Vedr.: Ejendommen xxx 12.
Som advokat for ejer og udlejer af denne ejendom har De, i brev af 22. september 2012, efter boligreguleringslovens § 25a, stk. 2, anmodet nævnet om en forhåndsgodkendelse af en kommende årlig lejeforhøjelse på 127,08 kr. pr. m, idet udlejer ønsker at foretage en køkkenmodernisering og etablering af fransk altan i lejligheden 4. th.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede skønsmæssigt at forhåndsgodkende en lejeforhøjelse på 8.000 kr. årligt, såfremt forbedringsarbejdet udføres i overensstemmelse med det forelagte projektmateriale vedrørende den påtænkte køkkenmodernisering og etablering af fransk altan i lejligheden.
Lovgrundlag:
I henhold til boligreguleringslovens § 25 a, stk. 2, træffer nævnet på udlejers anmodning afgørelse om størrelsen af den lejeforhøjelse, der vil kunne gennemføres, såfremt forbedringsarbejdet udføres i overensstemmelse med et af udlejer forelagt projektmateriale vedrørende den påtænkte foranstaltning, samt opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelse og beregning af den ønskede lejeforhøjelse.
Efter stk. 4 skal udlejeren samtidig med indbringelsen efter stk. 2 til de berørte lejere fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse.
I henhold til boligreguleringslovens § 23 skal udlejeren inden han i en ejendom uden beboerrepræsentation iværksætter en forbedring, der vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammen med forbedringsforhøjelser gennemført i de sidste 3 år - vil udgøre mere end 64 kr. pr. m² bruttoetageareal, fremsætte skriftligt varsel herom over for de lejere, hvis lejeforhold ønskes forbedret. Det skal indeholde oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse. Varslet skal endvidere indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse, jf. stk. 2. Indeholder varslet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.
Stk.2. Har mindst 1/4 af lejerne senest 6 uger efter, at varslingsskrivelsen er kommet frem til dem, skriftligt fremsat indsigelse mod iværksættelsen af en forbedring som nævnt i stk. 1, skal udlejeren inden yderligere 6 uger forelægge sagen for huslejenævnet, såfremt han ønsker at fastholde kravet om forbedringen.
Sagsfremstilling:
Samtidig med ansøgningen om forhåndsgodkendelse har De overfor lejer i brev af 26. september 2012 varslet iværksættelse af køkkenarbejder m.m. Lejer har ikke inden udløb af fristen i ovennævnte § 23, stk. 2 i boligreguleringsloven fremsat indsigelse imod iværksættelsen.
De har oplyst, at det nuværende køkken fremtræder i original, men velvedligeholdt stand for så vidt angår gulvkøkkenelementer samt med nyere overskabe, opsat af lejer.
De hårde hvidevarer tilhører lejer.
Der er ikke foretaget modernisering af ejendommens oprindelige køkkeninstallationer.
Ved gennemførelse af projektet vil køkkenets funktionalitet blive udvidet med mere opbevaringsplads, højere arbejdshøjde og bedre arbejdsareal. Antallet af stikkontakter vil blive forøget.
Rørføring under køkkenvindue ændres og der opsættes en fransk altan.
Nuværende leje udgør:
Budgetleje 26.257,16 kr.
Afsætning til §18 og 18b 13.755,00 kr.
Forbedringsforhøjelse (Vinduer 2005) 4.231,44 kr.
Forbedringsforhøjelse (Isolering 2011) 3.790,76 kr.
I alt 48.034,36 kr.
Lejen svarende til 457,47 kr. pr. m².
De har til brug ved nævnets behandling af sagen fremsendt tilbud af 1. august 2012 fra Universal Construction ApS med tegninger og billeder samt kopi af lejekontrakten.
Den samlede renoveringsudgift inklusive teknikerhonorar, finansiering, administration m.m. og efter fradrag for sparet vedligeholdelse udgør i alt 187.937,45 kr.
Lejeforhøjelsen er beregnet på grundlag af ydelsen på et 20-årigt realkreditlån (7,1% august 2012), svarende til i alt 13.343,56 kr. årligt eller 127,08 kr. pr. m².
Lejer er hørt i sagen og har i brev modtaget den 21. november 2012 bl.a. anført, at
da lejer har den indvendige vedligeholdelse har han selv sat køkkenet i stand. Nedsænket loft, filt på vægge og malet. Gamle bordplader er udskiftet med nye, og der er lagt en stenplade ved komfur. Vask og bordplade af rustfrit stål og fliser omkring komfur og vask. Lejer har lagt linoleumsgulv og opsat overskabe over komfur.
For 3 år siden betalte lejerne i ejendommen for en totalgennemgang af elinstallationer i hver lejlighed. Installatøren renoverede i den forbindelse ”ting” i lejers køkken. Nu skal lejer betale for en forbedring af elinstallationerne, som han allerede har været med til at betale over driften af ejendommen.
Køkkenet har en arbejdsbredde på 94 cm. Hvis der etableres en fransk altan vil dørene åbne indad, og dermed ind i arbejdsområdet omkring vasken, hvilket ikke er en forbedring.
Lejer mener ikke, at de planlagte forbedringer medfører en passende forøgelse af brugsværdien. Huslejestigningen for forbedringerne for køkkenet står ikke mål med det lejedes værdi.
Lejeren har yderligere i brev af 4. december 2012 uddybet og nærmere begrundet sine indsigelser mod projektet, hvilket brev de er gjort bekendt med.
En medarbejder fra nævnskontoret har besigtiget lejligheden den 11. december 2012 med deltagelse af sagens parter.
Ved besigtigelsen konstateredes:
Lejligheden er beliggende i en ejendom opført i 1885.
Indgang til lejligheden er via opgang med toløbs trappe med linoleumsbelægning.
Beskrivelse af lejemålet:
Lejemålet var en 2-værelses lejlighed og bestod af: 1 stue, køkken, 1 soveværelse, gæstetoilet, badeværelse, skabsrum og gang/entré. I alt 105 m² (BBR).
Køkken 10,4 m²:
Eksisterende køkken var et åbent tosidet med Voss gaskomfur og Bosch køleskab under køkkenbordet. Hårde hvidevarer tilhører lejer.
Køkkeninventaret var et snedkerkøkken, som er renoveret af lejer i år 2000 med daværende udlejers tilladelse. Der var 2 overskabe i den ene side over komfuret, og i samme side massiv egetræsbordplader fra Junkers på køkkenbordet, mens der på køkkenbordet i den anden side var egetræsplade på halvdelen og stålbordplade med køkkenvask på den anden halvdel.
Der var i siden med komfur opsat brune fliser (15x15 cm) over køkkenbordet.
Lejer havde ved renoveringen sænket loftet med gipsplader.
I køkkenet var der 4 el-kontakter, 2 ved køkkenbord, 1 ved dør og 1 over komfur.
Væggene i køkkenet var med ustruktureret glasvæv malet lyseblåt.
Lejer gjorde under besigtigelsen opmærksom på, at han ikke ønskede køkkenet renoveret, og at han fandt priserne i det fremsatte tilbud meget høje.
Lejeren gjorde endvidere opmærksom på, at han gennem aktindsigt i byggesagen i kommunen har fået oplyst, at ”der ikke kan tillades kvistaltaner eller franske altaner som gennemskærer tagfoden/tagfodsgesimsen.”
Huslejenævnet besigtigede lejligheden den med deltagelse af lejer samt udlejers advokat xx.
Huslejenævnets bemærkninger:
I henhold til boligreguleringslovens § 27, jf. lejelovens § 58, kan en udlejer, som har forbedret det lejede, forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.
Efter lejelovens § 58, stk. 2, skal forhøjelsen som udgangspunkt kunne give en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivningen og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration, forsikring og lign.
Grundlaget for lejeforhøjelse er således, om de udførte foranstaltninger har medført en øget brugsværdi for lejerne, eller om der er tale om almindelig vedligeholdelse af ejendommen, som ikke kan danne grundlag for en lejeforhøjelse.
Sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse bygger på det synspunkt, at foranstaltninger, som bringer brugsværdien af det lejede op på et niveau, som ligger udover, hvad lejeren ifølge lovgivningen eller kontraktmæssigt har krav på, anses som forbedringer. Udlejer skal således tilføre det lejede egenskaber, som det ikke havde før.
Endvidere skal der ifølge sædvanlig nævns- og retspraksis ved opgørelsen af anlægsudgiften ske et fradrag, som svarer til brugsværdien af tidligere installationer/sparet fremtidig vedligeholdelse.
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede sammenholdt med det fremsendte projektmateriale finder nævnet at der er tale om arbejder, som helt eller delvis kan karakteriseres som forbedringsarbejder og derfor kan danne grundlag for lejeforhøjelse.
De samlede håndværkerudgifter giver på det foreliggende grundlag ikke anledning til bemærkninger bortset fra, at udgifterne synes noget høje taget i betragtning, at prisen er ekskl. hårde hvidevarer.
Nævnet vedtog derfor at forhåndsgodkende de samlede håndværkerudgifter på 170.875 kr.
Nævnets flertal (formanden og lejerrepræsentanten) mener på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede ikke, at forbedringsforhøjelsen for de påtænkte forbedringer kan beregnes og fastsættes efter sædvanlig praksis, idet brugsværdiforøgelsen ved opsætning af fransk altan med indadvendte døre mellem køkkenbordene samt opsætning af nye køkkenelementer med nogenlunde samme anvendelsesmuligheder som de eksisterende ikke forøger lejeværdien i et sådant omfang at der er grundlag for at godkende den fulde ansøgte årlige forbedringsforhøjelse på13.343,56 kr.
Nævnets flertal vedtog derfor skønsmæssigt at forhåndsgodkende en forbedringsforhøjelse for de påtænkte arbejder på i alt 8.000 kr. årligt.
Ejerrepræsentanten stemte for at forhåndsgodkende den ansøgte forhøjelse på 13.343,56 kr. årligt.
Da nævnets afgørelse træffes ved almindelig stemmeflerhed betyder det , at nævnet har forhåndsgodkendt en forbedringsforhøjelse på 8.000 kr. årligt.
Det tilføjes, at nævnet ikke efterfølgende kan ændre den godkendte lejeforhøjelse, hvis forhøjelsen indbringes for nævnet, efter at forbedringen er gennemført, medmindre der er tale om ændrede forhold, som adskiller sig fra det projekt, som nævnet oprindeligt har taget stilling til.
Klagevejledning:
Opmærksomheden henledes på, at afgørelsen inden 4 uger kan indbringes for boligretten.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
Lejeren har modtaget en genpart af denne forhåndsgodkendelse.