Vedr.: Lejligheden xxxx 30, 4. th.
Den tidligere lejer af denne lejlighed, XX, har, i mail af 25.oktober 2012, efter reglen i § 21 i boligreguleringsloven, klaget over udlejers,YY, manglende tilbagebetaling af depositum.
Depositum udgjorde 12.000 kr.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede at pålægge YY at tilbagebetale det indbetalte depositum på 12.000 kr. til XX med fradrag for udgiften til håndvasken i badeværelset på 1.500 kr., udgiften til ødelagt sofa på 3.500 kr. samt udgiften til ny nøgle til pulterkammeret på 50 kr. Huslejenævnet besluttede at afvise de øvrige krav.
YY skal dermed tilbagebetale det resterende depositum på i alt 6.950 kr. til XX.
Udlejer skal tilbagebetale det indbetalte depositum med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Lovgrundlag:
Efter reglen i § 21 i boligreguleringsloven afgør nævnet uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning.
Efter stk. 2, i samme bestemmelse afgør nævnet endvidere uenighed om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.
Ifølge lejelovens § 98, stk. 1, skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori han overtog det lejede.
Ifølge stk. 2 i samme bestemmelse kan udlejeren ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen.
Sagsfremstilling:
Lejlighedens areal udgør i henhold til lejekontrakten 65 m². Lejemålet er nyistandsat ved indflytningen men skal ikke afleveres nyistandsat ved fraflytning. Af lejekontraktens § 11 fremgår det, at ”lejligheden er ren og ordentlig ved indflytning og fraflyttes i samme stand.” Pligten til indvendig vedligeholdelse påhviler lejer.
Der er ifølge lejekontrakten indbetalt 12.000 kr. i depositum
Lejeren har ved mail af 25. oktober 2012 indbragt en tvist mellem hende og udlejer om tilbagebetaling af det indbetalte depositum på i alt 12.000 kr. Hun mener at have krav på tilbagebetaling af det fulde beløb, idet udlejer ikke, inden for 14 dages fristen, har stillet krav om udbedring af fejl og mangler mod hende i forbindelse med fraflytningen: Hun fraflyttede lejemålet den 30. september 2012. Hun modtog først kravene fra udlejer, efter hun selv havde rettet henvendelse den 17. oktober 2012.
Derudover har hun anført, at hun ikke mener at hæfte for de mangler udlejer har anført. I forhold til lejen af møbler, har hun det på skrift, at udlejeren ikke mener at skrivebordet er af nogen værdi, og at det kan smides til storskrald. Sofaen var af ældre dato og rådden da de overtog den, hvorfor lejeren ikke mener, at den kan være 3.500 kr. værd.
Lejer har vedlagt kopi af listen med udlejers fraflytningskrav. Af listen fremgår det, at lejligheden blev synet den 30. september 2012 og at lejer, udlejer og en xxxx var til stede. Det samlede fraflytningskrav inkl. 2.725 kr. i efterbetaling for varme udgør i alt 9.275 kr. Lejer har herefter krav på tilbagebetaling af restdepositum på 2.725 kr.
Udlejer er hørt i sagen og har ved brev af 17. november 2012 bl.a. anført, at nøglerne til lejemålet blev afleveret 30. september 2012, og at lejligheden samme dag blev gennemgået med lejeren. Hun påpegede med det samme alle fejl og mangler hun agtede at gøre gældende. ZZ var med og kan bekræfte dette. Lejeren ville fremsende den dokumentation hun havde vedrørende møblerne. Udlejer ventede på dette, men modtog det aldrig. I stedet sendte lejeren en mail den 17. oktober 2012, hvor hun bad om en opgørelse, hvilket hun modtog den 19. oktober 2012. Lejer har aldrig udarbejdet en indflytningsrapport.
I fraflytningsrapporten er påpeget de ting, som helt klart er ødelagte og som kræver udskiftning, og udlejer har været rimelig ved værdifastsættelsen.
Angående sofaen, var denne langtfra rådden. En ny sofa i samme stil og kvalitet koster langt over 3.500 kr. Det undrer hende, at lejeren ville leje møblerne for 1.000 kr. om måneden, hvis hun synes de er rådne. Udlejer har endvidere gjort gældende, at lejeren hæfter for overskydende forbrug, uanset hun har betalt a conto. Af et fremsendt bilag fra 6. december 2011 fremgår det, at udlejer over for lejeren gør gældende, at hun skal betale i alt 3.950,57 kr. i henhold til regnskaber for varme og el. Det fremgår endvidere af det bilag fra 15. december 2011, at lejeren har betalt de 1.226,05 kr. i ekstraregning for el, men ikke vil betale restbeløbet for varme.
Lejer har ved mail af 3. januar 2013 anført, at hun har efterladt lejligheden i samme stand som hun modtog den. Hun har endvidere fastholdt, at udlejer ikke rettidigt har stillet krav om udbedring af fejl og mangler i forbindelse med fraflytningen den 30. september 2012, idet hun først modtog kravene den 19. oktober 2012 – en dato udlejer bekræfter. Hun vil derfor have sit fulde depositum tilbage. Udlejer gjorde ikke krav gældende om udbedring af fejl og mangler ved fraflytningen den 30. september.
Udlejer har ved mail af 17. januar 2013 fastholdt alle punkterne. Der mangler ting i lejligheden og ting er blevet ødelagt. De gennemgik lejligheden sammen den 30. september 2012 og hun skrev alle kravene ned. Hun havde en person med som vidne, netop for at der ikke skulle opstå misforståelser. Lejeren fik således straks besked om, at der ville komme krav om udbedring og lejeren foreslog selv, at hun ville sende dokumentation vedrørende, at udlejer ikke ønskede at beholde møblerne.
Der er endvidere ikke tvivl om, at lejeren skal betale den ekstra varmeregning på 2.725 kr. fra den 12.12.2011.
Lejer har ved mail af 4. februar 2013, på foranledning af kontorets telefoniske forespørgsel, oplyst, at udlejer ved gennemgangen af lejligheden ved fraflytningen har nævnt, at der er skår i håndvasken på badeværelset, at der mangler et skrivebord samt at lejerne har ødelagt hendes gamle sofa.
Lejeren har endvidere oplyst, at de over for udlejer nævnte, at de havde mistet nøglen til pulterkammeret, men at de til gengæld kun modtog et sæt nøgler til lejligheden + opgangen ved indflytningen og afleverede to sæt ved fraflytningen.
Med hensyn til skrivebord og sofa måtte lejerne selv, ifølge udlejer, bestemme hvad de ville gøre med genstandene. Det var blot nogle ting hun ikke har nået at fjerne før de flyttede ind. Lejeren har desværre kun dokumentation for, at skrivebordet måtte smides ud.
Lejeren har endvidere anført:
”Min udlejer forklarer selv, at grunden til at hun har skrevet ”leje af møbler” på kontrakten er fordi, hun ifølge sin andelsboligforening ikke måtte tjene på at have os boende. Med møbler på kontrakten, kunne hun skrive 1.000 kr. mere på huslejen og vi behøvede kun at betale 2.500 kr. sort.”
Lejeren har fremsendt kopi af en mail hvori udlejer bl.a. har skrevet:
” Huslejen er selvfølgelig lavere på papir. Det er sådan det er med andelsboligforeninger”.
Udlejer har ved mail af 25. februar 2013 oplyst, at hun ikke har noget nyt at tilføje i sagen. Hun vil stadigvæk have pengene for den ødelagt sofa, da hun er sikker på at hun aldrig har sagt at den kan smides ud. Hvad angår nøgler, har hun i lejekontrakten skrevet ind, at tabte nøgler skal erstattes af lejer § 11 – særlige vilkår. Hun fastholder også, at hun vil have erstatning for alle de andre ting på mangellisten.
Huslejenævnets bemærkninger:
Efter bemærkningerne til loven skal nævnet tage stilling til, hvilke arbejder lejeren skal bekoste udført i lejligheden efter fraflytning, ikke, hvad de skal koste, og er arbejdet udført henhører den økonomiske tvist direkte under boligretten.
Ifølge lejelovens § 98, stk. 2 kan udlejeren ikke kan gøre krav gældende mod lejeren i forbindelse med fraflytning, når der er forløbet mere end 2 uger fra fraflytningsdagen.
Som det fremgår er der uenighed mellem parterne om, hvorvidt udlejer rettidigt har gjort krav gældende mod lejeren i forbindelse med fraflytning, jf. § 98, stk. 2 i lejeloven, samt om hvilke krav udlejer kan gøre gældende i forbindelse med fraflytningen.
Lejeren har gjort gældende, at kravene ikke er fremsat rettidigt, idet hun fraflyttede lejemålet den 30. september 2012, men først modtog fraflytningskravene den 17. oktober 2012 efter hun selv havde rettet henvendelse til udlejer.
Efterfølgende har lejeren oplyst, at udlejer ved gennemgangen af lejligheden ved fraflytningen har nævnt, at der er skår i håndvasken på badeværelset, at der mangler et skrivebord samt at lejerne har ødelagt hendes gamle sofa.
Udlejer har bekræftet, at lejeren fraflyttede lejemålet den 30. september 2012, og at nøglerne til lejemålet blev afleveret samme sag. Der blev afholdt flyttesyn samme dag, hvor lejligheden blev gennemgået sammen med lejeren. Her påpegede hun med det samme, alle fejl og mangler hun agtede at gøre gældende. Der var et vidne med, som kan bekræfte dette. Udlejer har bekræftet, at lejeren den 17. oktober 2012 bad om en opgørelse. Udlejer sendte denne til hende den 19. oktober 2012
Det er nævnets opfattelse, at det i et tilfælde som dette hvor der er tale om påstand mod påstand, og hvor det er udlejer der gør krav gældende mod lejer, er udlejer der skal løfte bevisbyrden om, at der rettidigt er gjort krav gældende mod lejer, jf. lejelovens § 98, stk. 2.
Håndvask på badeværelset 1.500 kr.
Der er enighed om, at udlejer har fremsat krav om udbedring af håndvask ved flyttesynet. Da lejer ikke har fremsat specifik indsigelse mod dette krav, vedtog nævnet at godkende udlejers afregning med 1.500 kr.
Fugtskadet dør på badeværelse 500 kr.
Der er uenighed om, hvorvidt udlejer rettidigt har gjort krav gældende vedrørende den fugtskadede dør. Lejer har gjort gældende, at hun først ved fremsendelsen af mangellisten den 19. oktober 2012 blev gjort bekendt med kravet. Udlejer har gjort gældende, at hun ved fraflytningssynet nævnte alle de mangler hun agtede at gøre gældende.
Nævnet finder ikke, at udlejer har løftet bevisbyrden for, at kravet rettidigt er blevet gjort gældende mod lejer, hvorfor nævnet vedtog at afvise udlejers krav på 500 kr.
Manglende skrivebord i soveværelse 1.000 kr.
Der er enighed mellem parterne om, at der ved lejemålets begyndelse var et skrivebord. Parterne er ligeledes enige om, at bordet ikke var i lejemålet ved fraflytningen, samt at udlejer ved flyttesynet gjorde gældende, at det manglede. Derimod er der ikke enighed om, hvorvidt skrivebordet skulle være i lejemålet ved fraflytningen.
Udlejer har gjort gældende, at hun har et krav på 1.000 kr. Lejer har gjort indsigelse mod kravet, idet hun har gjort gældende, at udlejer havde sagt at de selv måtte bestemme hvad de ville gøre med skrivebordet. Lejer har sendt kopi af en sms, hvoraf det fremgår at lejerne måtte smide skrivebordet ud. Udlejer har ikke modsagt eller kommenteret denne sms.
Det er nævnets opfattelse, at udlejer har haft givet lejerne samtykke til at smide skrivebordet ud. Nævnet vedtog derfor at afvise udlejers krav om betaling af 1.000 kr. for skrivebordet.
Ødelagt sofa 3.500 kr.
Der er enighed om, at lejemålet ved lejemålets begyndelse var udstyret med en sofa ligesom der er enighed om, at udlejer ved flyttesynet påpegede at denne sofa var ødelagt. Ifølge lejerne måtte de selv, ifølge udlejer, bestemme hvad de ville gøre med sofaen. Det var blot noget hun ikke havde nået at fjerne før de flyttede ind. Lejeren har desværre kun dokumentation for, at skrivebordet måtte smides ud.
Lejer mener endvidere, at udlejers krav på betaling af 3.500 kr. overstiger genanskaffelsesprisen for sofaen, idet denne var af ældre dato og rådden allerede ved indflytningen. Udlejer har heroverfor anført, at nyprisen langt overstiger 3.500 kr.
Nævnet fandt at kravet om udskiftning af sofaen er fremsat rettidigt ved fraflytningen og vedtog på den baggrund, at godkende udlejers krav på 3.500 kr.
Tab af nøgle til pulterkammer 50 kr.
Der er enighed mellem parterne om, at lejer ikke har afleveret nøglen til pulterkammeret, idet hun havde tabt denne.
Nævnet vedtog at godkende udlejers krav om betaling af 50 kr.
Manglende varmeregning efterbetaling 2.725 kr.
Hvad angår efterbetalingen for varmen, kan udlejeren kræve at lejeren betaler dette, hvis reglerne i lejelovens kapitel VII om varmebetaling er overholdt. Det fremgår af § 40, stk. 3 hvilke regler udlejer skal opfylde, herunder blandt andet, at regnskabet skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets afslutning. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejerens andel af de samlede varmeudgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. Hvis ikke reglerne er overholdt, kan udlejer ikke kræve tillægsbetaling i henhold til regnskabet.
Af det af udlejer fremsendte materiale fremgår ikke om udlejer rettidigt har fremsendt et gyldigt varmeregnskab.
Den fremsendte opgørelse over lejerens el- og varmeforbrug af 6. december 2011 indeholder således hverken specifikation af lejerens forbrug eller oplysning om lejerens indsigelsesadgang. Opgørelsen henviser således blot til ”de vedlæg for detaljer” som ikke er fremsendt. Af opgørelsen fremgår det, at lejerens skal betale et restbeløb på 2.724,52 kr. Lejeren har ved brev af 15. december 2011 gjort indsigelse mod opgørelsen.
Nævnet har på grundlag af det fremsendte materiale lagt til grund, at lejer ikke rettidig har modtaget et gyldig varmeregnskab med specifikation og oplysning om indsigelsesadgang og vedtog derfor at afvise udlejers krav på efterbetaling af 2.724,52.
På baggrund af ovenstående vedtog nævnet at godkende at udlejer har et samlet krav på i alt:
- Skal i håndvask på badeværelse 1.500 kr.
- Ødelagt sofa 3.500 kr.
- Tab af nøgle til pulterkammer 50 kr.
I alt 5.050 kr.
Udlejers øvrige krav afvises, hvorfor udlejer skal tilbagebetale det resterende depositum på 6.950 kr. til lejeren.
Det bemærkes endeligt, at nævnet ikke herved har taget stilling til prisfastsættelsen.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part af en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxx
Sekretær