I brev af 8. maj 2012 har en advokat indbragt ovennævnte afgørelse på vegne udlejer.
Sagen er indbragt for ankenævnet i medfør af boligreguleringslovens § 44, stk. 1. For huslejenævnet var sagen indbragt af lejeren og huslejenævnet traf afgørelse efter boligreguleringslovens § 31., jf. lejelovens § 49.
Ankenævnets afgørelse:
Ankenævnet har vedtaget at stadfæste huslejenævnets afgørelse.
Dette medfører, at den månedlige leje inklusive varme- og vandforbrug og kabel-tv nedsættes fra 4.000 kr. til 2.500 kr.
Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets begyndelse den 1. januar 2011.
Samtidig nedsættes depositum fra 12.000 kr. til 7.500 kr.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje inklusive varme- og vandudgift, kabel-tv og depositum med tillæg af renter efter renteloven med virkning fra samme dato.
Huslejenævnets afgørelse:
”Nævnet har nedsat den månedlige leje inklusive varme- og vandforbrug samt kabel-tv fra 4.000 kr. til 2.500 kr. Lejenedsættelsen har virkning fra lejemålets indgåelse den 1. januar 2011.
Nævnet har samtidig nedsat det af lejer indbetalte depositum fra 12.000 kr. til 7.500 kr., svarende til tre måneders godkendt leje.
Udlejer har pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje og depositum med tillæg af renter efter renteloven fra betalingstidspunkterne.
Sagens baggrund
Lejemålet er indgået pr. 1. januar 2011. Der er tale om et udlejet værelse i en ejerlejlighed. Udlejer ejer kun denne ene lejlighed i ejendommen.
Ejendommen er opført i 1910, og ifølge BBR er lejligheden opmålt til 367 m².
Lejen for værelset udgør ifølge kontrakten 48.000 kr. årligt svarende til 4.000 kr. om måneden. I lejen er indeholdt følgende månedlige beløb til forbrug: el: 212 kr., vand: 200 kr., varme: 175 kr. og kabel-tv, grundpakke: 150 kr.
Der er aftalt trappeleje, således at den månedlige leje stiger med 120 kr. hvert år pr. 1. januar fra 2012 frem til 2021.
Lejer har den indvendige vedligeholdelse, og lejemålet er overtaget nyistandsat.
Værelset er ikke møbleret, men der medfølger et lille køleskab.
Nævnet har foretaget besigtigelse af lejemålet, hvor det kunne konstateres, at værelset havde koblede dobbelte ruder, og at det opvarmes ved fjernvarme.
Der er adgang til et større køkken med mange elementer og laminatbordplade. Køkkenet er udstyret med komfur, emhætte, køle-/fryseskab samt en mikrobølgeovn.Endvidere er der adgang til badeværelse med toilet, håndvask og bruseniche samt et yderligere selvstændigt toilet.Endelig har lejer adgang til vaskemaskine og opvaskemaskine.
Begrundelse og lovgrundlag
Lejefastsættelsen er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel V.
Efter det under besigtigelsen konstaterede er nævnet af den opfattelse, at lejen væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejemål med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, jf. boligreguleringslovens kapitel § 31, stk. 1 sammenholdt med lejelovens § 49, stk. 1 og 2 samt lejelovens § 47, stk. 2.
Nævnet har vedtaget at godkende en månedlig leje på 2.500 kr. inklusive kabel-tv, vand- og varmeforbrug, hvilken leje efter nævnets opfattelse skønnes at svare til det lejedes værdi, jf. de citerede lovbestemmelser.
Da sagen er indbragt for nævnet inden et år efter, at lejen er betalt første gang, har lejenedsættelsen virkning fra lejemålets begyndelse, jf. boligreguleringslovens § 17.
Depositum kan ikke lovligt overstige tre måneders leje, jf. lejelovens § 34, og nævnet har derfor nedsat depositum fra 12.000 kr. til 7.500 kr.”
Ankegrunde:
Det gøres gældende, at den aftalte leje skal godkendes. Det anføres, at bevisbyrden for, at lejen er for høj påhviler lejer, og at denne ikke er løftet.
Videre henvises til nogle ankenævnsafgørelser dateret 5. juli 2012 for andre værelseslejemål i en ejerlejlighed på 215 m² i en ejendom opført i 1884. Ankenævnets afgørelse i de sager medsendes tillige med lejekontrakterne (der henvises til en række ejendomme). Det anføres, at lejer i denne sag har samme faciliteter, og at lejemålet er af samme kvalitet, hvorfor den aftalte leje fastholdes. Der henvises især til X.
Herudover har udlejers advokat henvist til 4 lejemål på en anden adresse og sendt kopi af lejekontrakterne for disse.
Supplerende har udlejers advokat oplyst, at hele lejligheden udlejes som selvstændige klubværelser, og at udlejer ikke bor i lejligheden.
Øvrige oplysninger i sagen:
Sagen har været forelagt lejer, og der er ikke modtaget kommentarer fra denne.
Ankenævnets begrundelse og bemærkninger:
Ankenævnet har besigtiget lejemålet den 24. september 2012.
Ved besigtigelsen konstaterede ankenævnet, at der i lejligheden var flere end 10 værelser. Der var to toiletter, det ene for mænd og det andet for kvinder, et lille køkken med et mindre bord og hårde hvidevarer. Videre var der bruseniche med forhæng, håndvask, vaskemaskine og tørretumbler.
Indledningsvis bemærkes, at udlejers advokat har oplyst, at hele lejligheden er udlejet som klubværelser, og at udlejer ikke bor i lejligheden. Af huslejenævnets afgørelse fremgår, at udlejer kun ejer denne ene lejlighed. Det lægges herefter til grund, at lejen skal fastsættes efter reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 4, modsætningsvis.
På baggrund af indtrykkene fra besigtigelsen samt efter en drøftelse af sagen, finder ankenævnet, at en månedlig leje på 4.000 kr. inklusive varme, vand og kabel-tv væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af boligreguleringslovens kap. II – IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7 (omkostningsbestemt leje), jf. boligreguleringslovens § 29 c.
Ankenævnet kan tiltræde, at huslejenævnet har nedsat denne leje til 2.500, idet dette beløb ikke findes at være lavere end en leje vurderet efter ovennævnte kriterier.
Det bemærkes, at ankenævnet ikke har anvendt konkrete sammenligningslejemål, men at medlemmerne har taget udgangspunkt i deres almindelige kendskab til det sædvanligt forekommende omkostningsbestemte niveau for tilsvarende ejendomme i området og med lejemål af samme standard.
Depositum er nedsat til et beløb, der svarer til tre måneders godkendt leje, jf. lejelovens § 34.
Lejer har indbragt sag om lejens størrelse for huslejenævnet inden ét år efter lejemålets begyndelse. Udlejer har derfor pligt til at tilbagebetale for meget betalt leje fra lejemålets begyndelse med tillæg af renter, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 2 og 3.
Klagevejledning:
I henhold til boligreguleringslovens § 44, stk. 6 kan ankenævnets afgørelse af hver af parterne indbringes for boligretten. Indbringelse må ske senest 4 uger efter, at underretning om ankenævnets afgørelse er meddelt parterne.
Såfremt afgørelsen indbringes for boligretten er det af væsentlig betydning for nævnets virksomhed, at parterne giver ankenævnet underretning herom samt om udfaldet af sagen.
Indbringelse for boligretten skal ske i overensstemmelse med retsplejelovens regler om udfærdigelse af stævning. Stævningen indleveres til: Københavns Byret, Domhuset, Nytorv, 1450 København K.
Ankenævnet kan ikke yde bistand til sagens indbringelse for boligretten, og henvendelser til ankenævnet herom afbryder ikke den nævnte frist på 4 uger. Ankenævnet skal ikke medindstævnes, da ankenævnet ikke er part i en eventuel retssag.