Vedr.: Lejligheden xx.
Lejeren af denne lejlighed, xx, har, ved e-mail af 22. oktober 2012, anmodet nævnet om at tage stilling til varmeregnskabet for perioden 1. april 2011 – 31. marts 2012, idet hun rettidigt har gjort indsigelse overfor udlejer, xx.
Afgørelse:
For så vidt angår det korrigerede varmeregnskab besluttede nævnet på baggrund af den snævre fortolkning af de formelle regler i almenlejeloven generelt, at udlejer ikke kan opkræve den i regnskabet anførte tillægsbetaling på 61,69 kr., idet regnskabet er fremsendt efter udløbet af den i almenlejelovens § 58 indeholdte frist.
Lovgrundlag:
Beboerklagenævnet har behandlet sagen efter reglen i almenlejelovens § 56, stk. 3, hvorefter beboerklagenævnet afgør uenighed over varmeregnskabet.
Såfremt udlejer leverer varme og varmt vand samt andre ydelser som nævnt i almenlejelovens § 52, stk. 2, kan denne i medfør af almenlejelovens § 52, stk. 1 kræve sine udgifter til lejerens forbrug samt andel i andre udgifter refunderet. Udlejeren kan ligeledes kræve sine udgifter til lejerens forbrug af vand refunderet efter reglerne i dette kapitel, når forbruget fordeles på grundlag af fordelingsmålere.
I henhold til almenlejelovens § 56 skal forbrugsregnskabet være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb.
Efter samme bestemmelse stk. 3 kan en lejer skriftligt gøre indsigelse overfor udlejer inden 6 uger. Såfremt udlejer ønsker at fastholde sit krav, skal han inden yderligere 6 uger indbringe sagen for nævnet.
Forbrugsregnskabet skal udformes således, at det fremgår, hvor stor en del af den enkelte lejers samlede udgift der vedrører varme og varmt vand, herunder udgifter, som følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, og hvor stor en del der vedrører vand. For hver af de to udgiftstyper skal det ligeledes fremgå, hvorledes lejerens andel af de samlede udgifter er beregnet.
Ifølge § 58 i almenlejeloven mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, såfremt regnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist.
Sagsfremstilling:
Lejeren har ved e-mail af 22. august 2012 til udlejer gjort indsigelse mod varmeregnskabet.
Lejeren har begrundet indsigelsen med, at hendes varmeregnskab er fejlbehæftet og at hun på den baggrund er afregnet for et for stort varmeforbrug. Lejeren er af den opfattelse, at der er sket en fejl i aflæsningen af måleren ved varmeregnskabsårets begyndelse, idet energimåleren blev tilsluttet medio marts 2011 og idet radiatormålerne først blev nedtaget den 23. juni 2011. Forbruget er derfor både blevet registreret via energimåleren og på radiatormålerne.
Derudover har lejeren klaget over, at energimåleren har registreret et forbrug, selvom hun har haft lukket for alle radiatorerne, herunder gulvradiatoren på badeværelset.
Lejeren lukkede for varmen den 31. marts 2011. Energimåleren stod på 181 kwh på dette tidspunkt. Da lejeren åbnede for varmen igen den 14. oktober 2011 stod energimåleren på 465 kwh. Lejeren mener på den baggrund, at der bør fratrækkes 465 kwh fra det ved årsafslutningen aflæste forbrug på 3028 kwh.
Udlejer har ved brev af 5. september 2012 meddelt lejeren, at aflæsningen af vand- og energimåleren skete den 31. marts 2012 på skæringsdatoen. Da målerne er radioaflæste, blev årsaflæsningen foretaget uden adgang til lejemålet. Årsaflæsningen for varme på energimåleren viste 3.244 kwh, hvilket vil sige 3,24 mwh. På samme dato det foregående år blev energimåleren aflæst til 0,18 mwh. Forbruget i regnskabsåret fra den 1. april 2011 til 31. marts 2012 er differencen mellem startaflæsningen 0,18 mwh og årsaflæsningen på 3,24 mwh.
Udlejer har endvidere til lejerens spørgsmål om hvorfor måleren registrerer forbrug, selvom radiatoren og gulvvarmen er lukket, meddelt, at dette kan skyldes flere ting. På trods af, at radiatorerne er helt lukket, kan der alligevel godt cirkulere en smule varmt vand igennem, hvilket kan skyldes, at radiatorventilen ikke lukker helt tæt og dermed lukker en smule varme igennem. En anden årsag til ufrivilligt forbrug kan være, at vinduerne står åbne i længere perioder, specielt i kolde perioder som efterår og vinter. Radiatorventilen er indrettet med en temperaturføler, der måler rumtemperaturen. Hvis vinduet står åbent, vil kold luft udefra strømme ind. Når temperaturen i rummet er tilpas lav, vil termostatventilen automatisk åbne en lille smule for varmen og måleren vil registrere forbruget.
Derudover oplyser udlejer, at de gamle radiatormålere blev taget ned den 23. juni 2011 og ved den lejlighed blev de aflæst. Forbruget på skæringsdagen den 31. marts 2011 var gemt i måleren og er det tal, der indgår i varmeregnskabet. Det radiatormålerne har registreret fra den 1. april 2011 og frem til nedtagningen den 23. juni 2011 er ikke blevet brugt til afregning af nogen art, da forbruget i den periode hentes fra den nye måler.
Endelig har udlejer meddelt lejeren, at målerfirmaet Brunata den 17. oktober 2011 har kontrolleret energimåleren og fundet at denne måler korrekt.
Udlejer fastholder at varmeregnskabet er korrekt og at lejeren, såfremt hun ikke er tilfreds med selskabets svar og idet hun har fået penge tilbage, selv kan indbringe sagen for Beboerklagenævnet.
Lejeren har herefter ved e-mail af 22. oktober 2012 indbragt sagen for beboerklagenævnet af samme grunde som beskrevet i hendes brev af 22. august 2012 til KAB. Lejeren finder det desuden mærkeligt, at hun forholdsmæssigt skal betale mere for varmen i varmeåret 2011/2012 end i det forrige varmeregnskabsår, da vinteren i 2011/2012 har været meget kortere og varmere end i det tidligere år.
Lejeren har desuden i e-mail af 25. oktober 2012 oplyst, at hun har modtaget et brev fra KAB, dateret den 16. oktober 2012, men poststemplet den 23. oktober 2012, hvori det meddeles, at selskabet har konstateret en fejl i det tidligere fremsendte varmeregnskab. Fejlen bestod i de nye varmemålere blev aflæst med 2 decimaler, men afregnet uden decimaler. Da de nye målere tæller meget få enheder, vil prisen pr. enhed være højere end på det gamle målere, hvorfor det ikke er hensigtsmæssigt at afrunde aflæsningerne.
Udlejer har på den baggrund udarbejdet et korrigeret varmeregnskab. Dette har medført, at lejeren i det korrigerede varmeregnskab skal betale 61,69 kr.
Lejeren fastholder, at hun ikke vil betale for en varme som hun ikke ”har bedt om” og er af den opfattelse, at hun alene kan opkræves for hendes faktiske forbrug som udgør 2563 kwh jfr. lejerens egne aflæsninger.
Derudover mener lejeren at det er uhensigtsmæssigt, at der sker en afrunding af decimalerne på energimålerne og finder at energimåleren bør aflæses med de 3 decimaler som er på displayet.
Udlejer er hørt i sagen har i brev af 13. november 2012 gentaget, at Brunata har været på kontrolbesøg hos lejeren og konstateret, at energimåleren fungerer som den skal, hvilket selskabet meddelte lejeren pr. mail den 11. november 2011.
Derudover oplyser udlejer, at regnskabet for hele afdelingen blev kørt om og udskrevet den 4. oktober 2012. Den 16. oktober blev der formuleret og udskrevet et brev, der forklarede korrektionen. Dette brev og regnskabet blev pakket i kuverter og sendt med posten den 23. oktober. På grund af interne arbejdsgange kan det forekomme, at større forsendelser ikke sendes samme dag de er udskrevet.
Det korrigerede regnskab viste en efterbetaling til lejer på i alt 61,69 kr. KAB har ikke indbragt regnskabet omdelt den 23. oktober 2012 for beboerklagenævnet, da lejer ikke har ladet høre fra sig efter KAB´s brev til lejer den 5. september 2012 og ikke overfor KAB har gjort indsigelse mod regnskabet omdelt den 23. oktober 2012.
Udlejer meddeler videre, at afregningen med 3 decimaler er unødvendig, da forskellen mellem en afregning på 2. og 3. decimal er nogle ganske få kroner.
Lejers slutaflæsning på 3028 er foretaget den 23. marts 2012 og kan ikke antages som slutaflæsning, da den er foretaget inden regnskabsårets afslutning. De nye energimålere er aflæst pr. den 1. april 2011 og pr. den 31. marts 2012 og lejerne er således afregnet for det målte forbrug i hele regnskabsåret. At måleren har været aktiv tidligere end 1. april , har ingen betydning, da der er afregnet efter forbruget pr. 1. april.
Derudover gør udlejer gældende, at lejeren er afregnet efter det forbrug, der er registreret på målerne i regnskabsperioden, ikke efter det forbrug lejer mener at have haft i regnskabsperioden, ligesom selskabet oplyser, at lejerens varmeforbrug ligger 31 % under gennemsnittet.
Udlejer mener desuden, at Beboerklagenævnet bør afvise sagen, idet lejeren ikke har gjort indsigelse mod det regnskab som er omdelt den 23. oktober 2012.
Udlejer fastholder at de den 23. oktober 2012 omdelte varmeregnskab for varmeåret 2011/2012 er korrekt og dermed at lejer kan opkræves den efterbetaling regnskabet viser.
Lejeren har ved e-mail af 25. november 2012 meddelt, at hun fastholder, at hun ikke vil betale for en varme hun ikke har bedt om og er samtidig af den opfattelse, at det er hende uvedkommende om det er energimåleren, der er fejlbehæftet, eller om der er anden årsag til problemet med registrering af varmen.
Lejeren gør endvidere gældende, at hun ikke kan acceptere udlejers forklaring med, at der altid vil blive registreret et mindre forbrug, selvom hun ikke har lukket op for varmen. Derudover mener lejeren at det er sagen uvedkommende at hendes varmeforbrug ligger under gennemsnittet.
Endelig oplyser lejeren, at hun ikke har rettet henvendelse til udlejer efter selskabet i brev af 5. september 2012 afslog hendes klage og henviste hende til Beboerklagenævnet.
”At xx efter jeg indbragte sagen for beboerklagenævnet korrigerede deres egne måleraflæsninger til at være med 2 decimaler, ændrer ikke ved essensen af min klage”. Lejeren mener derfor ikke at der er belæg for at afvise hendes klage, fordi hun ikke har gjort indsigelse overfor udlejer efter modtagelsen af det korrigerede varmeregnskab i oktober måned 2012.
Beboerklagenævnets bemærkninger:
Ved sagens behandling tiltrådte lejerrepræsentantens suppleant, idet det ordinære medlem havde meldt forfald.
Nævnet har gennemgået det fremsendte materiale og kontrolleret, om de formelle regler er overholdt i relation til frister og udformning af varmeregnskabet.
Efter reglen i almenlejelovens § 56 skal forbrugsregnskabet være kommet frem til lejeren senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb. Indeholder regnskabet udgifter vedrørende varme, som leveres fra et kollektivt varmeforsyningsanlæg, skal regnskabet være kommet frem til lejerne senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget af varme og varmt vand fra varmeforsyningsanlægget, såfremt dette tidspunkt er senere end 4 måneders fristen.
Ifølge § 58 i almenlejeloven mister udlejeren sin ret til at kræve tillægsbetaling af lejeren, såfremt regnskabet ikke er kommet frem til lejeren ved udløbet af den i § 56, stk. 1, nævnte frist.
Regnskabsåret udløb den 31. marts 2012 og selskabet modtog slutafregningen fra forsyningsvirksomheden den 23. april 2012.
Det første varmeregnskab blev udleveret til lejeren den 24. juli 2012 som ligger indenfor den i § 56 i almenlejeloven indeholdte frist. Da udlejer efterfølgende konstaterede, at selskabet i omtalte varmeregnskab havde foretaget en forkert udgiftsfordeling, udarbejdede selskabet et korrigeret varmeregnskab, som blev udsendt til lejerne i slutningen af oktober måned 2012.
Ifølge den kommenterede almenlejelov er det tvivlsomt, om adgangen til at kræve tillægsbetaling som følge af urigtig udgiftsfordeling består, efter at fristen i almenlejelovens § 56, stk. 1 for aflæggelse af forbrugsregnskab er udløbet, jfr. også lovens § 58, stk. 1.
Nævnet kan ikke herudover påvise fejl og mangler ved varmeregnskabet.
Lejerrepræsentanten tilføjede, at udlejer fremover bør afregne med samtlige decimaler, måleren bliver aflæst med.
For så vidt angår det korrigerede varmeregnskab besluttede nævnet på baggrund af den snævre fortolkning af de formelle regler i almenlejeloven generelt, at udlejer ikke kan opkræve den i regnskabet anførte tillægsbetaling på 61,69 kr., idet regnskabet er fremsendt efter udløbet af den i almenlejelovens § 58 indeholdte frist.
Klagevejledning:
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun lejer og udlejer er part i en eventuel retssag.
p.f.v.
xx
Sekretær