2300 København S
Lejens størrelse i udlejet ejerlejlighed
I brev af 2. oktober 2011 har udlejer og ejer indbragt ovennævnte afgørelse.
Huslejenævnets afgørelse er indbragt for ankenævnet efter boligreguleringslovens § 44, stk. 1. Sagen blev indbragt for huslejenævnet af en lejerforening for lejer og huslejenævnet behandlede sagen efter lejelovens § 106, nr. 1 sammenholdt med boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den godkendte leje for perioden 15. maj 2009 til december 2009 udgør 21.500 kr. svarende til 500 kr. pr. m².
Fra 1. januar 2010 udgør den godkendte leje 30.100 kr. svarende til 700 kr. pr. m² inklusiv vand.
Nedsættelsen af lejen medfører, at depositum er nedsat til 7.525 kr. svarende til tre måneders godkendt leje.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale lejeren for meget betalt leje, depositum og forudbetalt leje med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
./. Der henvises desuden til reglerne i lejelovens § 113 a, jf. bilag. Tilbagebetaling af for meget betalt leje, depositum, forudbetalt leje og renter efter den 1. juni 2011 anses som en overtrædelse af disse bestemmelser.
Huslejenævnets afgørelse:
Huslejenævnet har nedsat den aftalte leje fra 72.000 kr. svarende til 1.674 kr. pr. m² til 21.500 kr. svarende til 500 kr. pr. m² for perioden 15. maj 2009 til december 2009.
Nævnet har noteret sig, at der er aftalt lejenedslag på 1.000 kr. pr. måned i september 2009 til december 2009, mens der blev udført forbedringsarbejder i lejemålet. Lejen har i perioden udgjort 791 kr. pr. måned eksklusiv varme.
Fra 1. januar 2010 har nævnet fastsat lejen inklusive vand til 700 kr. pr. m². Den godkendte leje fra denne dato udgør årligt 30.100 kr. eksklusiv varme.
Depositum er nedsat til et beløb svarende til tre måneders godkendt leje.
Nævnet har på besigtigelsen konstateret, at lejemålet er opvarmet med fjernvarme og forsynet med termovinduer. Der er ikke individuelle vandmålere. Køkkenet er nymoderniseret med over- og underskab samt laminatbordplade og vinyl på gulvet. Der er gaskomfur, emhætte og kølefryseskab. Badeværelset er nymoderniseret med toilet, håndvask og bruseniche. Der er foretaget rumændringer i forbindelse med etablering af brusenichen. Der er fliser på gulv og væggen bag håndsvasken. Lejemålets bruttoetageareal er 43 m².
Efter besigtigelse er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentlig overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor leje er reguleret efter § 7, jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Nævnet finder, at den godkendte leje på 21.500 kr. svarer til det lejedes værdi inden gennemførelsen af forbedringerne.
Nævnet har noteret, at der er aftalt nedslag i lejen på 1.000 kr. pr. måned i september og december 2009, hvor der blev opsat nyt køkken og badeværelse. Lejen udgør i disse måneder 791 kr. eksklusiv varme.
Ankegrunde:
Udlejer har oplyst, at badeværelset blev etableret, fordi lejer ikke var opmærksom på, at brusekabinens pumpe var utæt. Udlejer har afholdt udgifter på i alt 96.525 kr. Udlejer finder ikke, at den leje, der har været opkrævet er urealistisk i sammenligning med tilsvarende boliger.
Øvrige oplysninger i sagen:
Lejerforeningen har på lejers vegne anmodet ankenævnet om at stadfæste afgørelsen.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 9. marts 2011.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en årlig leje på 72.000 kr., svarende til 1.674 kr. pr. m² væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til henholdsvis 21.500 kr., svarende til 500 kr. pr. m² og 30.100 kr. svarende til 700 kr. pr. m², idet disse beløb ikke findes at overstige en leje vurderet efter ovennævnte kriterier. Det bemærkes, at ankenævnet har ved vurderingen af lejen lagt vægt på, at lejemålet ved indflytningen var forsynet med brusekabine. Der er endvidere taget hensyn til, at der under lejeperioden er foretaget forbedringer i lejemålet, som har medført en øget brugsværdi.
Ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for lejemål af tilsvarende standard.
Depositum og forudbetalt leje er hver nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.