Vedr.: Lejligheden xx. (andelslejlighed).
Xx har på vegne af den tidligere lejer af 2 værelser i denne lejlighed, xx, i brev af 26. januar 2012, efter reglen i § 106, nr. 1, jf. § 49 i lejeloven,, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, xx, forlanger højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede med virkning fra lejemålets begyndelse den 1. februar 2011 skønsmæssigt at regulere og reducere den aftalte leje på 60.000 kr. årligt ekskl. forbrug til 50.000 kr. årligt ekskl. forbrug, idet den aftalte leje findes væsentligt at overstige den leje der bliver betalt for andre tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Den opkrævede leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal senest inden den 1. februar 2013 tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53) om ændring af lejevilkår i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.
I følge boligreguleringslovens § 29c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).
Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Efter § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven forrentes tilbagebetalingskrav fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv. Hvor særlige forhold begrunder det, kan det bestemmes, at der skal betales en højere eller lavere rente.
Sagsfremstilling:
Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet påbegyndt den 1. februar 2011. Lejemålet omfatter 2 værelser med toilet og tekøkken med et samlet areal på ca. 40 m². Lejen er aftalt 60.000 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 5.000 kr. pr. måned eller 1.500 kr. pr. m².
Hele lejlighedens areal udgør 139 m². Lejemålet er nyistandsat ved indflytningen og skal afleveres nyistandsat ved fraflytning. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
Lejerorganisationen mener, at lejen overstiger gældende leje i ejendomme, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Udlejer er hørt i sagen og har i brev af 21. marts 2012 bl.a. anført, at lejligheden er en to-etagers andelslejlighed. 3. tv. og 4. tv. er sammenlagt i 1993, men har to separate indgange. Der er nyere termovinduer, fjernvarme, facaderenovering, nyt tag og fælles gårdanlæg.
Udlejer beboer lejemålet og udlejer en del af lejligheden på 4. sal. Det udlejede består af 2 værelser, tekøkken med vask, egen vaskemaskine og eget bad, postkasse, loftrum og fri internet.
Det udlejede fremstår som en separat lejlighed, blændet med en gipsplade til den øvrige del af lejligheden. De to etager har én adresse hvorfor lejemålet er udlejet som enkeltværelser.
Der er foretaget renoveringer i lejligheden i 2005 til et beløb af 150.000 kr.
Til dette har lejerorganisationen i brev af 11. april 2012 bl.a. anført, at lejen på 1.500 kr. pr. m² er højere end gennemsnitslejen for lejemål, hvor lejen er fastsat efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Det fastholdes, at lejen overstiger det lejedes værdi.
Hørt over dette har udlejer i brev af 23. juni 2012 bl.a. anført, at hun er uenig i lejerorganisationens afgørelse om at huslejen langt overstiger det lejedes værdi.
Udlejer oplyser, at hun har kontaktet advokat for det videre forløb.
Nævnskontoret har flere gange forsøgt at besigtige lejligheden, men besigtigelserne er hver gang blevet aflyst grundet udlejers rejseaktivitet.
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 21. november 2012 med deltagelse af sagens parter.
Ved besigtigelsen konstateredes, at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1893.
Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.
Der var fælles udearealer.
Ejendommen har fjernvarme.
Der var porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var 2 -værelser med eget køkken, badeværelse og entré. Værelserne var på hhv. ca. 12 m² og ca. 9 m².
Alle vægge og lofter var hvidmalede. Væggene var tapetserede. Gulvene var afhøvlede og ludbehandlede bræddegulve.
Vinduerne var udskiftet til termoruder, formentlig omkring 2000.
Dørene var hvidmalede fyldningsdøre.
Der var nyere stik-kontakter.
Køkkenet på ca. 5 m² var et nyere L-formet køkken med kogeplader og vaskemaskine i lejeperioden. Øvrige hårde hvidevarer medbragte lejer.
Køkkeninventar var Ikea elementer: 1 overskab og 3 underskabe med plastbordplade.
Gulvet var afhøvlet og ludbehandlet bræddegulv.
Væggene var hvidmalede.
Badeværelset på ca. 1 m² var nyere med ophængt toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri monteret med håndbruser.
Gulvet var med grå fliser (10x10 cm) med 1 gulvafløb. Væggene var med hvide fliser (10x10 cm) op til ca. 200 cm. Overvæggene var malede. Loftet var malet.
Der var mekanisk udsugning – ventilator i loft.
Varme: Gulvvarme.
Sagen blev forelagt nævnet på mødet den 5. december 2012, hvor nævnet besluttede at udsætte sagen for selv at besigtige det lejede.
Nævnet besigtigede herefter lejemålet den 19. december 1021 med deltagelse af sagens parter.
Huslejenævnets bemærkninger:
Lejligheden er i Bygnings- og Boligregistret (BBR) registreret som en sammenlagt lejlighed (3. og 4. tv.) – Både 3. og 4. tv. har separat adgang til hovedtrappen.
Det udlejede fremstod som en separat lejlighed med egen indgang fra 4. etage inkl. egen entré, køkken og badeværelse. Det udlejede var adskilt med en afblændet dør til den øvrige lejlighed – med 1 værelse med indvendig trappe til lejligheden neden under.
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede finder nævnet, at der – lejelovsmæssigt - er tale om udlejning af en selvstændig lejlighed, idet det lejede er indrettet med køkken, hvori almindelig tilberedning af mad kan ske, således at lokalerne er egnet til førelse af selvstændig husholdning.
Lejen skal derfor fastsættes efter reglerne i kapitel IV A i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme (§§ 29b-29e).
Et flertal i nævnet (formanden og ejerrepræsentanten) finder, at lejemålet kan sammenlignes med et gennemgribende forbedret lejemål, hvor lejen er fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, idet udgifterne til forbedringer med køkken, bad, mm. skønnes at overstige beløbsgrænsen i § 5, stk. 2, ligesom forbedringerne skønnes at være udført indenfor en 2-årig periode.
Formanden finder dog, at den aftalte leje på til 60.000 kr. årligt ekskl. forbrug væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende gennemgribende forbedrede lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Formanden stemte derfor for skønsmæssigt at godkende en leje på 50.000 kr. årligt ekskl. forbrug.
Ejerrepræsentanten stemte for at godkende den aftalte leje, som efter hendes opfattelse ikke overstiger lejen i sammenlignelige lejemål.
Nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed udgør formandens stemme udslaget.
Dette betyder, at nævnet har godkendt en leje på 50.000 kr. årligt ekskl. forbrug.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xx
Sekretær