Vedr.: Ejendommen XX
XX Ejendomsadministration har efter boligreguleringslovens § 27, stk. 4 jf. § 13, stk. 4, i brev af 29. marts 2012, anmodet nævnet om at tage stilling til en pr. 1. maj 2012 varslet foreløbig forbedringsforhøjelse som følge af udskiftning af koldt- og varmtvandsrør samt opsætning af vandmålere i samtlige lejemål, idet beboerrepræsentationen har protesteret rettidigt.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt at regulere og nedsætte den ansøgte foreløbige forbedringsforhøjelse på i alt 78.502,17 kr. årligt til 20.178 kr. årligt.
Den opkrævende leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale eventuel for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. december 2012 anses for overtrædelse af disse regler.
Endelig bemærkes, at lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger, jf. § 27, stk. 4 i boligreguleringsloven.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens § 27, jf. lejelovens § 58, kan en udlejer, som har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Efter lejelovens § 58, stk. 2, skal forhøjelsen som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivningen og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
Efter § 27, stk. 4 i boligreguleringsloven kan udlejeren kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. (…). Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger.
Efter reglerne i § 27, stk. 3 jf. § 13 skal krav om forbedringsforhøjelse i ejendomme med beboerrepræsentation fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Efter § 13, stk. 4 skal udlejeren, såfremt beboerrepræsentanterne senest 6 uger efter, at udlejerens henvendelse eller yderligere oplysninger efter stk. 3 er kommet frem, skriftligt har meddelt, at de ikke kan tiltræde lejeforhøjelsen, inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.
Efter § 46j, stk. 3 i lejeloven betragtes udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter fordelingsmålere som en forbedring.
Sagsfremstilling:
Udlejer har ved indbringelsen anført, at der på ejendommen har været mange problemer med at få den rette vandmængde (koldt/varmt vand) frem til lejemålene. Der vil derfor ske en kapacitetsforøgelse, ligesom temperatur og trykforhold forbedres. Derudover isoleres rør og der opsættes vandmålere i samtlige lejemål.
Udlejer har indhentet tilbud fra entrepenør og der er indgået en entreprisekontrakt med selskabet om udførelse af arbejdet.
Ifølge tilbuddet er de samlede håndværkerudgifter inkl. udgifter til ”Uforudsete udgifter” på 30.000 kr. opgjort til i alt 2.189.558,75 kr.
Med tillæg af udgifter til teknisk bistand og administration samt låneomkostninger udgør den samlede anlægsudgift i alt 2.514.990,59 kr.
Udlejer har i anlægsudgiften foretaget fradrag for sparet vedligeholdelse på 1.557.647 kr. (ca. 62%), hvorefter forbedringsudgiften udgør i alt 957.343,59 kr.
Forhøjelsen er beregnet på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån (8,2%) svarende til i alt 78.502,17 kr. årligt. Forhøjelsen er fordelt på de enkelte lejemål efter arealer svarende til 15,54 kr. pr. m².
Beboerrepræsentationen har overfor udlejer meddelt, at den er meget positive for projektets gennemførelse, og ser frem til, at vandinstallationerne i ejendommen vil komme til at fungere.
Repræsentationen gør dog indsigelse mod at lejerne pålignes forbedringsforhøjelsen, da den finder, at i hvert fald en betydelig større del af arbejdet er vedligeholdelse, hvorfor den tager forbehold for endeligt byggeregnskab og for at få indbragt sagen for huslejenævnet.
Lejerne er hørt i sagen.
Lejerorganisationen har på beboerrepræsentationens vegne i brev af 19. april d.å. bl.a. anført, at det ikke fremgår, hvorledes kapacitetsforøgelsen sker, eller hvor den vil ske henne. Organisationen gør derfor gældende, at kapacitetsforøgelsen kun vil bringe ejendommen tilbage i den stand, lejer kan forvente, samt at den ikke medfører nogen øget brugsværdi for lejerne.
Organisationen har endvidere anført, at temperatur og trykforhold skal være i orden for at vandinstallationen fungerer korrekt. At forholdene bringes i orden medfører ikke nogen øget brugsværdi for lejerne.
Organisationen savner en nærmere beskrivelse af, hvilke rør der ønskes isoleret samt oplysning om, hvilken type isolering der er på udskiftningstidspunktet. Organisationen antager, at der er tale om ny isolering på allerede isolerede rør, hvorfor den øgede isoleringsgrad skal dokumenteres.
Generelt savner organisationen en nærmere redegørelse for, hvorledes den øgede brugsværdi fremkommer. Hvis denne ikke kan dokumenteres, er det organisationens opfattelse, at der ikke kan beregnes en lejeforhøjelse.
Lejeren af lejligheden 3. th. har i brev af 23. april d.å. anført, at hun – til trods for at hun bor øverst i ejendommen – ikke har haft problemer med vandtilførsel.
Efter arbejdets afslutning viste det sig, at den nye vandinstallation ikke var forsynet med cirkulation. Det betyder at der fra lejlighedens 2 varme haner skal tappes ½ liter koldt vand, inden det varme vand er løbet til. Det er efter lejerens opfattelse utilfredsstillende, ikke mindst fordi der nu er opsat vandmålere for hver enkelt bruger
Der kan miljømæssigt hurtigt blive tale om regulært vandspild. Forbedringen vil ikke alene udløse en kommende lejeforhøjelse, men også en ny ekstraudgift i form af en vandafgift.
Endelig har lejeren anført, at de nye rør ikke er blevet malet, hvilket skæmmer badeværelset og er en følgeskade, som efter lejerens opfattelse burde udbedres.
Forelagt dette har udlejer med brev af 4. juni d.å. fremsendt et notat fra ejendommens inspektør om udskiftningen af rørinstallationerne.
Det fremgår bl.a. heraf, at den eksisterende hovedforsyning af varmt vand var placeret på loft med max. 20 mm isolering og sløjfet i forbindelse med ændring af vandinstallationen. Denne placering på det uisolerede loft har medført direkte varmespild, som beboerne har betalt for. Ny hovedvarmtvandsforsyning er i den nye installation placeret i kælder, således at varmetab fra rørledningen kommer bygningen til gode året rundt. Desuden er isoleringen på hovedforsyningen øget til 50 mm, så varmetabet er reduceret.
Eksisterende rør i kælderen ekstraisoleret og forsynet med 40/30 mm isolering.
Eksisterende strenge var placeret i køkken/bad og er nu placeret på køkkentrapper. Eksisterende stigstrenge var uisolerede med varmetab til følge. De nye strenge er isolerede. Ved at flytte stigstrengene opnås ifølge inspektøren en bedre udnyttelse af gulvareal på badeværelse samt bedre dispositionsmulighed i køkken, da de lodrette stigstrenge er forsvundet.
De nye rør er opsat i rustfrit stål i modsætning til de tidligere rør, som var galvaniserede stålrør. De nye stålrør har en glattere overflade og dermed en mindre rørmodstand end de eksisterende rør, hvilket sikrer en bedre forsyning til tapstederne. Mindre trykfald i de nye rustfri stålrør sikrer et bedre tryk ved tapstederne og større mulig vandkapacitet.
Opstillingen af stigstrengene på køkkentrapper har sikret, at der til hvert lejemål kun skal anvendes 2 målere pr. lejemål for langt hovedparten af lejemålene. Skulle vandmålere opsættes på den eksisterende rørinstallation skulle der monteres 5-7 målere pr. bolig.
Den ændrede røropbygning har været mere bekostelig end en traditionel udskift med genbrug af eksisterende huller gennem etagerne, men har fremtidssikret installationen og gjort det billigere at levere og montere vandmålere samt gjort den lovpligtige målerudskiftning hvert 7 år billigere for beoerne samtidig med at udarbejdelse af vandregnskabet er gjort betydelig lettere og dermed billigere for beboerne.
Inspektøren finder det kun rimeligt, at ekstraomkostningerne ved den ændrede rørinstallation, som har billiggjort måleropsætningen og den fremtidige målerudskiftning og vandregnskabet på ejendommen, også resulterer i en lejeforhøjelse, således at beboerne bidrager til den meromkostning, der har været nødvendig for at give den løbende driftsbesparelse på ejendommen.
Lejerne er hørt over dette.
Lejerorganisationen har i alt væsentligt fastholdt hvad den tidligere har anført. Selve udskiftningen må have karakter af vedligeholdelse.
Det forhold at rørerne er flyttet kan efter organisationens opfattelse ikke i sig selv begrunde en lejeforhøjelse. Organisationen savner derfor stadig en redegørelse, hvori den egentlige brugsværdiforøgelse, som er en forudsætning for en lejestigning, består jf. § 58 i lejeloven.
Et rustfrit stålrør vil efter organisationens opfattelse ikke have mere brugsværdi end et nyt rør i galvaniseret stål og der vil derfor ikke ske nogen brugsværdiforøgelse ved udskiftningen. Brugsværdiforøgelsen skal fremkomme som forskellen mellem den eksisterende installation i mangelfristand og den nye installation.
Organisationen anerkender at udlejer kan kræve en forbedringsforhøjelse som følge af opsætning af individuelle vandmålere. For de lejemål, der imidlertid havde vandmålere i forvejen må der skulle ske en kraftig reduktion af forhøjelsen.
Generelt har lejerorganisationen anført, at udlejers opgørelse af forbedringsdelen til ca. 38% er alt for højt. Det fremgår ikke detaljeret hvordan man kommer frem til dette tal.
For at kunne vurdere omkostningerne som har med forbedringen at gøre, anmoder organisationen om et regnskab, hvor de rene vedligeholdelsesarbejder er fjernet særskilt, så den får et overblik over, hvor stor en del af forbedringsomkostningerne, der ligger til grund for forhøjelsen.
Herudover har 3 lejere kommenteret redegørelsen.
Lejeren på 1. sal har i brev af 16. juni d.å. bl.a. anført, at hun søger om en forklaring på, hvorfor man ikke af besparelsesmæssige grunde etablerede en såkaldt cirkulation af vandforsyningen således, at man undgik det ret omfattende vandspild, som den nye installation medfører, og som man i og med den nye betalingsordning har påført lejeren at hæfte for.
Hvis man åbner man for de varme haner, skal man vente på, at vandet bliver varmt. Fra de to varmtvandshaner drejer det sig ifølge lejeren om spild på en halv liter koldt vand, og fra bruseren om mere end 1 liter koldt vand, før vandet begynder at blive blot en smule lunt.
Desuden er det nu også blevet sådan, at vandet fra koldtvandshanerne, af en eller anden ukendt årsag om aftenen, er lunkent.
Prisen for dette samlede vandspild er indtil videre ukendt for lejerne, men fremtiden vil naturligvis afsløre det.
Lejeren 3. th. har i brev af 24. juni 2012 bl.a. anført, at en større del af arbejdet, om ikke hele beløbet bør konteres som vedligeholdelse.
Det er ikke nogen begrundelse for at installere nyt, som har krævet meget mere isolation end at isolere de sølle rør på loftet. Det havde kun været nødvendigt at udskifte og isolere rørerne i kælderen, da de var tilkalkede. En prøve havde været nok til at konstatere dette. Det var at skyde med hagl, at man udskiftede alle rør, hvor bl.a. hendes stigstrenge på badeværelset i forvejen var nye.
At flytte stigstrengene ud på køkkentrapperne har ifølge lejeren været en katastrofe. Afstanden til hanerne er så lang, at de skal vente evigheder på det varme vand.
Ved at fjerne stigstrengene fra køkken og badeværelse har man ikke længere mulighed for at få varme fra de gennemgående varmtvandsrør og man må derfor ty til andre midler for opvarmning.
Nye rør i rustfri stål er ikke en forbedring. Det er normalt at installere stålrør nu til dags – og især på steder med meget kalk i vandet.
Målerne er ifølge lejeren sat så højt og uhensigtsmæssigt på køkkentrapperne, at ikke en gang en almindelig trappestige kan give adgang til aflæsning.
Lejeren vil gerne invitere nævnet til at besigtige lejligheden, så man kan få syn for sagen.
Lejeren 2. tv. har i brev modtaget den 21. juni d.å. anført, at han aldrig har haft problemer med koldt eller varmt vandsforsyningen eller vandtrykket.
En bedre udnyttelse af gulvareal er misvisende og vandtryk og vandkapacitet er den samme.
Det tager længere tid inden der kommer varmt vand, hvilket medfører et unødvendigt vandspild.
Ændringen af vandinstallationen har for ham ikke medført nogen form for forbedring, men medført øget vandspild, meromkostninger og øget miljøbelastning.
På den baggrund protesterer lejeren mod en huslejestigning.
Udlejer er hørt over dette, men har ikke haft yderligere kommentarer.
Sagen blev forelagt nævnet på mødet den 5. september 2012, hvor nævnet besluttede at besigtige ejendommen inden der blev truffet afgørelse i sagen.
Nævnet besigtigede herefter ejendommen den 26. september 2012 med deltagelse af beboerrepræsentant XX. Udlejer var ikke mødt eller repræsenteret.
Under besigtigelsen blev rørføringen i lejligheden xxxxx 110, 1. th. samt rørføringen og målerne på køkkentrappen fremvist.
Huslejenævnets bemærkninger:
En udlejer, som har forbedret det lejede, kan forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Grundlaget for lejeforhøjelse er således, om de udførte foranstaltninger har medført en øget brugsværdi for lejerne, eller om der er tale om almindelig vedligeholdelse af ejendommen, som ikke kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.
Sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse bygger på det synspunkt, at foranstaltninger, som bringer brugsværdien af det lejede op på et niveau, som ligger udover, hvad lejeren ifølge lovgivningen eller kontraktmæssigt har krav på, anses som forbedringer. Udlejer skal således tilføre det lejede egenskaber, som det ikke havde før.
Endvidere skal der ifølge sædvanlig nævns- og retspraksis ved opgørelsen af anlægsudgiften ske et fradrag, som svarer til brugsværdien af tidligere installationer/sparet fremtidig vedligeholdelse.
Udgifter som følge af overgang til betaling for vand efter fordelingsmålere betragtes efter loven som en forbedring og kan derfor danne grundlag for lejeforhøjelse.
Et flertal i nævnet (formanden og lejerrepræsentanten) mener, at udskiftning af koldt- og varmtvandsstigstrenge ikke er en forbedring, men må betragtes som almindelige vedligeholdelsesarbejder. Der er tale om udskiftning af eksisterende vandforsyning med nye rør, men ikke om en udvidelse af vandforsyningen f.eks. med flere tappesteder eller lign. Udskiftningen af rørene i sig selv kan derfor efter flertallets mening ikke danne grundlag for lejeforhøjelse.
Flertallet henviser i den forbindelse til en boligretsdom fra Københavns Byret (TBB 2000.476), hvorefter en udskiftning af faldstammer og stigstrenge ikke er forbedringer.
Derimod må isoleringen af rørene betragtes som en forbedring, idet isoleringen alt andet lige må forventes at give et mindre varmetab i ejendommen.
Ifølge det fremsendte budget er udgifterne til isolering og opsætning af vandmålere anslået til hhv. 100.000 kr. og 70.000 kr. eller i alt 170.000 kr. Hertil kan lægges en forholdsmæssigt andel af udgifterne til byggeplads m.m., teknisk bistand, administration og låneomkostninger.
Flertallet har på dette grundlag opgjort forbedringsudgiften til i alt 246.079 kr.
Beløbet fremkommer således:
Byggeplads m.m. 1.845 kr.
Isolering af rør 120.000 kr.
Opsætning af vandmålere 87.500 kr.
Håndværkerudg. i alt 214.345 kr.
Teknisk bistand og
Administration (10%) 21.435 kr.
Låneomkostninger m.m. 10.299 kr.
Forbedringsudgift i alt 246.079 kr.
Forhøjelsen kan på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån (8,2%) beregnes til i alt 20.178 kr. årligt, hvilken forhøjelse formanden stemte for at godkende.
Lejerrepræsentanten stemte for at godkende en mindre forhøjelse, idet forhøjelsen efter hans opfattelse skal beregnes på grundlag af ydelsen på et 30-årigt realkreditlån.
Ejerrepræsentanten stemte for at godkende udlejers beregning af lejeforhøjelsen, hvorved ca. 38 % betragtes som forbedring. Hun lagde herved bl.a. vægt på, at de eksisterende strenge var placeret i køkken/bad og nu er placeret på køkkentrapper, hvilket giver en bedre udnyttelse af gulvareal på badeværelse, bedre dispositionsmulighed i køkken, da de lodrette stigstrenge er forsvundet, samt nemmere rengøring. Endvidere, at der ved omlægningen og udskiftningen i et vist omfang er tale om en kapacitetsforøgelse, der efter lejelovens § 58, stk. 6 giver hjemmel til en forbedringsforhøjelse, jf. herved en afgørelse fra Ankenævnet for De Københavnske Huslejenævn (GA 2001/03). Endelig, at omlægningen med placeringen af stigstrengene på køkkentrapper har medført en besparelse i udgifterne til vandmålerne og til vandregnskaber, idet der kun skal anvendes og senere aflæses 2 målere pr. lejemål for langt hovedparten af lejemålene. Skulle vandmålere opsættes på eksisterende rørinstallationer, skulle der efter det oplyste monteres 5-7 målere pr. bolig, og aflæsning kræve adgang til boligen.
Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed udgør formandens stemme udslaget.
Det betyder, at nævnet har godkendt en foreløbig lejeforhøjelse på i alt 20.178 kr. årligt, svarende til 4,07. kr. pr. m² mod ansøgt 15,54 kr. pr. m².
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.