Vedr.: Lejligheden XX

Lejerorganisationen har i brev af 23. maj 2012, efter reglen i § 40, stk. 3 i lejeloven, anmodet nævnet om at tage stilling til varmeregnskabet for perioden 1. september 2010 – 31. august 2011, idet udlejer ikke har indbragt sagen for huslejenævnet, trods lejerens datter på vegne af lejeren, XX, rettidigt har gjort indsigelse.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede, at udlejer har mistet sit krav på efterbetaling i henhold til varmeregnskabet, idet udlejer ikke efter rettidig indsigelse fra lejeren har indbragt sagen for nævnet.

Udlejer har således mistet sit krav på tillægsbetaling på 3.854,90 kr.

Huslejenævnet besluttede endvidere ikke at godkende udgiftsposten ”4 nævnssager fra sidste år” medtaget i varmeregnskabet. Lejerens varmeregning skal derfor nedsættes med 796,05 kr.

Udlejer skal således tilbagebetale tillægsbetalingen på 3.854,90 kr. samt 796,05 kr. i henhold til regnskabet til lejeren. I alt 4.650,95 kr.

For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagte bilag. Tilbagebetaling i henhold til varmeregnskabet senere end den 1. februar 2013 anses for en overtrædelse af disse regler.

Lovgrundlag:

Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i § 40, stk. 3 i lejeloven, hvorefter huslejenævnet afgør sager om varmeregnskaber i de tilfælde, hvor lejeren har fremsat rettidig skriftlig indsigelse mod varmeregnskabet.

Efter reglerne i § 36 kan udlejer kræve sine udgifter til varme refunderet. I varmeregnskabet medtages udgifterne til brændselsforbruget i varmeperioden. Efter reglen i lovens § 37 fordeles varmeudgifterne mellem lejerne efter udlejers bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og – for så vidt angår levering af varmt vand – efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

I henhold til lejeloven § 40 skal regnskab vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommer frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets afslutning…. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, jf. herved § 40, stk. 1.

Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 40, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, jf. herved § 42.

Efter § 40, stk. 2, skal udlejer, når varmeregnskabet er udsendt, på lejerens forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene (….).

Efter stk. 3 i samme bestemmelse kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. (…….). Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

Sagsfremstilling:

Lejerens regning udgør i alt 11.654,90 kr. Hun har betalt a conto 7.800 kr. og har således fået en tillægsbetaling på 3.854,90 kr.

Udlejer har udsendt varmeregnskabet til lejer i brev af 16. november 2011.

Lejers datter har i brev af 6. december 2012 gjort indsigelse mod varmeregnskabet overfor udlejer, idet hun anfører, at der på aflæsningsstrimlen fremgår to aflæsninger, men at der af regnskabet fremgår tre aflæsninger. Tallene samt målernummeret på aflæsningsstrimlen er ikke identiske med de tal der fremgår af regningen.

Datteren oplyser, at ved henvendelse til aflæsningsfirmaet, er der indrømmet en fejl ved aflæsningen og firmaet er villige til at fratrække det ene tal, svarende til ca. 3.000 kr.

Lejeren har ifølge datteren været hospitaliseret i ca. 4 måneder i starten af indeværende år, hvor lejers datter stod for opsyn med lejligheden.

Lejers datter anmoder udlejer om , at foretage en ny aflæsningen med en mere passende udregning.

Varmemålerfirmaet har i brev af 13. marts 2012 korrigeret lejers varmeregnskab, idet de er blevet opmærksomme på, at den ene måler er opført 2 gange i deres system. De har derfor korrigeret lejers forbrug, således at der er fratrukket de 2.620 enheder der er skønnet dobbelt.

Udlejer har i brev af 16. marts 2012 fremsendt det korrigerede regnskab til lejer, hvoraf det fremgår, at lejers efterbetaling er korrigeret med 3.038,52 kr., således at lejers efterbetaling udgør i alt 3.854,90 kr.

Lejerorganisationen har på vegne af lejer i brev af 8. maj 2012 rettet henvendelse til udlejer, og anmodet om tilbagebetaling af det opkrævede beløb, idet udlejer ikke rettidigt har indbragt sagen for huslejenævnet.

Lejerorganisationen beder samtidig udlejer om at oplyse, med hvilken hjemmel udlejer har medtaget beløb for ”nævnssager” fra forrige regnskab.

Lejerorganisationen har i brev af 23. maj 2012 indbragt sagen for huslejenævnet. Ved indbringelse har lejerorganisationen anført, at udlejer trods indsigelse mod varmeregnskabet den 6. december 2011 ikke har indbragt sagen for huslejenævnet. De anmoder på den baggrund huslejenævnet om at træffe afgørelse om varmeregnskabets lovlighed og den opgjorte efterbetalings bortfald.

Udlejer er hørt i sagen og har i mail af 28. august 2012 anført, at der i forhold til udgiften til ”4 nævnssager fra sidste år” henvises til § 43, stk. 1 i lejeloven.

Vedrørende indbringelse af sagen for huslejenævnet anfører udlejer, at den ikke er indbragt af udlejer, idet udlejer ikke mener, at der er gjort korrekt eller rettidig indsigelse overfor varmeregnskabet.

Varmeregnskabet er første gang fremsendt den 16. november 2011, og efterfølgende er der fremsendt et korrigeret regnskab den 16. marts 2012, idet der kunne konstateres en aflæsningsfejl.

”Indsigelse over varmeregnskabet er gjort af lejers pårørende på vegne af lejer. Der er på intet tidspunkt fremlagt dokumentation for, at lejer har givet de pårørende fuldmagt hertil. Lejeroganisatioen XX har overfor udlejer gjort indsigelse over varmeregnskabet den 8. maj 2012, skrivelse er modtaget af udlejer den 9. maj 2012. Fristen for at gøre indsigelse over det korrigerede varmeregnskab var den 30. april 2012, hvorfor vi ikke mener, at lejer har gjort rettidig indsigelse over varmregnskabet. Endvidere henviser lejerorganisationen XX til den oprindeligt fremlagte varmeafregning fremsendt 16. november 2012.”

Udlejer anfører slutteligt, at huslejenævnet bør afvise sagen på den anførte baggrund.

Forelagt dette har lejerorganisationen på vegne af lejer i brev af 13. september anført, at lejer ved datterens brev af 6. december 2011 har gjort rettidig, konkret og begrundet indsigelse med varmeregnskabet.

”Det fremgår ikke af lejeloven, at indsigelser mod varmeregnskaber kun kan fremsættes af lejer selv, hvorfor det også bestrides, at udlejer ikke skulle være forpligtet til at indbringe indsigelsen begrundet i det forhold, at indsigelsen er udarbejdet og underskrevet af lejers datter.”

Lejerorganisationen anfører, at deres brev af 8. maj 2012 til udlejer ikke er en selvstændig ny indsigelse, men en tilkendegivelse af, at efterbetalingen i henhold til varmeregnskabet er bortfaldet grundet udlejers manglende rettidige indbringelse af varmeregnskabet til huslejenævnet. Lejerorganisationen fastholder derfor deres nedlagte påstand om tilbagebetaling af udlejers efterbetalingskrav.

Hørt over dette har udlejer i mail af 2. oktober 2012 anført, at de står uforandret i forhold til deres tidligere skrivelse.

”Af Lov om leje § 40, stk. 3 fremgår, at lejeren kan gøre skriftlig indsigelse mod varmregnskabet, det fremgår således ikke, at andre kan gøre indsigelse på lejeren vegne”

Huslejenævnets bemærkninger:

Nævnet har gennemgået det fremsendte materiale.

Ejendommens samlede forbrug har udgjort i alt 373.987,80 kr. inkl. udgifter til energimærkning og en post vedrørende ”4 nævnssager fra sidste år”. Ejendommens gennemsnitlige forbrug udgør ca. 85 kr. pr. m².

Det samlede forbrug for lejligheden i varmeregnskabsperioden udgør ca. 164 kr. pr. m².

Udgifterne er fordelt efter sædvanlige principper; det varme vand efter haneandele og varme efter faste andele og målerdelinger.

Forbruget i ejendommen og lejligheden har de seneste 2 år udgjort følgende:

Lejers datter har rettidigt – den 6. december 2011 - overfor udlejer gjort indsigelse mod regnskabet. Hvis udlejer ønsker at fastholde sit krav ifølge varmeregnskabet skal han indbringe sagen for nævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb.

Udlejer har ikke indbragt sagen, idet udlejer mener, at lejer ikke har gjort korrekt indsigelse mod varmeregnskabet. Dette støtter udlejer på, at det i § 40, stk. 3 i lejeloven fremgår, at det er lejeren der skal gøre indsigelse, hvor det i denne sag er lejers datter der, på vegne af lejer, uden at fremlægge en fuldmagt, gør indsigelse.

Efter nævnets opfattelse kan en lejer eller dennes befuldmægtigede gøre indsigelse mod regnskabet. Datteren har i indsigelsen overfor udlejer oplyst, at ”min mor er en ældre og syg dame,hvorfor jeg står for indsigelsen”. Heri må efter nævnets opfattelse ligge, at hun har fuldmagt til at handle på moderens vegne.

Hvis udlejer ikke mente, at dette var tilfældet kunne han have anmodet om en fuldmagt.

Nævnet finder således, at der foreligger en rettidig indsigelse fra lejeren.

Indsigelsen mod varmeregnskabet opfylder efter nævnets opfattelse kravene i § 40, stk. 3, idet indsigelsen er begrundet i, at der er uoverensstemmelser mellem aflæsningsstrimlen og de anførte enheder i det fremsendte varmeregnskab.

Nævnet vedtog på den baggrund at pålægge udlejer at tilbagebetale hele det opkrævede beløb, idet udlejer har mistet sit krav, jf. § 40, stk. 3.

Nævnet har ved gennemgang af varmeregnskabet ikke kunnet påvise fejl eller mangler, bortset fra, at udlejer ved opgørelsen af ejendommens samlede varmeudgifter for 2010/2011 har medtaget en udgift til ”4 nævnssager fra året før” (25.429,86 kr.) vedrører korrektioner for fire lejere, som Brunata i brev af 5. januar 2011 har meddelt udlejer, at udlejer kunne vælge at overføre til næste års regnskab eller få kørt regnskabet om.

Et flertal i nævnet (formanden og lejerrepræsentanten) finder ikke, at udlejeren som følge af en undskyldelig fejl har glemt at medtage en udgiftspost på regnskabet. Beløbet kan derfor ikke kan overføres til det følgende varmeregnskab, jf. § 43, stk. 1 i lejeloven. Der er efter flertallets opfattelse tale om en fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, som udlejeren, jf. § 43, stk. 2, snarest skal rette ved skriftlig henvendelse til de berørte lejere.

Flertallet stemte derfor for ikke at godkende udgiftsposten ”4 Nævnssager fra sidste år” på 25.429,86 kr. medtaget i regnskabet.

Ejerrepræsentanten stemte for at godkende beløbet medtaget på regnskabet, idet fordelingsfejl ifølge hendes opfattelse er undskyldelige og derfor kan overføres til efterfølgende varmeregnskab.

Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det, at det overførte beløb på 25.429,86 kr. ikke kan medtages i regnskabet, hvorfor denne lejers varmeregning for 2010/2011 skal nedsættes med 796,05 kr.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.