Vedr.: Lejligheden XX

Lejerorganisationen har på vegne af lejeren af denne lejlighed, XX, i brev af 15. maj 2012, efter reglen i § 15 i boligreguleringsloven, anmodet nævnet om at tage stilling til en af udlejer, XX, varslet forbedringsforhøjelse som følge af byfornyelse.

Forhøjelsen er varslet til ikrafttræden den 1. maj 2011.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at varslingen af 26. januar 2011 er ugyldig, idet den ikke opfylder beregningskravet eller indeholder oplysning om at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne.

Der kan derfor ikke opkræves lejeforhøjelse pr. 1. maj 2011.

Varslingen af 29. november 2011 opfylder de formelle krav i § 13 i boligreguleringsloven og er derfor gyldig.

Der er efter loven ikke hjemmel til at opkræve forhøjelsen med tilbagevirkende kraft. Forhøjelsen kan derfor først opkræves med 3 måneders varsel dvs. til den 1. marts 2012.

Lejeren har derfor krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje i perioden fra 1. maj 2011 – 1. marts 2012.

Den opkrævede leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.

For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. februar 2013 anses for overtrædelse af disse regler.

Lovgrundlag:

Efter § 13 i boligreguleringsloven skal krav om lejeforhøjelse (...), i ejendomme med beboerrepræsentation, fremsættes samtidig over for de lejere, hvis leje ønskes forhøjet. Kravet skal være skriftligt. Det skal indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning. Kravet skal tillige indeholde oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Efter stk. 3 i samme bestemmelse skal beboerrepræsentanterne senest samtidig med varslingen af lejeforhøjelsen over for lejerne have tilsendt (….).

Modtager beboerrepræsentanterne ikke disse oplysninger, er kravet om lejeforhøjelse ugyldigt.

Efter stk. 5 kan udlejeren, såfremt han ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 15.

Efter § 27, stk. 3 i boligreguleringsloven finder reglerne i §§ 12, 13, 15 og 17 finder tilsvarende anvendelse ved varsling af lejeforhøjelse efter udførte forbedringsarbejder.

Efter § 15 stk. 6 i lov om byfornyelse og udvikling af byer skal krav om lejeforhøjelse, der varsles over for lejerne efter arbejdernes gennemførelse, beregnes i henhold til lejelovens § 58 (jf. §§ 27 og 13 i boligreguleringsloven) med fradrag af indfasningsstøtten. Aftrapning af indfasningsstøtten, jf. stk. 2, skal fremgå af varslingen.

Sagsfremstiling:

Lejerorganisationen har anmodet nævnet om at træffe afgørelse om, at lejeforhøjelsens ikrafttrædelsestidspunkt udskydes fra den 1. maj 2011 til den 1. marts 2012 samt at tilpligte udlejer at tilbagebetale for meget betalt husleje fra den 1. maj 2011 med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne jf. § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

Lejerorganisationen har anført, at udlejer har varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. maj 2011 som følge af udførte forbedringsarbejder.

Efterfølgende har udlejer den 29. november 2011 fremsendt varslingen på ny vedrørende samme arbejder, lejeforhøjelse og stadig til ikrafttræden den 1. maj 2011. I varslingen af 29. november 2011 har udlejer bl.a. angivet en beregning af lejeforhøjelsen og har præciseret, at den varslede lejeforhøjelse sker efter § 58 i lejeloven, jf. § 27 og § 13 i boligreguleringsloven for den forbedring, der er sket i lejemålet som følge byfornyelsen af ejendommen.

I ejendomme som denne med beboerrepræsentation skal forbedringsforhøjelser varsles efter § 13 jf. § 27. Der er ikke grundlag for at kræve, at eventuel indsigelse skal fremsættes inden 6 uger, som anført i varslingen af 26. januar 2011.

Lejerorganisationen anerkender, at varslingen af 29. november 2011 – i modsætning til varslingen af 26. januar – opfylder formkravene til en gyldig varsling. Dog kan lejeforhøjelsen efter lejerorganisationens opfattelse først træde i kraft den 1. marts 2012, jf. § 13, stk. 5.

Ifølge § 13, stk. 5 kan udlejeren, såfremt han ikke rettidigt har modtaget meddelelse fra beboerrepræsentanterne som nævnt i stk. 4 eller beboerrepræsentanterne har tiltrådt lejeforhøjelsen, oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 15.

Udlejer har først i brev af 27. februar 2012 givet en sådan meddelelse son anført i § 13, stk. 5.

Manglende oplysning om, at lejeren selv kan indbringe sag for nævnet efter § 15 i boligreguleringsloven medfører ikke ugyldighed, men den varslede lejeforhøjelse kan først oppebæres med virkning fra førstkommende betalingstermin efter, at en sådan meddelelse er givet.

Lejerorganisationen henviser i den forbindelse til en afgørelse af 9. august 2011 fra Ankenævnet i København.

Udlejer er hørt i sagen. Udlejer har i brev af 6. september 2012 meddelt, at udlejer fastholder den foretagne varsling og opkrævning og afviser i det hele lejerorganisationens påstande om udskydelse af ikrafttrædelsestidspunktet på grund af manglende overholdelse af formalia.

Udlejer gør opmærksom på, at § 13, stk. 5 i boligreguleringsloven  ikke medfører ugyldighed og på ingen måde ses at være sanktionel.

Endvidere afvises lejerorganisationens krav som følge af passivitet, idet organisationen som professionel lejerådgiver har været informeret om hele forløbet af sagen. Endvidere har fristerne i boligreguleringsloven efter ønske fra lejerorganisationen været suspenderet.

Forelagt dette har lejerorganisationen i brev af 20. september 2012 anført, at varslingen af 26. januar 2011 er ugyldig. Kravet om angivelse af lejeforhøjelsens størrelse er ikke angivet. Derudover er kravet til indsigelsesvejledning efter § 13, stk. 3, 4. pkt. ikke opfyldt.

Varslingen af 29. november 2011 er gyldig, men der er ikke grundlag for at opkræve lejeforhøjelse med tilbagevirkende kraft. Lejeforhøjelser kan tidligst få virkning fra den 1. i den måned, der indtræder 3 måneder efter at varslingen er kommet frem. Det vil i dette tilfælde sige pr. 1. marts 2012.

Uanset dette kan lejeforhøjelsen først træde i kraft den 1. marts 2012 som følge af, at udlejer først i brev af 27. februar 2012 har givet meddelelse som anført i § 13, stk. 5.

Det ligger udenfor nævnets kompetence at træffe afgørelse i spørgsmål om retsfortabende passivitet.

Lejer har ikke accepteret, at udlejer kan se bort fra frister og formkrav i henhold til lovgivningens bestemmelser.

Endelig anføres, at reglerne i boligreguleringsloven ikke efter ønske fra lejerorganisationen har været suspenderet.

Udlejer har hertil i brev af 16. oktober 2012 anført, at lejerorganisationen, på vegne af lejeren, ikke kan erklære varslingen ugyldig, da lejerorganisationen har været aktiv part, som partsrådgiver, betalt af byggesagen, gennem hele sagsforløbet, hvorfor de også har været bekendt med lejernes accept af byggeriet og lejers accept af lejeforhøjelsen.

Med hensyn til suspensionsfrister erkender udlejer at dette ikke er givet i denne sag, men har tidligere været givet i andre sager.

Udlejer fastholder derfor de foretagne varslinger og at lejeforhøjelsen kan opkræves fra 1. maj 2011.

Lejerorganisationen er orienteret herom.

Huslejenævnets bemærkninger:

Ved sagens behandling tiltrådte ejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde erklæret sig inhabil.

Udlejer har den 26. januar 2011 varslet en lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. maj 2011 som følge af udførte forbedringsarbejder i ejendommen.

I ejendommen er etableret en beboerrepræsentation. Forhøjelsen skal derfor varsles efter reglen i § 13 i boligreguleringsloven. Efter denne bestemmelse skal varslingen til lejerne bl.a. indeholde en angivelse af lejeforhøjelsens størrelse og dens beregning samt oplysning om, at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne, samt om deres eventuelle udtalelser. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Varslingen af 26. januar 2011 opfylder ikke beregningskravet og indeholder ikke oplysning om at det budget, der begrunder lejeforhøjelsen, er forelagt for beboerrepræsentanterne.

Varslingen er således ugyldig og der kan derfor ikke opkræves lejeforhøjelse pr. 1. maj 2011.

Varslingen af 29. november 2011 opfylder de formelle krav i § 13 i boligreguleringsloven og er derfor gyldig.

Der er efter loven ikke hjemmel til at opkræve forhøjelsen med tilbagevirkende kraft. Forhøjelsen kan derfor først opkræves med 3 måneders varsel dvs. til den 1. marts 2012.

Udlejer har i brev af 27. februar 2012 meddelt lejerne, at beboerrepræsentationen ikke har gjort indsigelse mod forhøjelsen til ikrafttræden den 1. maj 2011 og gjort opmærksom på, at den enkelte lejer i henhold til § 15 i boligreguleringsloven selv kan indbringe sagen for nævnet, jf. herved § 13, stk. 5 i boligreguleringsloven.

Efter § 15, stk. 5 kan udlejeren, (…) oppebære den varslede lejeforhøjelse, når han har meddelt lejerne dette med tilkendegivelse af, at den enkelte lejer kan indbringe spørgsmålet om lejeforhøjelsens rimelighed for nævnet efter § 15.

Dette betyder efter nævnets opfattelse, at forhøjelsen – også af denne grund - først kan opkræves, når udlejeren har underrettet lejerne om, at beboerrepræsentanterne enten har tiltrådt lejeforhøjelsen, har fremsat indsigelse for sent eller slet ikke er kommet med indsigelser og  at det tilkendegives over for den enkelte lejer, at han på egen hånd kan indbringe lejeforhøjelsen for huslejenævnet efter § 15

Ankenævnet i København er på linje hermed, jf. den fremsendte afgørelse.

Nævnet vedtog derfor at godkende, at forhøjelsen først kan opkræves med virkning fra den 1. marts 2012 og at lejerne derfor har krav på tilbagebetaling af for meget betalt husleje i perioden fra 1. maj 2011 – 1. marts 2012.

Endelig tilføjes, at nævnet ikke finder at lejerorganisationen har udvist en sådan passivitet, at lejerorganisationen har fortabt retten til at gøre indsigelse mod varslingen.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, da kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.