Vedr.: Lejligheden XX

Lejerorganisationen har på vegne af lejeren i brev af 10. januar 2012, efter reglen i § 40, stk. 3 i lejeloven, anmodet nævnet om at tage stilling til varmeregnskabet for perioden 1. juni 2010 – 31. maj 2011, idet lejeren rettidigt har gjort indsigelse.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede at meddele, at udlejer har mistet sit krav på efterbetaling i henhold til varmeregnskabet for perioden 1. juni 2010 – 31. maj 2011, idet udlejer ikke  har anført indsigelsesadgang for lejeren i regnskabet og ikke rettidigt har fremsendt regnskabet til lejeren.

Udlejer skal således tilbagebetale det af lejer indbetalte beløb på 3.500 kr. i henhold til regnskabet til lejeren.

Lovgrundlag:

Huslejenævnet har behandlet sagen efter reglen i § 40, stk. 3 i lejeloven, hvorefter huslejenævnet afgør sager om varmeregnskaber i de tilfælde, hvor lejeren har fremsat rettidig skriftlig indsigelse mod varmeregnskabet.

Efter reglerne i § 36 kan udlejer kræve sine udgifter til varme refunderet. I varmeregnskabet medtages udgifterne til brændselsforbruget i varmeperioden. Efter reglen i lovens § 37 fordeles varmeudgifterne mellem lejerne efter udlejers bestemmelse på grundlag af sædvanlige beregningsregler efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetageareal eller rumfang og – for så vidt angår levering af varmt vand – efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

I henhold til lejeloven § 40 skal regnskab vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret være kommer frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets afslutning…. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet dog være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejer har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, jf. herved § 40, stk. 1.

Er regnskabet ikke kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 40, stk. 1, nævnte frist, mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, jf. herved § 42.

Efter reglen i § 40, stk. 3 kan lejeren skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. (…….). Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

Sagsfremstilling:

Lejerens regning udgør i alt 13.246,81 kr. Hun har betalt a conto 7.200 kr. og har således fået en tillægsbetaling på 6.046,81 kr.

Ejerforeningens advokat, XX, har i brev af 14. september 2011 fremsendt varmeregnskabet til udlejer.

Udlejers advokat, XX, har i brev af 4. november 2011 fremsendt varmeregnskabet til lejer. I brevet til lejer fremgår det, at udlejer ville frafalde halvdelen af efterbetalingskravet, såfremt lejer havde indbetalt beløbet senest 1. oktober 2011. ”Denne betaling har De ikke foretaget, hvorfor min klients tilbud er bortfaldet.

Min klient vil imidlertid være indstillet på at frafalde halvdelen af kravet på efterbetaling af varme på følgende vilkår:

1.  De fraflytter i overensstemmelse med Deres ovennævnte opsigelse min klients lejlighed senest 30. november 2011 og afleverer lejligheden i ryddeliggjort og rengjort stand, og i øvrigt i overensstemmelse med lejekontrakten.

2.  De foretager betaling af huslejerestancen for november måned 2011 inkl. påkravsgebyr i overensstemmelse med min særskilte påkravsskrivelse til Dem.

3.  De foretager senest den 15. november 2011 betaling til min klient af halvdelen af ovennævnte efterbetalingskrav på varmen, det vil sige betaling af et beløb på kr. 3.026,40.”

Lejerorganisationen har på vegne af lejeren i brev af 14. december 2011 rettet henvendelse til udlejers advokat og gjort indsigelse mod varmeregnskabet.

Lejerorganisationen har anført, at det fremsendte regnskab er ugyldigt, idet regnskabet er udarbejdet for udlejeren og ikke for lejeren af lejligheden.

”De har ved Deres brev af 4. november opgjort varmeregnskabet med korrekt angivelse af vores medlem samlede a’conto betaling i regnskabsåret. Denne opgørelse kan imidlertid heller ikke betragtes som et gyldigt regnskab, idet De ikke har gjort vores medlem opmærksom på, at hun var berettiget til at gøre indsigelse mod dette jf. lejelovens regler herom.”

Lejerorganisationen har endvidere anført, at regnskabet er fremkommet for sent, idet regnskabet skulle være fremkommet til lejeren senest den 30. september 2011. Lejeren har indbetalt 3.500 kr. til delvis dækning af det opgjorte efterbetalingskrav, hvilket kræves refunderes, idet efterbetalingskravet er bortfaldet.

Lejerorganisationen har i brev af 10. januar 2012, på vegne af lejeren, indbragt sagen for huslejenævnet, hvor de anmoder huslejenævnet om at træffe afgørelse om varmeregnskabets lovlighed.

Udlejer er hørt i sagen og udlejers advokat har i brev af 13. februar 2012 oplyst, at han overfor lejerorganisatonen har fremsat et forslag til en forligsmæssig løsning af sagen. Han anmoder derfor om at sagen sættes i bero i 4 uger, idet han afventer svar på forligsforslaget.

Udlejers advokat har i brev af 19. juni 2012 oplyst, at han endnu ikke har modtaget svar fra lejerorganisationen på forligsforslaget. Udlejers advokat oplyser endvidere, at der har været aftalt et møde mellem lejerorganisationen, lejeren og ham, men at dette møde blev aflyst af lejeren.

Huslejenævnets bemærkninger:

Ejendommens samlede forbrug har udgjort i alt 317.721,87 kr. Ejendommens gennemsnitlige forbrug udgør ca. 141 kr. pr. m².

Det samlede forbrug for lejligheden i varmeregnskabsperioden udgør ca. 204 kr. pr. m².

Udgifterne er fordelt efter sædvanlige principper; det varme vand efter haneandele og målerdelinger og varme efter målerdelinger.

I medfør af lejelovens § 40, stk. 1 skal varmeregnskabet bl.a. indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse mod regnskabet. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Denne opgørelse indeholder ikke oplysning om lejers adgang til at gøre indsigelse. Varmeregnskabet er efter nævnets opfattelse ugyldigt, idet formkravene ikke er opfyldt.

Udlejer har modtaget varmeregnskabet fra ejendommens administration i brev af 14. september 2011 og har efterfølgende i brev af 4. november fremsendt en opgørelse til lejeren.

Ifølge § 40, stk. 1 skal regnskabet være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Sker leverancen fra et kollektivt varmeforsyningsselskab, skal regnskabet dog være kommet frem til lejeren senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget.

Nævnet finder ikke, at udlejer har overholdt fristen for fremsendelse af varmeregnskabet til lejeren, idet ejerforeningens administrators fremsendelse af varmeregnskabet til udlejer ikke i lejelovens § 40’s forstand kan sidestilles med endelig afregning fra varmeforsyningsselskabet.

Dette fremgår ligeledes af GA 2007/03 HAN, hvor udlejer fortabte kravet om efterbetaling, idet ejerforeningen ikke kunne anses som værende ”varmeforsyningsanlæg”, hvorfor den yderligere frist på 3 måneder ikke kunne udnyttes. Ankenævnet udtalte, at der efter lovens ordlyd og henset til den konkrete baggrund for indsættelsen af bestemmelsen ikke er grundlag for at fortolke lejelovens § 40, stk. 1 udvidende, således at kollektive varmeforsyningsanlæg sidestilles med administrator af en ejerforening.

Varmeregnskabet skulle således være fremsendt til lejeren senest den 30. september 2011, 4 måneder efter varmeregnskabets afslutning den 31. maj 2011 for at være rettidigt fremsendt.

Udlejer har som følge af ugyldigt varmeregnskab og for sen fremsendelse mistet sit krav på efterbetaling, jf. § 42, stk. 1 i lejeloven.

Nævnet vedtog på den baggrund at afvise varmeregnskabet for denne lejer og pålægge udlejer at tilbagebetale 3.500 kr. til lejer.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.