Vedr.: Lejligheden XX
Ved brev af 23. februar 2012 har advokatfirmaet XX på vegne af udlejeren af denne ejendom, XX, efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven, jf. § 47 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at tage stilling til en pr. 1. april 2012 varslet lejeforhøjelse, idet lejerne, XX og XX, har protesteret rettidigt.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at godkende den pr. 1. april 2012 ansøgte leje på 169.200 kr. årligt ekskl. forbrug, idet denne leje efter nævnets opfattelse ikke væsentligt overstiger den leje, der bliver betalt for andre tilsvarende gennemgribende forbedrede lejemål, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, jf. reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven.
Lovgrundlag:
Lejligheden er beliggende i en ejendom, som den 1. januar 1995 omfattede 6 eller færre beboelseslejligheder. Lejeforholdet er derfor omfattet af reglerne i kapitel IV i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme, jf. reglen i § 29 b.
Efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven reguleres lejen efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven.
Efter reglerne i dette kapitel i lejeloven kan en udlejer, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eventuelt med tillæg af lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
Sagsfremstilling:
Lejlighedens areal udgør 141 m². Af BBR-meddelelsen fremgår, at lejemålet også omfatter et udenomsrum på hanebåndsloftet på 36,15 m².
Lejemålet er ikke nyistandsat ved indflytningen og skal ikke afleveres nyistandsat ved fraflytning. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
Efterfølgende har advokaten i brev af 1. marts 2012 oplyst, at der ikke er sket ændringer i lejen siden lejemålets indgåelse.
Lejligheden er nyindrettet i en tagetage i perioden 15. november 2004 til 1. september 2006. Der er således ifølge advokaten tale om et gennemgribende renoveret lejemål.
Lejerne er hørt i sagen og har i brev af 12. marts 2012 fremsendt følgende ordlyd:
” Vi kan som lejere bekræfte af vi årligt indbetaler en årlig husleje på kr. 84.000 kr. eksl. Forbrug og dette har huslejen været siden lejemålets oprettelse.
Vi er ligeledes bekendte med at (udlejer) har overtaget lejligheden på tvangsauktion den 1. december til en budsum på kr. 2.500.000 med vores tinglyste lejeaftale.
Vi kan ikke se hvad det har af relevans for leje fastsættelsen at nykredit har et tilgodehavende på et større beløb.
I forhold til lejligheden har vi opmålt lejligheden ud til alle ydervægge dette giver følgende resultat:
Arealet på 4. sal er 107,75 m2 her til kommer et hanebåndsloft på 30,3 m2. Det hele er med strå vægge som endvidere begrænser anvendeligheden
Det skal her til siges at lejligheden ikke har sit eget opbevaringsrum, hvorfor der også må påregnes plads til dette i lejlighedens areal.
I forhold til lejligheden har denne været lejet ud siden den blev færdig indrettet, det har naturligvis sat sine spor i detaljerne. Det samme gør sig gældende i forhold til de hårde hvidevarer som er i lejligheden.
De bærer præg af at have været brugt.
Stue vinduet kan ikke længere åbnes som tiltænkt og man kan mærke at det trækker ind i de kolde perioder. Generelt kræver det en større indsats at holde lejligheden varm om vinteren.
De billeder som er vedlagt af lejligheden er af tidligere lejere og er ca 5 år gamle med en enkelt undtagelse.
Disse giver ikke et retvisende billede af hvilken stand vi har overtaget lejligheden i. Den var ikke malet eller havde afhøvlede gulve da vi overtog den.
Det er korrekt at vi i en periode desværre har set os nødsaget til at fremleje lejligheden, af personlige og praktiske årsager var dette nødvendigt. Det har hele tiden været hensigten at vi ville flytte ind i bolig igen, hvilket bliver aktuelt inden så længe.
Lejligheden er blevet fremlejet til kr. 12.000,00 om måneden eksl. Forbrug. Der er afregnet samme aconto beløb som vi selv betaler så der for måske misforståelsen med XX.
Vi er af den klare opfattelse at en månedlig husleje på kr. 13.400 er væsentligt over det lejedes værdi.
Vi oplever hele advokatens afsnit om vores juridisk velfunderede evner som et helt utilstedeligt og meget grænse overskridende afsnit og helt uden relevans, særligt set i forhold til at De her beder om en stilling tagen til huslejens størrelse på nærværende lejemål.”
Parterne har efterfølgende fremsendt en omfattende korrespondance som begge parter er gjort bekendt med.
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 14. november 2012 med deltagelse af lejer og en repræsentant fra advokatfirmaet.
Ved besigtigelsen konstateredes at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1891.
Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.
Der er fælles udearealer. Ejendommen er fjernvarme og kabel-tv. Der er porttelefon.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet er en 4/5 -værelses lejlighed og består af: 1 stue, køkken, 3 værelser, hanebåndsloft, badeværelse og entré.
Generelt:
Alle vægge og lofter er hvidmalede. Gulvene er afhøvlede og lakerede bræddegulve.
Entré er med 7 spotlys. Vinduerne er termoruder. Der er ovenlysvinduer i stue. Der er nyere stik-kontakter og el-måler.
Ifølge oplyst blev taglejligheden nyindrettet i perioden november 2004 til september 2006. Ibrugtagningstilladelse er meddelt den 12. september 2006.
Køkken:
Åbent tosidet køkken med følgende hårde hvidevarer: Siemens komfur, emhætte, Siemens køle/fryseskab og Siemens opvaskemaskine.
Køkkeninventar er ukendt formentlig HTH elementer: 4 overskabe og 7 underskabe med træbordplade. Der er 8 spotlys.
Gulvet er afhøvlet og lakeret bræddegulv. Væggene er hvidmalede. Loftet er malet.
Varmekilde: Radiator.
Badeværelse:
Areal: ca. 8 m².
Toilet med 2 skyl, håndvask med blandingsbatteri og termostatbatteri med håndbruser i brusehjørne.
Gulvet er med lyse gulvfliser (20x20 cm) med 1 gulvafløb. Væggene er med lyse fliser (20x20 cm) op til ca. 220 cm i brusehjørne. Øvrige vægge er hvidmalede. Loftet er malet med 7 spotlys.
Der er mekanisk udsugning – ventilator i loft
Udenomsrum på hanebåndsloft:
Der er en indvendig trappe fra lejligheden til hanebåndsloftet. Alle vægge og lofter er hvidmalede. Gulvene er afhøvlede og lakerede bræddegulve. Vinduerne er termoruder.
Der er nyere stik-kontakter.
Huslejenævnets bemærkninger:
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.