Vedr.: Lejligheden XX

Ved brev af 27. februar 2012 har udlejer af denne ejendom, XX, efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven, jf. § 47 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at tage stilling til en pr. 1. april 2012 varslet lejeforhøjelse, idet lejerorganisationen på vegne af lejeren af lejligheden, XX, har protesteret rettidigt.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at godkende den pr. 1. april 2012 ansøgte leje på 68.704 kr. årligt inkl. indvendig vedligeholdelse men ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven.

Lovgrundlag:

Lejligheden er beliggende i en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Lejeforholdet er derfor omfattet af reglerne i kapitel IV A i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme, jf. reglen i § 29 b.

Efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven reguleres lejen efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven.

Efter reglerne i dette kapitel i lejeloven kan en udlejer, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eventuelt med tillæg af lejeforhøjelser som følge af forbedringer.

Sagsfremstilling:

Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. august 1962.

Nuværende leje er på 54.720 kr. årligt, svarende til 360 kr. pr. m². Ifølge varslingen stiger lejen til 68.704 kr. årligt, svarende til 452 kr. pr. m². Lejen er inklusiv indvendig vedligeholdelse.

Lejlighedens areal udgør 152 m². Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler udlejer.

I brev af 15. marts 2012 har udlejer oplyst, at der sidst er sket lejeforhøjelse den 1. april 2009.

Der er foretaget følgende arbejder på ejendommen:

-      Nye termovinduer og nyt tag i 1998.

-      Renovering af kælder i 2007-2008.

-      Nye dørtelefoner i 2008.

-      Indlagt fjernvarme i 2010. Nyt gårdanlæg i 2010.

-      Isolering af gennemgang til gård i 2005.

-      Isolering af gavl i 2011.

 Der er ikke opkrævet særskilt forbedringsforhøjelse for nogen af arbejderne.

Hørt over dette har lejerorganisationen på vegne af lejer, i brev af 16. april 2012 bl.a. oplyst, at udlejer anfører en række forbedringer, hvor til der ikke er opkrævet forbedringsforhøjelse. Lejerorganisationen henviser til Nævnets afgørelse i j.nr. XX hvor der godkendes en forbedringsforhøjelse for arbejder på ejendommens vinduer.

Der gøres opmærksom på, at lejer selv ved indflytning renoverede såvel køkken som badeværelse, ligesom lejer selv bekostede alle hårde hvidevarer og senere udskiftning.

Udlejer har i brev af 7. maj 2012 bl.a. anført, at lejerorganisationens bemærkning om, at der er opkrævet forbedringsforhøjelse, og alligevel er der ikke opkrævet forbedringsforhøjelse, ikke forstås. Udlejer har oplyst, at lejer helt sikkert har udskiftet køkken og badeværelse mv.

Til dette har lejerorganisationen i brev af 1. juni 2012 bl.a. anført, at nævnet anmodes om at pålægge udlejer at forklare, hvordan det hænger sammen, at der ikke er opkrævet en forbedringsforhøjelse sammenholdt med nævnets afgørelse fra 1998.

Det tidligere fremførte fastholdes i sin helhed.

Hørt over dette har udlejer i brev af 20. juni 2012 bl.a. anført, at forbedringsforhøjelsen ikke er opkrævet særskilt, da den for nemheds skyld er blevet indregnet i markedslejens kvadratmeterpris.

Hertil har lejerorganisationen i mail af 13. juli 2012 bl.a. anført, at vinduerne er indgået i en senere varsling efter det lejedes værdi. Det er derfor stadig relevant at udskille, hvordan udlejer har værdiansat denne forbedring mht. at vurdere udlejers opfattelse af brugsværdiforøgelsen.

Til dette har udlejer i brev af 19. juli 2012 bl.a. anført, at lejeforhøjelsen for vinduerne er godkendt af nævnet for dette lejemål til 5.056,74 kr., hvorfor det giver et fradrag på 33,26 kr. fra de 410 kr., - således at kvadratmeterprisen teoretisk set er 376,74 kr. uden vinduerne, men med de øvrige forbedringer som tidligere nævnt.

Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 19.november 2012 med deltagelse af udlejer og lejer. 

Ved besigtigelsen konstateredes at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1906.

Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.

Der er fælles udearealer. Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv. Der er porttelefon.

Beskrivelse af lejemålet:

Lejemålet er en 6 -værelses lejlighed og består af: 3 stuer ensuité, køkken, 1 værelse, 2 kamre, badeværelse og entré.

Generelt:

Alle vægge og lofter er malede. Lofterne er de oprindelige pudsede lofter med stukrosetter og stuklister. Væggene er tapetserede.

Gulvene er afhøvlede og lakerede bræddegulve. Der er vinylgulv i entré og kamre.

Vinduerne er udskiftet til termoruder i medio 90´erne.

Dørene er hvidmalede fyldningsdøre.

Der er ældre stik-kontakter og el-måler.

Forbedringer i køkkenet og badeværelset har lejer finansieret.

Køkkenet med et areal på ca. 6 m² er L-formet køkken med følgende hårde hvidevarer som alle er lejers: Voss gas komfur og Gram køle/fryseskab. Køkkeninventar er Tectum elementer: 2 overskabe og 5 underskabe med plastlaminatbordplade.

Gulvet er lys vinylgulv. Væggene er malede. Der er hvide fliser (15x15 cm) over underskabe. Loftet er et pudset loft.

Varmekilde: Radiator under vindue.

Badeværelset med et areal på ca. 4,5 m² er med et toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og blandingsbatteri med håndbruser og badekar.

Gulvet er med grønne kakkel gulvfliser med 1 gulvafløb. Væggene er med grønne og gule fliser (15x15 cm) op til ca. 200 cm. Overvæggene er pudsede og hvidmalede. Loftet er pudset og malet.

Varmekilde: Radiator

Huslejenævnets bemærkninger:

Efter en sammenligning af lejligheden med andre tilsvarende lejligheder, sammenholdt med det under besigtigelserne konstaterede samt nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte lejeniveau i kommunen, er det nævnets opfattelse, at det varslede lejebeløb, der udgør i alt 68.704 kr. inkl. indvendig vedligeholdelse men ekskl. forbrug, svarende til 452 kr. pr. m², ikke væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende boliger i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven.

Huslejenævnet vedtog på den baggrund at godkende den ansøgte leje på 68.704 kr. årligt ekskl. forbrug.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.