Vedr.: Lejligheden xxxxxx.
Ved mail af 30. august 2012 har lejeren af denne lejlighed, xxx, efter reglen i § 106, nr. 1, jf. § 49 i lejeloven, anmodet huslejenævnet om at afgøre, om udlejer, xxxx, forlanger højere leje end tilladt efter reglerne i lejelovgivningen.
Samtidig har lejeren anmodet huslejenævnet om at pålægge udlejer, at udbedre en række vedligeholdelsesmangler ved lejligheden/ejendommen.
Afgørelse:
Huslejenævnet besluttede med virkning fra klagetidspunktet den 30. august 2012 at nedsætte gældende leje på 35.821,32 kr. årligt til 24.000 kr. årligt ekskl. varme og vand.
Den opkrævende leje skal reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje med tillæg af renter efter renteloven, jf. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.
Nævnet besluttede endvidereat pålægge udlejer omgående:
at reparere skorstenen således, at kakkelovnen i køkkenalrummet lovligt kan benyttes
at foranledige en kontrol af om der på grund af det kloakvand, som er løbet ud fra faldstammen under gulvbrædderne i køkkenalrummet og på wc/bad, er sundhedsfare og i givet fald foretage nødvendig oprensning/rengørng
at pudsreparere facadesokkel mod vest
at afstive og understøtte facade mod syd i nødvendigt omfang.
at oprette og tætne hoveddør til terrasse.
Nævnet vedtog endvidere, at underrette Frederiksberg Kommunes byggemyndigheder om denne afgørelse, idet nævnet på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede frygter, at der er risiko for sammenstyrtning af ejendommens facade mod syd.
Lovgrundlag:
Klage over lejen:
I henhold til boligreguleringslovens kap. IV A (§§ 29b - 29e) om huslejeregulering for mindre ejendomme gælder reglerne i lejelovens kap. VIII (§§ 47 – 53)
i ejendomme med 6 eller færre beboelseslejligheder.
I følge boligreguleringslovens § 29c kan lejen dog ikke væsentligt overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV i boligreguleringsloven, hvor lejen tidligere er reguleret efter § 7 (omkostningsbestemt leje).
Efter reglen i § 49, i kap. VIII i lov om leje kan lejeren, hvis lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
I henhold til § 17, stk. 2 kan lejeren ikke kræve tilbagebetaling af for meget betalt leje med den begrundelse, at leje overstiger det lejedes værdi med mindre krav om nedsættelse af leje er fremsat for huslejenævnet inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.
Klage over manglende vedligeholdelse:
I henhold til lejelovens § 19 skal udlejeren holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige. Alle indretninger til afløb og til forsyning med lys, gas, vand, varme og kulde skal holdes i god og brugbar stand.
Stk.2. Fornyelse af tapet, maling, hvidtning eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde skal foretages så ofte, det er påkrævet under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter, jf. dog § 22.
Stk.3. Udlejeren skal ligeledes sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, ligesom han skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger.
Efter reglen i boligreguleringslovens § 22, stk. 1, afgør nævnet uenighed om opfyldelse af udlejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. §§ 19-24 i lov om leje.
Efter stk. 3 i samme bestemmelse kan nævnet pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere regler herom, herunder fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes udførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til værdien af de påbudte arbejder, såfremt udlejeren ikke overholder den fastsatte frist.
Sagsfremstilling:
Lejer har fremsendt følgende kommentarer:
”Opvarmning
brandvæsnet, da folk har ringet 112 i den tro, at der var brand i huset. I november 2009 nedlage Frederiksberg kommune således forbud mod brug af brændeovnen indtil skorstensforholdene var bragt i orden. Efterfølgende har jeg opvarmet med den langt dyrere energikilde El og gentagende gange, såvel før som efter, rykket udlejer for at få bragt forholdene i orden.
Kloak
Primo 2009 konstaterede jeg en kloakskade i lejemålet i form af kloakslam stående op af gulvafløbet i badeværelset, der efter gentagende klager til udlejer og sporadiske forsøg på udbedring fra udlejers side, kulminerede i sommeren 2009 med overfyldt brønd og kloakslam ud over hele grunden udendørs. Ovennævnte sag har nu udviklet sig til en retslig tvist udlejer og mig imellem.
Siden udbedringen af kloakskaden ultimo 2009 har der gentagende gange været lugtgener og i foråret 2012 konstaterede jeg så at kloakken, langt fra var renoveret. Det startede igen med at kloakslammet stod op af gulvafløbet i badeværelset og udvikledeLejemålet er overtaget med brændeovn som opvarmningskilde. Fra start manglede der et afgangsrør (skorsten) på taget, hvilket gennem årene har medført utallige besøg af
sig til at det også stod op af toilettet og brønden udendørs igen flød over. Som det fremgår af mailkorrespondancen udlejer og mig imellem har lejemålet stort set været ubeboligt i flere måneder i år og heldigvis har jeg haft en forstående vennekreds, der har lagt logi til tvillingerne og mig, men egentlig burde jeg være taget på hotel for udlejers regning.
Og det slutter ikke her. Ved videoinspektion af kloakrørene blev der konstateret flere brud og der blev renoveret i form af strømpeforing i det ene af kloakrørene, hvorimod røret fra huset og ud ikke blev renoveret. Således er der stadig lugtgener i huset og min teori, som bygges på overvågning af videoinspektion og renovering, går på at den dyreste renovering er sparet væk, da den kræver at indbygget garderobeskab, køkkenskabe og bordplade afmonteres før gulvet kan brækkes op, så der bliver adgang til kloakafløbet. Denne teori underbygges tillige af udlejeres tøven mht. udbedring af den eroderede facade på sydsiden, der kræver samme operation, før gulvet kan brækkes op og skaden udbedres.
Faldulykke
Som det fremgår af foto af adgangsforhold til lejemålet, er asfalten sunket ved indgangen til trappen ned til lejemålet. Havde jeg vidst, det var på kommunale ejendom, havde jeg selvfølgelig kontaktet kommunen for længst. I stedet påmindede jeg udlejer om hullet i asfalten 12. januar 2010, uden hans reaktion og den 19. juni 2010 trådte jeg ned i hullet og brækkede anklen. På hospitalet blev jeg oplyst om evt. erstatningsansvar fra kommunen, hvorefter jeg kontaktede juridisk afdeling i Frederiksberg kommune, der påtog sig 50 % af erstatningsansvaret og efterfølgende har udbetalt 50 % af højeste svie/smerte takst, her afventer jeg ligeledes erstatning for indtægtstab og tabt arbejdsevne, da jeg her to år efter ulykken stadig har mén. Jeg har selvfølgelig den holdning at udlejer skal bære de andre 50 % af erstatningsansvaret, hvilket vi ligeledes har en retslig tvist kørende omkring.
Revne i facaden med tilhørende fugtproblemer indendørs (østside)
På østsiden af huset, lejemålet er en del af, er der en revne som jeg har bedt udlejer udbedre i årvis. Den har nu udviklet sig til en fugtskade indendørs, hvor der tilmed er isoleret med 100 mm. Rockwool og fugtspærre.
Erodering af facade pga. defekt tagrende (sydside)
På sydsiden af huset er facaden efterhånden så eroderet, at gulvet indendørs har sat sig og der under hoveddøren er fri adgang for mus og lignende. Til trods for gentagende klager til udlejer i årvis er der heller ikke taget action på denne front fra udlejers side. Det skal hertil bemærkes at eroderingen har stået på siden 2005.”
Udlejer er hørt i sagen, og har i mail af 24. september 2012 anført at ”der ikke er tale om et boliglejemål men et erhvervslejemål, hvorfor vi ikke mener, at huslejenævnet har kompetence til at behandle den af lejeren rejste sag.
Vi vedlægger i denne forbindelse udskrift fra OIS, hvoraf det fremgår, at ejendommen alene kan benyttes til forretning på fremmed grund. ”
Nævnets bygningskyndige medarbejder har besigtiget ejendommen den 12. oktober 2012 med deltagelse af lejeren. Udlejer var ikke mødt.
Lejer oplyste indledningsvist, at den igangværende boligretssag vedrørende udlejers ophævelse af lejemålet var afsluttet. Udlejer havde fået medhold, men afgørelsen var anket til landsretten.
Lejeren ville fremsende en udskrift af retsbogen.
Ved besigtigelsen konstateredes, at huset, hvor lejligheden er beliggende, er opført i 1904 på lejet grund (jernbaneterræn).
Indgang til lejligheden sker fra en terrasse, som man kommer til via en trætrappe, der begynder på jernbanebroen på Finsensvej, og som går ned langs højre side af huset til niveau med jernbaneterrænet.
Foran huset var der en lille have/hule ca. 100 m² med en terrasse bygget af træ på ca. 15-20 m².
Huset var i to etager fra jernbaneterrænet. Øverste etage var i niveau med jernbanebroen og indeholdt et pizzeria.
Nederste etage (kælderen) var en lejlighed, der ifølge lejer ved lejemålets indgåelse i 1999 var med 3 nøgne rum, uden nogen form for indretning, bortset fra trægulvet i køkkenalrummet. Gulvet er ifølge lejeren placeret over et terrazzogulv.
Lejer oplyste, at ejendommen tidligere har været benyttet udelukkende til erhverv,- et bageri, en grønthandler og en tobakshandler. Lejer har selv siden indflytningen i 1999 indrettet hele lejemålet med køkkenalrum, stue, kammer samt toilet og bad, herunder foretaget isolering mv.
Lejeren har herudover bygget en tilbygning til lejligheden i to etager. Begge etager i tilbygningen var indrettet som stuer på hver ca. 25 m². Der var en vindeltrappe i jern mellem etagerne. Adgangen til tilbygningen sker fra stuen.
Lejligheden var opvarmet med el. Kommunen har forbudt lejeren at benytte kakkelovnen i køkkenet som følge af manglende skorsten/afgangsrør på taget.
Vinduerne i det oprindelige hus var med enkeltglas.
Huset/lejligheden og tilbygningen fremtræder nærmest som et kollihavehus i dårlig vedligeholdelsesstand. Tilbygningen er således opført noget primitivt.
Lejeren har klaget over følgende vedligeholdelsesmangler:
· Opvarmning
Manglende afgangsrør (skorsten)
I køkkenalrummet var der opstillet en brændeovn.
Lejer oplyste, at skorstenen på taget var taget ned, og at kommunen havde pålagt ejeren ikke at benytte kakkelovnen før skorstenen var retableret.
Der sås ingen skorsten på taget.
· Kloak
Lugtgener – Kloakslam i gulvafløb og toilet i badeværelse og udv brønd.
Stikledn efterses af aut kloakmester…….
Der kunne ikke konstateres lugtgener efter slam. Lejer fremviste faldstammen som går op til pizzeriaet. Lejer oplyste, at afløbet på grund af en manglende fedtudskiller havde været tilstoppet, hvilket medførte at kloakvandet fra pizzeriaet var løbet ud over gulvet og ned på terrazzogulvet under gulvbrædderne. Der var derfor lugtgener, når han ikke sørgede for konstant udluftning.
Udlejer havde nu renset kloakbrønden og lavet ny brønd til regnvand, men der var ifølge lejer ikke installeret fedtudskiller.
· Faldulykke
Asfalt er sunket foran trappenedgang
Asfalten ved trappen på Finsensvej var repareret af kommunen.
· Revne i facaden med tilhørende fugtproblemer indendørs (østside)
Revne i facade har bevirket fugtskade indendørs (100 mm isolering og fugtspærre/dampspærre)
Revnen i husets gavl mod øst var repareret og pudset. Indvendig i stuen sås skimmel på gavlvæggen, ligesom den af lejer opsatte gipsvæg var gået fra i hjørnet.
· Erodering af facade pga. defekt tagrende (sydside)
Facade eroderet, gulvet har sat sig. Adgang for mus under hoveddør
Gavl og sokkel mod vest og syd var i meget dårlig vedligeholdelsesstand. Væggen mod syd havde tydeligvis sat sig, hvorved hoveddøren til terrassen var blevet skæv og utæt.
Sagen blev forelagt nævnet på mødet den 24. oktober 2012, hvor nævnet besluttede at udsætte sagen for selv at besigtige lejeligheden, inden der blev truffet afgørelse i sagen.
Sagen har herefter den 14. november 2012 på ny været forelagt nævnet, hvor nævnet besigtigede ejendommen med deltagelse af lejeren. Udlejer var ikke mødt.
Huslejenævnets bemærkninger:
Ejendommen er beliggende på baneterrænet og er ikke matrikuleret, og ikke opført i Bolig- og Byggeregistret (BBR). Ifølge ”Den Offentlige informationsserver” WWW.OIS.dk. er ejendommen(huset) umatrikuleret, ejendomsværdien i 2011 er sat til 180.000 kr. på grundlag af oplysning om at ejendommens benyttelse som ”Ren forretning på fremmed grund.”
Ifølge folkeregistret har de nuværende beboere været tilmeldt adressen med fast bopæl siden 1999.
Nævnet skønner, at der i forhold til lejelovene er tale om et beboelseslejemål omfattet af lejeloven og boligreguleringsloven. Oplysningerne, som ligger til grund for vurderingsmyndighederne, må formodes at stamme fra ejeren, og er ikke i overensstemmelse med de faktiske forhold, som er kendt af både ejer og lejer.
Nævnets opfattelse støttes af dom afsagt af boligretten den 17. oktober 2012, vedrørende udlejeres ophævelse af netop dette lejemål, hvor retten bl.a. udtaler, at på baggrund af lejerens forklaring om at han bor i lejligheden med to mindre børn og er tilmeldt folkeregistret på adressen lægges til grund, at lejemålet benyttes til bolig for lejeren og hans familie, hvorfor lejemålet er at betragte som et boliglejemål, der reguleres af lejeloven.
Vedrørende lejerens klage over lejen:
På grundlag af det under besigtigelsen konstaterede og en sammenligning med andre tilsvarende lejligheder sammenholdt med nævnets generelle kendskab til det omkostningsbestemte huslejeniveau i kommunen finder nævnet, at den på klagetidspunktet den 30. august 2012 gældende leje på 35.821,32 kr. årligt væsentligt overstiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje.
Nævnet besluttede derfor skønsmæssigt at nedsætte lejen med virkning fra klagetidspunktet den 30. august 2012 til 24.000 kr. årligt ekskl. varme og vand.
Vedrørende lejerens klage over manglende vedligeholdelse:
Nævnet besluttede på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede indstilles det endvidere at pålægge udlejer omgående:
at reparere skorstenen således, at kakkelovnen i køkkenalrummet lovligt kan benyttes
at foranledige en kontrol af om der på grund af det kloakvand, som er løbet ud fra faldstammen under gulvbrædderne i køkkenalrummet og på wc/bad, er sundhedsfare og i givet fald foretage nødvendig oprensning/rengørng
at pudsreparere facadesokkel mod vest
at afstive og understøtte facade mod syd i nødvendigt omfang.
at oprette og tætne hoveddør til terrasse.
Nævnet fandt det endvidere nødvendigt at underrette Frederiksberg Kommunes byggemyndigheder om denne afgørelse, idet nævnet på grundlag af det under besigtigelsen konstaterede frygter sammenstyrtning af ejendommens facade mod syd, hvorfor nævnet finder, at byggemyndighederne bør undersøge, om ejendommen fortsat kan benyttes uden fare.
Klagevejledning:
Nævnets afgørelse kan senest 4 uger efter at den er meddelt parterne indbringes for boligretten, jf. § 43 i boligreguleringsloven.
Indbringelsen sker ved udfærdigelse af stævning og indlevering af denne til boligrettens kontor på Frederiksberg domhus, Howitzvej 32. Nævnet kan ikke yde bistand hertil, og henvendelse til nævnet om sagen medfører ikke afbrydelse af den nævnte frist på 4 uger.
Nævnet skal ikke medindstævnes, idet kun lejer og udlejer er part i en eventuel retssag.
Nævnet skal venligst anmode om at blive underrettet, hvis sagen indbringes for boligretten samt om udfaldet af sagen.
p.f.v.
Sekretær
Sendt til:
xx
xx