at den manglende afkøling således skyldes udlejers forhold.

Nævnet har dog ikke fundet tilstrækkeligt grundlag for ikke at godkende udgiften medtaget i varmeregnskabet.

Det tilføjes, at hvis kommende varmeregnskaber indeholder udgifter som følge af manglende afkøling vil nævnet kræve dokumentation for udlejers regelmæssige pasning af anlægget. Hvis den manglende afkøling skyldes udlejers forhold vil udgiften ikke blive godkendt medtaget på varmeregnskabet.

Nævnet kan ikke i øvrigt konstatere fejl eller mangler ved regnskabet og vedtog derfor at godkende varmeregnskabet for perioden 1. november 2009 – 31. oktober 2010 og dermed afvise lejerens klage.

Endelig vedtog nævnet, at afvise forhøjelsen af a conto varmebidraget.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.

p.f.v.

xxxxx

Sekretær