1370 København K
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 3. februar 2012 har udlejer ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 57.600 kr. til 34.200 kr., svarende til 900 kr. pr. m².
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. december 1. december 2010.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum og forudbetalt leje skal nedsættes til hver 8.550 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2012 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
”Nævnet har besluttet at nedsætte den årlige leje fra 57.600 kr. med 23.400 kr. til 34.200 kr., svarende til 900 kr. pr. m2 årligt. Den godkendte leje er fastsat eksklusive acontobidrag til varme.
Nævnet har samtidig vedtaget at nedsætte depositum fra 14.400 kr. til 8.550 kr. og forudbetalt leje fra 14.400 kr. til 8.550 kr., svarende til 3 gange 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten.
Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. marts 2011, hvor lejen ifølge lejekontraktens § 11 er betalt første gang. Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Desuden henvises til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum og renter senere end den 1. marts 2012 anses som en overtrædelse af denne bestemmelse.
Baggrund:
I henhold til lejekontrakten begyndte lejemålet den 1. december 2010. Ifølge BBR er lejemålets bruttoetageareal 38 m2, hvilket areal nævnet har lagt til grund.
Lejemålet er beliggende i en ejendom, som er opført i 1969.
Det fremgår af lejekontrakten, at den årlige leje er fastsat til 57.600 kr., svarende til ca. 1.515 kr. pr. m2. Ud over lejen kommer et månedligt acontovarmebidrag på 400 kr.
I henhold til lejekontraktens § 8 påhviler den indvendige vedligeholdelse lejer. Lejemålet var i henhold til kontraktens § 7 ikke nyistandsat på indflytningstidspunktet.
Lejemålet indeholder i henhold til kontraktens § 9 følgende inventar: Komfur, køleskab. Ifølge lejekontraktens § 11 udlejes lejligheden møbleret.
Endvidere er det i kontraktens § 11 anført, at første gang der skal betales husleje, er den 1. marts 2011.
Nævnet har modtaget partsindlæg af 17. november 2011 fra udlejer. Indholdet er forelagt nævnet forinden besigtigelsen. Udlejer anfører, at han ved undersøgelse af lejemål i det centrale København har fundet lejepriser, som svarer til den for den udlejede lejligheds fastsatte leje. Udlejer mener, at tages faciliteterne og beliggenheden i betragtning, er lejen meget fair set i forhold til andre lejemål i området.
Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet. På besigtigelsen var både lejer og udlejer repræsenteret. Nævnet konstaterede, at lejligheden var en 1-værelses lejlighed med entre, bad/toiletrum. Lejligheden havde centralvarme, åbent køkken med elementer, indbyggede skabe og flisebadeværelse. Der er også en mindre altan til lejligheden. Der var igangværende arbejder ved facaden, så der var opsat stillads ved altanen.
Begrundelse og lovgrundlag:
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A. Sammenligningsgrundlaget er her almindelige udlejningsejendomme med omkostningsbestemt leje. Udlejers egne omkostninger vedrørende lejligheden har ikke betydning for lejefastsættelsen.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter § 7, jf. kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet har vedtaget at godkende en årlig leje på 34.200 kr. pr. m2, hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ud over den godkendte leje skal betales varmebidrag.
Nævnet har samtidig vedtaget at nedsætte depositum fra kr. 14.400 til 8.550 kr. og forudbetalt leje fra 14.400 kr. til 8.550 kr., svarende til 3 gange 3 måneders godkendt leje, jf. lejekontrakten og lejelovens § 34 stk. 1.
Lejenedsættelsen har virkning fra 1. marts 2011, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2, idet spørgsmålet om lejens størrelse er indbragt af lejer inden 1 år efter, at der første gang skulle betales leje.”
Ankegrunde:
Udlejer gør gældende, at huslejenævnets afgørelse ikke er korrekt. Der medsendes en liste over sammenlignelige lejemål i Københavns kommune. Listerne er resultatet af søgning på boligportalen.dk. Disse lister bør, ifølge udlejer, indgå i bedømmelsen, om dog med begrænset vægt.
Udlejer undrer sig over, at huslejenævnet ikke har henvist til andre lejemål, der ligger til grund for afgørelsen.
Videre påpeger udlejer, at huslejenævnet kun besigtigede lejemålet i ca. 90 sekunder. Udlejer bekendt var huslejenævn f.eks. på intet tidspunkt ude og besigtige altanen, hvorfor en udtalelse om, at den ca. 4-5 m2 store altan skulle være lille forekommer noget bizar. Videre bemærker udlejer, at hvad angår kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand må det mest iøjnefaldende have været, at lejer ikke havde ryddet op eller gjort rent op til besigtigelsen. Herudover oplyser udlejer, at den tidligere lejer og den nye lejer i fællesskab malede lejligheden efter eget ønske.
For så vidt angår den af huslejenævnet godkendte leje anfører udlejer bl.a., at den ligger på et fuldstændig urealistisk niveau. Det bemærkes, at den samlede månedlige husleje bliver 2.850 kr. Udlejer påpeger i den forbindelse, at lejemålet ligger centralt i København med udsigt over søerne og med rådighed over privat parkering. Til illustration oplyses, at lejen for en kollegielejlighed på 30 m2 i en anden sjællandsk by koster 3.378 kr. eksklusive forbrug. Der findes næsten ingen lejligheder i København, hvor der opkræves en leje, der svarer til den leje, der er godkendt af huslejenævnet.
Øvrige oplysninger i sagen:
Sagen er forelagt lejer, der har meddelt, at han er enig med huslejenævnets afgørelse.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 26. marts 2012.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 57.600 kr., svarende til ca. 1.516 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet har ikke fundet grundlag for at godkende en højere leje end huslejenævnet har gjort, hvorefter den årlige leje nedsættes til 34.200 kr., svarende til 900 kr. pr. m², idet dette beløb ikke findes at være lavere end en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum og forudbetalt leje er hver nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.