Vedr.: Lejligheden xxxx 13, 3. tv.
Ved brev af 20. august 2012 har YY Advokatfirma på vegne af udlejeren af denne ejendom, ZZ A/S under rekonstruktionsbehandling, efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven, jf. § 48 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at tage stilling til den pr. 1. november 2012 varslede lejeforhøjelse, idet lejeren, XX har protesteret rettidigt.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt at regulere og nedsætte den pr. 1. november 2012 ansøgte leje på 61.600 kr. årligt ekskl. forbrug til 50.400 kr. årligt ekskl. forbrug, svarende til 4.200 kr. pr. måned, idet den ansøgte leje efter nævnets opfattelse væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold i private udlejningsejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje.
Den opkrævede leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale eventuelt for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
For ejere af mindst to udlejede beboelseslejligheder i landet gælder reglerne i lejelovens § 113 a, jf. vedlagt bilag. Tilbagebetaling senere end den 1. maj 2013 anses for en overtrædelse af disse regler. Det forudsættes herved, at nævnets afgørelse ikke bliver anket til boligretten.
Lovgrundlag:
Efter reglen i § 29 c i boligreguleringsloven reguleres lejen efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven.
Efter reglerne i dette kapitel i lejeloven kan en udlejer, hvis lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Krav om lejeforhøjelse kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.
Lejen kan dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand i ejendomme, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje eventuelt med tillæg af lejeforhøjelser som følge af forbedringer.
Sagsfremstilling:
Lejligheden areal udgør ifølge Bygnings- og Boligregistret 87 m². Ifølge den fremsendte lejekontrakt er lejemålet begyndt den 15. januar 1951. Lejemålet blev overtaget i den stand det var og forefandtes.
Lejen er i lejeaftalen aftalt til 950 kr. årligt.
Advokat xxxxx fra YY Advokatfirma har som rekonstruktør af firmaet ZZ A/S, ved brev af 27. juli 2012, varslet en lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. november 2012. Forhøjelsen er begrundet med, at gældende leje er væsentlig lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47 og boligreguleringslovens § 29c. Den nuværende leje for lejemålet er 29.602,80 kr. årligt, svarende til ca. 340 kr. pr. m². Den samlede årlige leje efter forhøjelsen vil være på 61.600 kr. og stigningen udgør derfor 31.997,20 kr. årligt. Lejen svarer efter forhøjelsen til ca. 708 kr. pr. m².
Lejeren har ved brev modtaget den 17. august 2012 hos advokaten, gjort indsigelse mod huslejeforhøjelsen.
Lejer kan ikke acceptere stigningen, idet udlejer, i de 60 år hans familie har beboet lejemålet, intet har foretaget sig for at få lejemålet til indvendigt at fremstå tidssvarende. Der er f.eks. intet bad. Der er godt nok lagt nyt tag og indlagt centralvarme, men lejer mener, at der så på dette tidspunkt skulle have været en lejeforhøjelse. På baggrund af dette, finder han en lejestigning på 108% helt uacceptabel.
På nævnskontorets forespørgsel har advokatfirmaet i mail af 28. august 2013 oplyst, at udlejer ikke har viden om, at lejen nogensinde er reguleret efter det lejedes værdi. Udlejer har heller ikke kendskab til eventuelle forbedringer i ejendommen. Advokatfirmaet er ikke i stand til at udfylde det skema vedrørende ejendommen og forbedringer i lejemålet, idet de ikke har de nødvendige oplysninger.
Lejer har ved brev modtaget den 27. august 2013 oplyst, at han ikke ved har haft indsigt i, eller er blevet konfronteret med, hvad ”det lejedes værdi er”. Den sidste lejeforhøjelse var i marts 2009 hvor lejen steg fra 2.828 kr. til 2.914 kr.
Parterne har ikke yderligere bemærkninger til sagen.
Huslejenævnets bemærkninger:
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun udlejer og lejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
xxxx
Sekretær