Vedr.: Lejligheden XX

Ved mail af 27. september 2011 har den tidligere fremlejetager af denne lejlighed, XX, efter reglen i § 106, nr. 1, jf. § 49 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om fremlejer, XX, har forlangt højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.

Samtidig har den tidligere lejer klaget over udlejers manglende tilbagebetaling af depositum.

Depositum udgjorde 14.400 kr., hvoraf udlejer har tilbagebetalt 7.750 kr.

Afgørelse:

Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt at regulere og reducere den aftalte leje på 84.000 kr. årligt inkl. varme til 45.600 kr. årligt ekskl. varme.

Udover den godkendte leje kan opkræves dokumenterede udgifter til forbrug, herunder til varme. Udgifterne til varme skal afregnes i overensstemmelse med det for ejendommen udarbejdede varmregnskab.

Den opkrævede leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.

Endelig vedtog nævnet at pålægge udlejer at tilbagebetale restdepositum på 7.750 kr., idet udlejer ikke rettidigt overfor lejer har fremsat krav om udbedring af vedligeholdelses/renholdelsesmangler i lejligheden efter fraflytning.

Lovgrundlag:

I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53) om ændring af lejevilkår i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.

I følge boligreguleringslovens § 29c gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lov om leje. Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).

Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Efter reglen i § 21 i boligreguleringsloven afgør nævnet uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning.

Efter stk. 2, i samme bestemmelse afgør nævnet endvidere uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Ifølge bemærkningerne til loven skal nævnet tage stilling til hvilke arbejder lejeren skal bekoste udført i lejligheden, ikke hvad de skal koste, og er arbejderne udført henhører den økonomiske tvist direkte under boligretten.

Ifølge lejelovens § 98, stk. 1, skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.

Ifølge stk. 2 i samme bestemmelse kan udlejeren ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen.

Efter § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven forrentes tilbagebetalingskrav fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv.

Sagsfremstilling:

Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 1. april 2011. Lejemålet er tidsbegrænset indtil 31. oktober 2011.

Lejen er aftalt 86.400 kr. årligt inkl. forbrug, svarende til 7.200 kr. pr. måned eller 1.271 kr. pr. m².

Lejlighedens areal udgør 68 m². Lejemålet er istandsat ved indflytningen og skal afleveres istandsat ved fraflytning. Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.

Udlejer er hørt i sagen og har i brev af 15. oktober 2011 bl.a. anført, at det vist ikke er ualmindeligt at betale mellem 3.500 kr. og opefter for leje af et værelse alene. I denne sag er der tale om en delelejlighed med udgangspunkt i udleje af 1 værelse til hver. Lejen inkludere fri vask, lille kabelpakke, vand, varme og møbler.

pi.

Forelagt dette har den tidligere lejer i mail af 1. november 2011 bl.a. anført, at han lejede hele lejligheden, bestående af 3 værelser og fået udleveret nøglerne hertil, hvilket også fremgår af den betalte husleje samt depositum som beskrevet i lejekontrakten § 3 og § 4.

Han har i en periode fremlejet 2 værelser, hvilket også er accepteret af udlejer. Derudover gør han samtidig opmærksom på at lejen er eks. kabel tv, service og fri vask jf. lejekontrakten.

Lejeren fastholder, at han har opsagt lejemålet rettidigt. Fraflytningen fandt sted 31. august 2011, hvilket udlejer også har accepteret og erkendt.

Udlejers krav om istandsættelse af lejligheden er fremsat for sent. Lejeren har noteret sig, at udlejer erkender først at have sendt kravet d. 16. september 2011.

Hørt over dette har udlejer i brev af 13. november 2011 fastholdt kravene vedrørende opgørelsen af depositum.

Udlejer har endvidere bl.a. anført, at hun klart har tilkendegivet overfor lejerne, at der var tale om en delelejlighed. Udlejer har samtidig nærmere redegjort for omstændighederne i forbindelse med udlejningen.

For så vidt angår lejebetalingen i opsigelsesperioden har hun anført, at de intet sted i kontrakten ej heller mundtligt, har aftalt, at husleje skulle afvikles således. Denne måneds husleje, var hendes sikkerhed/depositum for at lejeaftalen blev overholdt.

Vedrørende aflevering af lejemålet anfører udlejer, at hun på intet tidspunkt har godkendt lejemålets stand ved flyttesynet den 31. august 2011 – hverken mundtligt eller skriftligt overfor lejeren.

Udlejer mener, at hvad enten tidsfristen er overholdt eller ej, skal hun ikke acceptere at overtage en beskidt lejlighed som kræver grundig rengøring efter madsvineri og dyr. Ydermere mener udlejer ikke at skulle dække omkostninger for skader forårsaget af personer og dyr med tilknytning til lejerne.

Endelig har udlejer bl.a. bemærket, at fordi en tidsfrist er overskredet betyder det ikke at hun vil acceptere, at skulle dække tab og omkostninger, forårsaget af lejerne.

Parterne har herefter hver i flere breve yderligere kommenteret sagen, hvilke breve modparten er blevet gjort bekendt med.

Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget lejligheden den 13. november 2012 med deltagelse af udlejer. Den tidligere lejer var ikke mødt eller repræsenteret.

Ved besigtigelsen konstateredes, at lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1933.

Indgang til lejligheden er via trappeopgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.

Der var fælles udearealer.

Ejendommen har fjernvarme og kabel-tv.

Der var ikke porttelefon.

Beskrivelse af lejemålet:

Lejemålet var en 3 -værelses lejlighed og bestod af: 1 stue, køkken, 2 værelser, badeværelse og entré.

Generelt:

Alle vægge og lofter var malede.

Lofterne var de oprindelige pudsede lofter.

Gulvene var lakerede parketgulve.

Vinduerne var udskiftet til termoruder. Årstal ukendt men formentlig omkring 2000.

Dørene var hvidmalede fyldningsdøre.

Der var nyere stik-kontakter og el-måler.

Lejemålet var udlejet med følgende inventar: lamper, Sony tv, bogreol, bord, 2 klædeskabe, sovesofa, 2 boxmadrasser, bogreol og køkkenservice til en samlet oplyst anskaffelsesum på ca. 20.000 kr.

Forbedringer i køkkenet blev oplyst til at være udført i 2002.

Køkken:

Areal: 6,5 m².

Ensidet køkken med følgende hårde hvidevarer: Bosch el-komfur, Voss emhætte og Ariston køle/fryseskab.

Køkkeninventar var formentlig HTH elementer: 5 overskabe og 5 underskabe med plastlaminat bordplade.

Gulvet var lys vinyl.

Væggene var malede. Der var hvide fliser (15x15 cm) over underskabe.

Loftet var et pudset loft.

Varmekilde: Radiator under vindue.

Badeværelset blev oplyst til at være partielt forbedret i 2004 med flisegulv, glasvæv på vægge og sanitet.

Badeværelse:

Areal: ca. 1,5 m².

Toilet med 2 skyl og termostatbatteri med håndbruser. Der var ingen håndvask.

Gulv: hvide gulvfliser (5 x 5 cm) med 1 gulvafløb.

Væggene var tapetserede med glasvæv og malede.

Loftet var pudset.

Der var aftræk i væg.

Huslejenævnets bemærkninger

Udlejer har annonceret lejligheden til leje på delebasis til 2 personer pr. 1. april 2011. Lejen udgør 3.600 kr. pr. måned pr. person. Lejligheden blev imidlertid kun udlejet til én person – klageren – som efter det oplyste ville fremleje 2 værelser til en anden person.

Lejemålet er derfor efter nævnets opfattelse omfattet af reglerne i kap. IVA i boligreguleringsloven om huslejeregulering for mindre ejendomme.

Udlejer har oplyst, at lejen, før lejligheden blev fremlejet, udgjorde i alt 41.601,84 kr. årligt ekskl. varme og andet forbrug.

På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede og en sammenligning med andre tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje besluttede nævnet skønsmæssigt at godkende en leje på 45.600 kr. årligt ekskl. forbrug.

Ved fastsættelsen af lejen er taget hensyn til, at lejligheden er udlejet delvist møbleret.

For så vidt angår spørgsmålet om manglende tilbagebetaling af depositum vedtog nævnet at pålægge udlejer at tilbagebetale det resterende beløb på 7.750 kr., idet nævnet finder, at udlejer ikke rettidigt, jf. § 98, stk. 2 i lejeloven, overfor lejeren har fremsat krav om udbedring af mangler.

Klagevejledning:

Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.

Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.

Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun lejer og udlejer er part i en eventuel retssag.

Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.