1663 København V

I brev af 10. februar 2011 har en retshjælp indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer. Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af lejeren og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnets afgørelse:

Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.

Dette medfører, at den årlige leje nedsættes fra 61.200 kr. inklusive bidrag til vand, signallevering og indbo til 25.800 kr. eksklusive signallevering, men inklusive vand og indbo. Denne leje svarer til 600 kr. pr. m² ved 43 m². Hertil kommer bidrag til varme.

Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. december 2009.

Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.

Huslejenævnets afgørelse:

Huslejenævnet konstaterede, at der er tale om en udlejet andelsbolig på 43 m² ifølge BBR, og nedsatte herefter den årlige leje fra lejemålets begyndelse den 1. december 2009 til 25.800 kr. eksklusive forbrugsudgifter til varme og signallevering efter kriterierne i boligreguleringslovens § 29 c.

Af afgørelsen fremgår, at lejeren oplyste, at Københavns Kommune kun vil beregne boligydelse på grundlag af en væsentlig lavere årlig leje, jf. reglerne i lovgivningen om boligydelse. Lejeren har derfor indbragt sagen for huslejenævnet.

Udlejer betonede overfor huslejenævnet lejlighedens beliggenhed, at lejen svarer til, hvad der bliver forlangt for tilsvarende boliger i kvarteret, at hun selv betaler ca. 3.030 kr. pr. måned for et enkelt værelse i kvarteret, og at hun ikke har tjent penge ved udlejningen.

Huslejenævnet bemærkede, at ifølge lejekontraktens § 3 er lejen opkrævet med årligt 66.000 kr. inklusive forbrugsudgifter Udlejer har oplyst, at forbrugsudgifter til varme udgør ca. 400 kr. pr. måned (årligt = 4.800 kr.), hvorefter den årlige leje således udgør (66.000 kr. – 4.800 kr.) = 61.200 kr. svarende til ca. 1.423 kr. x 43 m², eksklusive kommer forbrugsudgifter til varme samt signallevering. Udlejer har ikke overfor huslejenævnet oplyst nærmere om den udgift, der er pålignet lejligheden for signallevering.

Huslejenævnet lagde til grund, at lejeren er tilmeldt Dong og Københavns Energi og betaler særskilt for sit forbrug af el og gas til disse selskaber.

Efter besigtigelse af lejemålet den 18. januar 2011 noterede huslejenævnet, at grundet brandskader som følge af en ildebrand i ejendommen (sodskader på gulv og vægge), var lejligheden ved besigtigelsen under reparation. Huslejenævnet kunne dog se kvaliteten af køkkenets elementer samt brusekabinens placering i værelset mod gården. Nævnet tillagde det ikke betydning, at lejlighedens gulve og vægge var under reparation. Nævnet har lagt til grund, at der er filt på væggene og trægulve på gulvet.

Af afgørelsen fremgår herefter, at lejemålet opvarmes ved central/fjernvarme, og at der er termoruder. Køkkenet er med ældre elementer, delvis indrettet med fliser over køkkenbord samt ved og omkring gaskomfur. Der er emhætte, køle-/fryseskab samt vaske-maskine. Som badefacilitet er der en brusekabine opsat i værelset mod gården og indrettet med pumpe til afløb i køkkenet.   Der er delvis forbedrede el-installationer og ingen vandmåler. Lejligheden er udlejet med indbo omfattende spisebord, spisebordsstole, en reol, bogkasse, kommode, indbygget sofa med puder samt diverse husgeråd.

Ankegrunde:

Udlejer gør gældende, at den af huslejenævnet fastsatte leje er for lav.

Det bemærkes, at lejligheden var brandskadet og at dette prægede lejligheden, da huslejenævnet besigtigede den. Derfor sendes fotos af lejlighedens stand før branden. Lejer opfordres til også at sende fotos.

Ankenævnet opfordres til at indhente sammenligningsleje. Der henvises til byfornyelsesreglerne og til de oplysninger om sammenligningslejemål, der er indsendt til huslejenævnet.

Efter udlejers opfattelse ligger den aftalte leje på samme niveau, som i kvarteret omkring lejligheden.

Oplysninger i øvrigt:

Sagen er forelagt lejer, som har påpeget, at huslejenævnet har noteret, at det ikke er tillagt betydning, at lejemålet var under reparation.

Lejer bemærker, at lejligheden ikke bar præg af større brandskader, men kun sodskader på vægge og gulv.

Lejer oplyser, at idag står lejligheden indflytningsklar. Lejligheden er forandret og fremstår nu med nyt gulv i hele lejligheden, ny brusekabine og nyt toilet. Derudover er der kommet vask i toiletrummet og dørtrin mellem alle rum. Endelig er der nye radiatorer, nye stikkontakter, nye dørkarme, og hele lejligheden er nymalet.

Lejer anfører videre, at der ikke kan sammenlignes med lejen på boligsider og i byfornyede lejemål.

Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:

Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 11. april 2011.

Indledningsvis bemærkes, at ankenævnet kan tiltræde, at bidrag til signallevering ikke er omfattet af lejen, jf. lejelovens § 46 c.

På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen og efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 61.200 kr., svarende til 1.423 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.

Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 25.800, svarende til 600 kr. pr. m², idet dette beløb findes at svare til en leje vurderet efter ovennævnte kriterier. Ankenævnet har herved taget hensyn til, at der indgår indbo i lejemålet og har lagt de oplysninger til grund, der foreligger om lejemålets faciliteter i lejeperioden.

Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området.

Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.

Klagevejledning:

I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringel­se må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.

Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.

Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.

Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligret­ten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.